Анализ ипотечного кредитования физических лиц

ГБОУ СПО «Московский областной колледж информационных технологий, экономики и управления» МО

 

 

Оценка работы        

___________________

___________________

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

По ПМ 02 Осуществление кредитных операций МДК 02.01 Организация кредитной работы

Тема курсовой работы: « Анализ ипотечного кредитования физических лиц.»

Студент: Окулова Алена Олеговна

Специальность: 080110 «Банковское дело» (повышенный уровень).

№ группы: 412

Руководитель:                                              Данилкина И.Н.                      

                                 (подпись, дата, Ф.И.О.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Ликино-Дулево 2014 г.

 

Содержание

Введение

1 .Ипотечное кредитование………………………………………………………3

1.1 Особенности ипотеки в РФ…………………………………………………5

1.2 Источники финансирования ипотечного кредита…………………………..8

1.3 Законодательное обеспечение ипотечного кредитования в практике современной России……………………………………………………………..10

2 Практические вопросы  применения ипотечного кредитования……………15

2.1 Этапы процедуры кредитования……………………………………………15

2.2 Оценка платежеспособности  физического лица при ипотечном  кредитовании………………………………………………………………..…...16

2.3 График платежей…………………………………………………………….19

Заключение………………………………………………………………………23

 

 

 

Введение

Жилье в рыночной экономике – это наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем и в будущем страны в целом.

Однако жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет 1,5 млрд. кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья – примерно 0,2 млрд. кв.м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3, а весь жилой фонд России при этом – 2,8 млрд. кв. м. По официальным данным 30 млн. семей (61%) нуждаются в жилье. Так, по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 5 млн. российских семей признаны крайне нуждающимися и стоят в очереди на улучшение жилищных условий – это более 9% общего количества семей. Из 19 млн. жилых строений, занятых под жилье, примерно 70% изношены не менее чем на 30% (новостройки не восполняют старение ветхого фонда), 27% населения России проживают в неблагоустроенных квартирах. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности жилого фонда) Россия заметно отстает от развитых стран: в среднем на одного россиянина приходится 20,7 кв. м жилой площади. Для сравнения: в Германии – 50, Великобритании – 62, в США – 70 кв. м.

Основная часть населения нашей страны оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

В связи с этим необходимо создать системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья, что позволит увеличить их платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной массы населения. Это в свою очередь обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Во многих странах мира в настоящее время приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные организации.

 

Задачи курсовой работы:

• Раскрыть сущность и особенности ипотечного кредитования и его формы.
• Научится различать формы ипотечного кредитования
• Рассчитать ипотечный кредит

                                   Актуальность исследования:

Предметом исследования данной работы является ипотечное кредитование, его формы и способы оплаты.

Объектом исследования является Коммерческий Банк

Целью курсовой работы является: исследование ипотечного кредитования и оценка платежеспособности физического лица при ипотечном кредитовании

 

          1 .Ипотечное кредитование

1.1. Особенности ипотеки в РФ

Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

В литературе нередко под термином "ипотека" подразумевается ипотечный кредит. Между тем, само слово "ипотека" (хотя и употребляется обычно в сочетании со словом "кредит") имеет самостоятельное значение.

По своей сути понятие "ипотека" близко к понятию "залог". Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Для наиболее полного понимания сущности ипотечного кредитования рассмотрим его предмет, объект, субъекты.

В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 по договору об ипотеке в соответствие с ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ может быть заложено следующее недвижимое имущество:

1) земельные участки, за  исключением земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, а также сельскохозяйственных  угодий из состава земель сельскохозяйственных  организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 № 102-ФЗ);

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ст.5 № 102-ФЗ).

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения.

Субъектами рынка ипотечных кредитов выступают:

1) система финансово-правового  регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;

2) заемщики (залогодатели) – физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог;

3) кредиторы – банки (кредитные организации), а также иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты;

4) инвесторы – это физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;

5) компании, которые определяют  инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлторские  фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).

Объектами же ипотечного жилищного кредитования на современном этапе могут быть: жилая недвижимость на первичном рынке жилья, строительство и реконструкция жилья, жилая недвижимость на вторичном рынке жилья.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

1) непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым направлением – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью, позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции.

Ипотека в России выполняет следующие функции: является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства; обеспечивает возврат заемных средств; стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Существуют различные виды ипотечного кредитования. Наиболее распространенная – стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита, при которой заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. Долг к концу срока должен быть полностью оплачен.

В современной практике также применяют кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу самоамортизирующихся. Они предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый или шаровой платеж.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых пяти лет погашают только проценты, а в последующие три года – проценты и основной долг.

Кредиты с участием обычно применяют при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта.

Кредиты с нарастающими платежами или с нарастающим аннуитетом предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно или же с другой периодичностью. Данный вид ипотеки позволяет учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижает риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивает эффективность долгосрочных кредитных операций.

Кредиты с переменной ставкой, обычно "привязанные" к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок будет влиять и на срок кредитования. Для того, чтобы изменения ставок не были чрезвычайно резкими, допускают предельную допустимую норму корректива, оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенными рисками, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. В среднем в РФ ставки по ипотечным кредитам колеблются в размере от 12 до 15% годовых в рублях и от 10 до 11% в валюте. Однако на самом деле на сегодняшний день величина кредитной ставки в банках составляет около 35%, тогда как в рекламных сообщениях указываются другие проценты: остальные вычеты либо не указываются, либо прописываются очень мелким шрифтом. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов.

1.2 Источники финансирования ипотечного кредита

Решение одной из важнейших проблем, стоящих в настоящее время в России, – то есть доступность жилья, в условиях рыночной экономики во многом зависит от способности финансовой системы страны обеспечить население доступными кредитными ресурсами на цели приобретения жилья. Поэтому при развитии ипотечного кредита в России, то есть, чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия – произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений.