Бизнес-план на реализацию инвестиционного проекта

 

Первичный  рынок в денежном эквиваленте, $

Таблица 5.

Район	1-к. кв	2-к. кв	3-к. кв		4-к. кв	многокомнатные	Сумма
	предложение	предложение	предложение		предложение	предложение
Адмиралтейский	0	0	0		0	0	0
Василеостровский	21525000	18081000	10332000		6888000	12915000	69741000
Выборгский	64837500	54463500	31122000		20748000	38902500	210073500
Калининский	21787500	18301500	10458000		6972000	13072500	70591500
Кировский	11287500	9481500	5418000		3612000	6772500	36571500
Красногвардейский	16406250	13781250	7875000		5250000	9843750	53156250
Московский	7350000	6174000	3528000		2352000	4410000	23814000
Невский	7525000	6321000	3612000		2408000	4515000	24381000
Петроградский	13125000	11025000	6300000		4200000	7875000	42525000
Приморский	60243750	50604750	28917000		19278000	36146250	195189750
Фрунзенский	6650000	5586000	3192000		2128000	3990000	21546000
Центральный	3937500	3307500	1890000		1260000	2362500	12757500
				Первичный рынок, всего в $			760347000

 

 

Соотношение совокупного спроса и  предложения на рынке по районам

Таблица 6

Район	Совокупный спрос по району	Совокупное предложение по району	%
Адмиралтейский	234994487	443134777,0	53,03
Василеостровский	234994487	359799685,2	65,313
Выборгский	234994487	515268578,6	45,606
Калининский	234994487	420991180,0	55,819
Кировский	234994487	187958385,3	125,02
Красногвардейский	234994487	193693980,9	121,32
Московский	234994487	184740125,9	127,2
Невский	234994487	231908195,9	101,33
Петроградский	234994487	254355449,6	92,388
Приморский	234994487	370904152,4	63,357
Фрунзенский	234994487	134570379,4	174,63
Центральный	234994487	1184307411,1	19,842

 

Итоги таблиц 3, 4 и 5:

• Совокупное предложение по первичному и вторичному рынкам жилья составило  4481632301,43  $ (примерно 4,5 млрд $)
• Предъявляемый платёжеспособный спрос в целом по городу равен 2584939354,83 $ (приблизительно 2,6 млрд $).

Из полученных итогов можно сделать вывод: на рынке востребовано всего 57% от объёма предложения. Однако здесь в целях упрощения анализа не был учтён спрос юридических лиц, иногородних и иностранных инвесторов, а также возможности кредитования.  Кроме того, ситуация в отдельных районах несколько иная, чем в целом по городу.

Проведём частный анализ рынка  недвижимости, территориально расположенной  в Центральном районе.

Таблица 7.

Район	Совокупный спрос по району	Совокупное предложение по району	%
Центральный	234994487	1184307411,1	19,842

 

Как видно из таблицы 7 предложение  превышает спрос на 81%. Но в Центральном  районе всего 1 объект первичного рынка, что является дополнительным фактором в пользу строительства. Основную конкуренцию составляют объекты вторичного рынка, но т.к. Центральный район характеризуется в основном наличием объектов старого жилого фонда, требующего реконструкции и капитального ремонта, что не всегда целесообразно, то строительство нового жилого дома будет выгодным, исходя из цены и качества строительства.

 

Стратегия продвижения товара на рынке недвижимости

 

В Центральном районе строится всего 1 новый жилой дом. Учитывая то, что  в этом районе предложение на жильё превышает спрос, следует использовать менее жёсткую ценовую политику. Учитывая то, что цены на 1 м² элитного жилья составляют от 800$ и выше, предлагается установить цену за 1 м²  равной 600-770 $, и использовать методы конкурентной борьбы, такие как:

• высокое качество производимой продукции
• использование кредитных инструментов, в частности, а также возможности покупки жилья в рассрочку и оплаты взносов по Договору долевого участия в строительстве.

Предоставляются скидки:

• единовременный взнос 100% - скидка 15%;
• платежи по 50% через определенный период – скидка 5%

С февраля 2002 года предоставляется  новая услуга. Взнос текущих платежей по Договору долевого участия в строительстве не только в офисе компании, но и в любом отделении Сбербанка России. Мы надеемся, что эта услуга будет полезной и удобной для клиентов, а также станет еще одним шагом на пути к более цивилизованному рынку недвижимости в нашем городе.

 

Финансовый план

Данный проект рассчитан на 8 лет. Первые 5 лет (T₁) – фаза строительства, на которой инвестор вкладывает финансовые средства в проект, оставшиеся 3 года (T₂) – фаза реализации. Движение денежных потоков показано на рис.1.

 

 

 

 

 

 

 

Предполагается, что инвестор будет  вкладывать первые 2 года по 25% сметной  стоимости строительства и последующие три года по 16,7%, на шестой год он сможет реализовать 50% продукции, на седьмой – 20%,  на восьмой – оставшиеся 30% квартир. Себестоимость строительства всего здания рассчитывается исходя из себестоимости 1 м², равной 150$, и составляет 1170000$. 

Расчет рыночной стоимости производится в таблице 7.

Таблица 7

	2-к. кв	4-к. кв	Дом в целом
Кол-во квартир	60	40	100
Площадь, м2	50	120	7800
Рыночная цена 1 м2, $	770	600	-
Рыночная цена квартиры, $	38500	72000	-
Рыночная цена объекта, $ 5190000

 

 Ставка дисконта составляет 7% годовых.

Чистый дисконтированный доход =