Информационное обеспечение в оценке недвижимости (Требования к отчету об оценке. Экспертиза отчетов об оценке)

Нижегородский Государственный  Архитектурно -

Строительный университет

 

 

КАФЕДРА

Недвижимости, инвестиций, консалтинга 

и анализа

 

 

РЕФЕРАТ

 

 

 

 

ТЕМА:

Информационное  обеспечение в оценке недвижимости (Требования к отчету об оценке. Экспертиза отчетов об оценке).

 

 

 

 

 

 

   

Ст. преподаватель                                                Трубина И.В.  

 

Студент гр. ЭУНз-08-02                                      Соколов Г.Д.

 

 

 

 

 

 

Нижний Новгород, 2013 г.

Оглавление

Введение 3

Глава I Требования к отчету об оценке 5

1.1. Общая характеристика и  последовательность оформления результатов  оценки. 5

1.2. Форма и содержание  отчета об оценке  недвижимости 6

Глава II Экспертиза отчетов об оценке 14

2.1. Общая характеристика экспертизы отчетов об оценке и законодательная база 14

2.2. Порядок проведения экспертизы отчетов об оценке 17

2.3. Проблемы экспертизы отчетов об оценке 19

Заключение 22

Список литературы: 23

 

 

 

Введение

Как и во всех развитых странах  мира, недвижимость составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики.

Для абсолютного большинства  российских граждан жилая недвижимость в сегодняшних условиях составляет, как правило, единственный реальный актив, который они смогли получить в ходе приватизации. Поэтому адекватную оценку недвижимости, принадлежащей гражданам, можно рассматривать как одну из основ их социально-экономической защищенности в условиях рынка.

Предприятиям и организациям различных форм собственности адекватная оценка недвижимости необходима, в том числе, для обеспечения эффективной деятельности и возможности привлечения заемного капитала и инвестиций.

Государство в условиях формирования рыночных отношений является практически самым крупным участником рынка недвижимости. С одной стороны, государство должно постоянно решать проблемы эффективного управления принадлежащей ему недвижимости, в том числе проблемы формирования благоприятного инвестиционного климата для привлечения инвестиций в развитие городских территорий с целью повышения их стоимости. При этом единственным действенным экономическим инструментом для управляемого развития территорий является современная методология оценки эффективности инвестиций в недвижимость. С другой стороны, в абсолютном большинстве государств налоги на недвижимость являются основным источником формирования местных и центрального бюджетов.

Цель работы: анализ особенностей информационного обеспечения при  оценке недвижимости, изучение требования к отчету об оценке и проведение экспертизы отчетов об оценке.

Поставленная цель обусловила решение следующих задач:

1. определение общей характеристики  и последовательности оформления  результатов оценки;

2. изучение требований к форме и содержанию  отчета об оценке  недвижимости;

3. изучение законодательной  базы по экспертизе отчетов  об оценке;

4. исследование порядка  проведения экспертизы отчетов  об оценке;

5. анализ проблем экспертизы  отчетов об оценке.

Реферат состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

Глава I Требования к отчету об оценке

1.1. Общая характеристика  и  последовательность оформления  результатов  оценки.

Отчет об оценке стоимости  объекта оценки составляется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ,  ФСО №1, №2, №3 утвержденные Минэкономразвития России 20.07.2007г.

Оценка стоимости объекта  недвижимости включает в себя следующие  этапы:

1.Постановка  задачи. Заключение  с Заказчиком  договора об оценке. На этом этапе Оценщик идентифицирует  реальный объект собственности,  и определяет связанные с ним  юридические права. Сторонами  определяются все существенные  условия проведения оценки, а  также выбирается эффективная  (действительная) дата оценки.

Результатом данного этапа  является составление  задания на оценку, в котором указывается  информация, собранная на данном этапе.

2.Установление  количественных  и качественных  характеристик  объекта оценки: на  этом этапе  выявляются и измеряются размеры  и характеристики реальных активов,  собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту.  Оценщик осуществляет сбор и  изучение правоустанавливающих  документов; информацию о технических  и эксплуатационных характеристиках  объекта оценки; а также другой  информации, связанной с объектом  оценки.

Результатом данного этапа  является  заполнение акта осмотра  объекта и пункта отчета об оценки – характеристика объекта оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

 Данные  анализа представляются  в свободной форме с соблюдением  всех требований предъявляемых  к данному разделу.

4. Выбор метода (методов)  оценки  в рамках каждого из  подходов  к оценке и осуществление  необходимых  расчетов: Оценщик  при проведении  оценки обязан  использовать (или обосновать отказ  от использования) затратный,  сравнительный и доходный подходы  к оценке. Оценщик вправе самостоятельно  определять в рамках каждого  из подходов к оценке конкретные  методы оценки. Выбор подходов  и их обоснование должны быть  подробно изложены в соответствующих  разделах отчета.

5. Согласование результатов:  на  данном этапе, анализируя  полученные  величины рыночной  стоимости  объекта недвижимости  традиционными  подходами, теми  или иными методами, что позволяет  вывести определение  о рыночной  стоимости объекта оценки.

 6. Составление и передача Заказчику отчета об оценке: на данном  этапе все результаты, полученные  на предыдущих этапах, сводятся  воедино, и излагаются в виде  развернутого повествовательного  письменного доклада об оценке, представляемого в соответствии с договором на оценку Заказчику. 

1.2. Форма и  содержание  отчета об оценке  недвижимости

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством  Российской Федерации об оценочной  деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами  и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный  для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В зависимости от целей  оценки и предполагаемого использования  результата форма отчета об оценке может быть разной (таблица 1):

     Таблица 1 –Возможные формы отчетов об оценке стоимости

Классификационный признак	Форма отчета	Пояснения
Вид оформления	Табличный Повествовательный	Форма отчета  определяется на усмотрение оценщика и заказчика
Полнота отражения данных	Полный отчет Краткий отчет	Согласно ФСО  и закону об оценочной деятельности оценщик должен в отчете указывать  определенный набор информации, однако в некоторых случаях заказчику  может быть выдана краткая форма  отчета (являющаяся дополнением к основному отчету), в которой указаны только основные данные необходимые заказчику
Форма предоставления	Письменный Устный	В российской практике устная форма отчетов об оценке не предусмотрена, поэтому все отчеты предоставляются  в письменной форме. Оценщик может  лишь на основании выполненного отчета об оценке представленного в письменной форме озвучить заказчику основные выводы или какие -либо выдержки из данного отчета.

В действующем законодательстве по оценке представлены все требования к содержанию отчета об оценке объекта  оценки на момент его составления. Данные требования касаются как содержания определенного набора информации, так и формы ее представления, а также используемых методов и подходов к оценке. Так при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Копия отчета об оценке должна  храниться оценщиком с даты  составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые  провели оценку, а также  скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего  оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или  печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик  или оценщики заключили трудовой договор.

Требования к составлению  отчета об оценке, проводимой для специальных  целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта  оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных  видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

       а) основные  факты и выводы. В разделе основных  фактов  и выводов должны содержаться:

• общая информация, идентифицирующая объект оценки;
• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
• итоговая величина стоимости объекта оценки;

       б) задание  на оценку в соответствии  с  требованиями федеральных стандартов  оценки;

       в) сведения  о заказчике оценки  и об  оценщике. В отчете об  оценке  должны быть приведены следующие  сведения о заказчике оценки  и об оценщике.

       Сведения  о заказчике:

• о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
• о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

       Сведения  об оценщике:

• об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
• информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;