Экономика недвижимости

 

 

 

 

Контрольная работа

По  курсу «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

Студентка:

Специальность: 080502.65

Проверил:

 

 

 

 

День защиты «____» ______________201_г.

Оценка_______________________________

Подпись руководителя_________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Калининград 2012

 

Содержание:

Введение                                                                                                   3ст.

Задача  № 1. «Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам».                                                                                                                5ст.

Задача  №2 « Определить методом сравнения  продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики».                                                                                                                8ст.

Задача  №3 «Провести подобный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка ( все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).                       9ст.

Оценка  объекта недвижимости.                                                             10ст.

Последовательность  определения стоимости объекта  оценки.        11ст.

Анализ  лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.                                                                                                            14ст.

Определение стоимости объекта оценки с помощью  сравнительного подхода.                                                                                                           16ст.

Заключение.                                                                                            19ст.

Список  литературы.                                                                               20ст.

 

Введение

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости  играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает  не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и  покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки  и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Принципы  оценки недвижимости можно сгруппировать  по следующим 4 категориям:

• Принципы, основанные на представлениях пользователя.
• Принципы связанные с землей,  размещенными на ней зданиями и сооружениями.
• Принципы связанные с рыночной средой.
• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта  недвижимости одновременно могут быть задействованы  сразу  несколько  принципов.  Однако, люди часто покупают, не руководствуясь разумными доводами.  Одному  принципу может  быть  придано  наибольшее  значение  за  счет  другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом.

Функционирование  рынков недвижимости может  быть  несовершенным,  реализации

принципа  в  полном  объеме  может  помешать  вмешательство  государственных органов.  По  этому  указанные выше  принципы   лишь   отражают   тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.

Принципы, основанные на представлениях пользователя,   включают  в  себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

В данной работе для оценки объекта недвижимости используется два подхода: сравнительный  и затратный подход.  В  основе  этих  подходов  лежит  принцип замещения. Всем понятно, что  разумный  покупатель  не  заплатит  за  объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью  объект.

Тем более  если новый объект можно построить  в  приемлемые  сроки  за  те  же деньги с той  же  полезностью.  Следовательно,   инвестор  анализируя  поток дохода  от объекта  должен  сопоставлять  свою  максимальную  цену  с  ценой аналогичных объектов. [9]

  Принцип   замещения  гласит,  что   максимальная   стоимость   имущества

определяется  наименьшей  ценой  или  стоимостью,  по  которой  может   быть приобретен другой объект с  эквивалентной  полезностью. В  данной  работе  в роли оценщика  выступает  студент.  Он  должен  выявить  рыночную  стоимость недвижимости  затратным  и  сравнительным  подходом,   учитывая   при   этом методологию каждого подхода и обязательные требования к расчетам.  При  этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой  недвижимости.

В отчет  по  оценке  обязательно  должен   войти  описание  района,  описание самого объекта недвижимости  (квартиры),  фотографии  объекта  недвижимости, расчеты его стоимости и т.д.

Также в  процессе выполнения курсовой работы было проведено  анкетирование среди жителей города Тюмени с целью изучения проблемы доступности  жилья.  И на основе результатов опроса были сделаны  соответствующие  выводы,  которые помогли в большей степени проанализировать ситуацию на рынке недвижимости.

 

 

 

Задача № 1. «Определить  цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам».

 

Наименование показателя	Объект оценки	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
Цена, тыс. руб.	56 000	65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
1.Скорректированная цена, тыс. руб.	х	65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Условия финансирования	Рыночные	-3 000	-8 000	Рыночные	Рыночные	Рыночные
2.Коррекция по финансированию, тыс. руб.	х	62 000	70 000	56 000	70 000	54 000
Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	-500	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка на условия продажи, тыс. руб.	х	62 000	69 500	56 000	70 000	54 000
3.Скорректированная цена, тыс. руб.	х	62 000	69 500	56 000	70 000	54 000
Время продажи, за год инфляция ок. 10%	х	12 мес.	1 год	6 недель	2 недели	1 год
4. Скорректированная цена на рыночные условия ( с учетом инфляции в %), тыс. руб.	х	55 800	62 550	55 380	62 290	48 600
Месторасположение	Коттедж у озера, 50 км. от города	Коттедж у озера, 50 км. от города	Коттедж у озера, 50 км. от города	Коттедж у озера, 50 км. от города	Коттедж у озера, 50 км. от города	-10 %
Коррекция по месту, тыс. руб.	х	50 220	56 300	49 800	56 061	43 740
Размер, кв.м.	120	120	145	120	145	120
6. Корректировка по размеру, тыс. руб.	х	50 220	46 600	49 800	46 400	43 740
Гараж	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Коррекция для гаража (рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены)	х	50 220	42 480	49 800	42 200	43 740
законченный подвал	Да	Нет	Нет	Нет	Да	Нет
8.Коррекция для подвала (определяется аналогично п. 7.), тыс. руб.	х	49 800	42 480	49 100	42 200	43 740
9. Скорректированная цена Справочно:	х	49 800	42 480	49 100	42 200	43 740
10. Общая чистая коррекция (сумма корректировок)	х	15 200	35 520	6 900	27 800	10 260
Уд. вес суммы коррекции на цену продажи.		23,3%	45,5%	12,3%	39,7%	19%

 

Вывод: в  качестве рыночной цены выбирается стоимость  объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической цены продажи и  наименьшее число корректировок. В нашем варианте выбирается стоимость третьего участка т.к  имеет 12,3% отклонения от начальной стоимости.

 

Задача  №2 « Определить методом сравнения  продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики».

 

Наименование показателя	Участок оценки	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
Цена, тыс. руб.	2 380	2 300	2 440	2 920	2 360	3 860
Площадь, га.	0,04	0,04	0,0450	0,050	0,035	0,070
Цена за 0,1 га. в тыс. руб.	595	575	542	584	674	551
Условия рынка	0 или	+4% +23	+6% +32	+1% +6	+2% +13	+12% +66
Скорректированная цена, тыс. руб.	Х	598	574	590	687	617
Корректировка на геологические условия	Х	0	+2%	0	-5%	0
Корректировка на топографию	Х	0	+5%	0	+5%	+10%
Итого скорректированная цена, тыс. руб.	Х	598	614	590	618	556

 

На основании  выполненных корректировок можно  сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 тыс. руб.

 

Задача №3 «Провести  подобный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную  рыночную цену продаваемого участка ( все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).

 

№ участка	Цена продажи, тыс. руб.	Время продажи, мес.	Площадь, га.	Геология	Топография	Итого коррекция	Уд. Вес %
	2056
1	2 300	4	0,040	То же	То же	368	16
2	2 440	6	0,045	-2%	-5%	510	20,9
3	3 100	2	0,065	+4%	-2%	410	13,2
4	2 400	4	0,040	То же	+2%	391	16,32
5	3 860	12	0,070	То же	+10%	356	9,4

 

2300*0,16+2 269*0,209+3159*0,132+2 448*0,163+4246*0,094= 2056 р. – расчетная стоимость участка земли.

 

Оценка объекта недвижимости.

Общие сведения:

 

Объект оценки	Жилое помещение(квартира)
Оцениваемые права	Полное право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Используемые стандарты оценки	Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г.

 

Рыночная  стоимость объекта оценки- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

• затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

 

 

 

 

Последовательность  определения стоимости объекта  оценки.

 

Процесс определения стоимости объекта  оценки включает в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъемка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления отчета;
4. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.

 

Характеристика местоположения объекта  оценки:

 

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон	Ленинградский р-н. г. Калининграда
Местоположение в микрорайоне	Здание располагается параллельно  ул. А. Невского.
Преобладающая застройка микрорайона	Кирпичный немецкий дом.
Транспортная доступность	До остановки 2 минуты
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона, в пределах пешей доступности ( менее 1 км.)	Магазины, банки, школа, д/сад,  службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс и т.д.
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружены