Анализ ипотечного кредитования физических лиц

 

2 Практические вопросы применения ипотечного кредитования

2.1 Этапы процедуры  кредитования

   Процесс кредитования, в частности кредитования физических лиц, условно можно разделить на несколько этапов. Среди них: подготовительный этап; этап рассмотрения кредитного проекта; этап оформления кредитной документации; этап использования кредита и последующего контроля в процессе кредитования.

   На подготовительном этапе изучаются возможности предоставления кредита. Вначале происходят переговоры между банком и клиентом. Инициатором кредитования чаще является клиент, обращающийся в банк с просьбой о получении кредита, после чего и происходят переговоры.

  В процессе этих переговоров необходимо:

установить, насколько возможна выдача кредита в соответствии с текущей политикой кредитного учреждения;

определить цель;

выбрать тот вид кредита и метод кредитования, которые более всего подходят для данной кредитной сделки;

осуществить предварительный анализ риска возможной выдачи кредита, источники возврата ссуд и уплаты процентов за их использование;

обеспечить оперативность проведения предварительного этапа, не затягивать решение банка о возможной выдаче кредита;

дать понять клиенту, что переговоры не дают оснований для окончательного вывода о возможности предоставления ссуды;

проконсультировать клиента, какие документы необходимо представить в банк для решения вопроса.

   Вслед за переговорами и предварительным анализом наступает этап рассмотрения кредитного проекта на основе официально представляемых в банк документов. Неустойчивость экономической ситуации, инфляция требуют от российских банков осторожности и опыта оценки кредитоспособности клиента, объекта кредитования и надежности обеспечения, качества залога и гарантий. Аналитическая часть этого этапа представляет собой чрезвычайно ответственную задачу.

  На этапе оформления кредитной документации работники банка оформляют кредитный договор, выписывают распоряжения о выдаче кредита, заводят специальное досье на клиента-заемщика (кредитное дело).

   На этапе использования кредита, осуществляется наблюдение за кредитными операциями: соблюдением лимита кредитования (кредитной линии), целевым использованием кредита, уплатой ссудного процента, полнотой и своевременностью возврата ссуд.

  Следует сказать о том, что проценты по кредитам, предоставленным физическим лицам поступают в пользу банка - кредитора в размере и в порядке, предусмотренных кредитным договором. Проценты по кредиту начисляются банком на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на соответствующем лицевом счете, на начало операционного дня.

  При неисполнении (ненадлежащем исполнении) клиентом - заемщиком обязательств по уплате процентов в установленный договором срок просроченная задолженность по процентам в конце рабочего дня должна быть перенесена банком - кредитором на балансовые счета по учету просроченных процентов. В этом случае начисление процентов по размещенным денежным средствам на балансе банка - кредитора производится на указанных балансовых счетах до даты отнесения ссудной задолженности ко 2-й и выше группам риска.

  На этапе использования кредита не прекращается оперативный и традиционный анализ кредитоспособности клиента, при необходимости проводятся встречи, переговоры с ним, уточняются условия и сроки кредитования.

  На данной стадии осуществляется последующий контроль над движением кредита. Особое внимание уделяется контролю над просроченными кредитами, за ссудами, длительное время не возвращаемыми банку. Совместно с клиентом банки разрабатывают меры, способствующие возврату кредитов, решают вопросы об их пролонгации, при необходимости составляется новый кредитный договор, изыскиваются дополнительные гарантии, уточняется дальнейшая возможность кредитования неплатежеспособных клиентов.

2.2 Оценка платежеспособности  физического лица при ипотечном кредитовании

  Важным условием предоставления потребительского кредита является оценка платежеспособности заемщика.

Она определяется на основании справки с места работы о доходах и размере удержаний.

Справка должна содержать следующую информацию:

полное наименование организации, выдавшей справку, ее почтовый адрес, телефон и банковские реквизиты;

продолжительность постоянной работы заемщика в данной организации;

настоящая должность заемщика (кем работает);

среднемесячный доход за последние шесть месяцев;

среднемесячные удержания за последние шесть месяцев с расшифровкой по видам.

  Справка предоставляется за подписями руководителя и главного бухгалтера организации, скрепленными печатью.

  При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству.

Платежеспособность заемщика определяется следующим образом:

Р = Дч х К х t,

Где, Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

К - коэффициент в зависимости от величины Дч:

К = 0,3 при Дч в эквиваленте до 500 долл. США,

К = 0,4 при Дч в эквиваленте от 501 до 1000 долл. США,

К = 0,5 при Дч в эквиваленте от 1001 до 2000 долл. США,

К = 0,6 при Дч в эквиваленте свыше 2000 долл. США,

t - срок кредитования (в  мес.).

 
Доход в эквиваленте определяется следующим образом:

Доход в рублях

---

Курс доллара США, установленный Центральным  
банком Российской Федерации на момент обращения  
заявителя в банк 
  Для определения платежеспособности заемщика-предпринимателя вместо справки с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенное налоговой инспекцией. В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей.  
Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличии суммы дохода разовых негарантированных выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора. 
Если в течение предполагаемого срока кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом: 

 
где, Дч - среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч; tx - период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст заемщика; Дч2 - среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика); t2- период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика; К1 и К2 - коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величины Дч, иДч2.  
  При предоставлении кредита Сбербанка в рублях платежеспособность рассчитывается в рублях. При предоставлении кредита в иностранной валюте платежеспособность рассчитывается в долларах США.  
  Платежеспособность поручителей определяется аналогично платежеспособности заемщика с той разницей, что К = 0,3 вне зависимости от величины Дч. 

  2. На основе платежеспособности клиента и представленного обеспечения определяется максимальный размер кредита:

S = P/(1 + С/100 х t/12), 
где С — годовая процентная ставка по кредиту; t — срок кредитования в месяцах. 

  Кредитный инспектор составляет письменное заключение о целесообразности выдачи кредита (или отказ в выдаче) и согласовывает с Заемщиком условия предоставления кредита. Заключение кредитного инспектора, завизированное руководителем кредитующего подразделения, заключения других служб Банка и дочернего предприятия прилагаются к пакету документов Заемщика.

  Кредитный инспектор вправе самостоятельно принять решение об отказе в выдаче кредита:

  a) если при проверке выявлены факты предоставления поддельных документов или недостоверных сведений;

  b) если платежеспособность Заемщика или предоставленное обеспечение возврата кредита не удовлетворяет требованиям Правил кредитования физических лиц учреждениями Сбербанка России;

  c) подразделением безопасности или юридическим подразделением Банка даны отрицательные заключения о возможности предоставления кредита Заемщику,

  d) имела место отрицательная кредитная история по ранее выданным Заемщику кредитам.

  Пакет документов со своим заключением, завизированным руководителем подразделения, кредитный инспектор направляет управляющему отделением для принятия решения о предоставлении (отказе в предоставлении) кредита в пределах компетенции управляющего. Управляющий отделением делает надпись на заявлении клиента о принятом им решении с указанием даты и возвращает документы кредитному инспектору.

  Далее кредитный инспектор направляет пакет документов в кредитный комитет для рассмотрения вопроса о предоставлении (отказа в предоставлении) кредита. После заседания кредитного комитета пакет документов с выпиской из протокола о заседании передаются кредитному инспектору.

При принятии положительного решения кредитный инспектор вносит соответствующую информацию в единую базу данных индивидуальных заемщиков и приступает к оформлению необходимых документов.

  3. Расчет ежемесячной суммы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту.

 

2.3 График платежей

Базовые условия

Срок кредитования	: 120 месяцев
Сумма кредита	: 2000000 рублей
Процентная ставка	: 14 % годовых (аннуитетная схема начисления)
Единоразовая комиссия	: 0 %
Ежемесячная комиссия	: 0 денежных единиц

Итоговые значения, денежных единиц

Ежемесячная сумма выплат	: 31053.29
Итого сумма выплат	: 3726394.06
в том числе %	: 1726394.06
тело кредита	: 2000000.00
комиссии	: 0.00

Схема выплат по кредиту

Месяц	Задолженность по кредиту	Погашение кредита	Проценты по кредиту	Комиссии	Выплаты в месяц
1	2000000.00	7719.96	23333.33	0.00	31053.29
2	1992280.04	7810.02	23243.27	0.00	31053.29
3	1984470.02	7901.14	23152.15	0.00	31053.29
4	1976568.88	7993.32	23059.97	0.00	31053.29
5	1968575.56	8086.58	22966.71	0.00	31053.29
6	1960488.98	8180.92	22872.37	0.00	31053.29
7	1952308.06	8276.36	22776.93	0.00	31053.29
8	1944031.70	8372.92	22680.37	0.00	31053.29
9	1935658.78	8470.60	22582.69	0.00	31053.29
10	1927188.18	8569.43	22483.86	0.00	31053.29
11	1918618.75	8669.40	22383.89	0.00	31053.29
12	1909949.35	8770.55	22282.74	0.00	31053.29
13	1901178.80	8872.87	22180.42	0.00	31053.29
14	1892305.93	8976.39	22076.90	0.00	31053.29
15	1883329.54	9081.11	21972.18	0.00	31053.29
16	1874248.43	9187.06	21866.23	0.00	31053.29
17	1865061.37	9294.24	21759.05	0.00	31053.29
18	1855767.13	9402.67	21650.62	0.00	31053.29
19	1846364.46	9512.37	21540.92	0.00	31053.29
20	1836852.09	9623.35	21429.94	0.00	31053.29
21	1827228.74	9735.62	21317.67	0.00	31053.29
22	1817493.12	9849.20	21204.09	0.00	31053.29
23	1807643.92	9964.11	21089.18	0.00	31053.29
24	1797679.81	10080.36	20972.93	0.00	31053.29
25	1787599.45	10197.96	20855.33	0.00	31053.29
26	1777401.49	10316.94	20736.35	0.00	31053.29
27	1767084.55	10437.30	20615.99	0.00	31053.29
28	1756647.25	10559.07	20494.22	0.00	31053.29
29	1746088.18	10682.26	20371.03	0.00	31053.29
30	1735405.92	10806.89	20246.40	0.00	31053.29
31	1724599.03	10932.97	20120.32	0.00	31053.29
32	1713666.06	11060.52	19992.77	0.00	31053.29
33	1702605.54	11189.56	19863.73	0.00	31053.29
34	1691415.98	11320.10	19733.19	0.00	31053.29
35	1680095.88	11452.17	19601.12	0.00	31053.29
36	1668643.71	11585.78	19467.51	0.00	31053.29
37	1657057.93	11720.95	19332.34	0.00	31053.29
38	1645336.98	11857.69	19195.60	0.00	31053.29
39	1633479.29	11996.03	19057.26	0.00	31053.29
40	1621483.26	12135.99	18917.30	0.00	31053.29
41	1609347.27	12277.57	18775.72	0.00	31053.29
42	1597069.70	12420.81	18632.48	0.00	31053.29
43	1584648.89	12565.72	18487.57	0.00	31053.29
44	1572083.17	12712.32	18340.97	0.00	31053.29
45	1559370.85	12860.63	18192.66	0.00	31053.29
46	1546510.22	13010.67	18042.62	0.00	31053.29
47	1533499.55	13162.46	17890.83	0.00	31053.29
48	1520337.09	13316.02	17737.27	0.00	31053.29
49	1507021.07	13471.38	17581.91	0.00	31053.29
50	1493549.69	13628.54	17424.75	0.00	31053.29
51	1479921.15	13787.54	17265.75	0.00	31053.29
52	1466133.61	13948.40	17104.89	0.00	31053.29
53	1452185.21	14111.13	16942.16	0.00	31053.29
54	1438074.08	14275.76	16777.53	0.00	31053.29
55	1423798.32	14442.31	16610.98	0.00	31053.29
56	1409356.01	14610.80	16442.49	0.00	31053.29
57	1394745.21	14781.26	16272.03	0.00	31053.29
58	1379963.95	14953.71	16099.58	0.00	31053.29
59	1365010.24	15128.17	15925.12	0.00	31053.29
60	1349882.07	15304.67	15748.62	0.00	31053.29
61	1334577.40	15483.22	15570.07	0.00	31053.29
62	1319094.18	15663.86	15389.43	0.00	31053.29
63	1303430.32	15846.60	15206.69	0.00	31053.29
64	1287583.72	16031.48	15021.81	0.00	31053.29
65	1271552.24	16218.51	14834.78	0.00	31053.29
66	1255333.73	16407.73	14645.56	0.00	31053.29
67	1238926.00	16599.15	14454.14	0.00	31053.29
68	1222326.85	16792.81	14260.48	0.00	31053.29
69	1205534.04	16988.73	14064.56	0.00	31053.29
70	1188545.31	17186.93	13866.36	0.00	31053.29
71	1171358.38	17387.44	13665.85	0.00	31053.29
72	1153970.94	17590.30	13462.99	0.00	31053.29
73	1136380.64	17795.52	13257.77	0.00	31053.29
74	1118585.12	18003.13	13050.16	0.00	31053.29
75	1100581.99	18213.17	12840.12	0.00	31053.29
76	1082368.82	18425.65	12627.64	0.00	31053.29
77	1063943.17	18640.62	12412.67	0.00	31053.29
78	1045302.55	18858.09	12195.20	0.00	31053.29
79	1026444.46	19078.10	11975.19	0.00	31053.29
80	1007366.36	19300.68	11752.61	0.00	31053.29
81	988065.68	19525.86	11527.43	0.00	31053.29
82	968539.82	19753.66	11299.63	0.00	31053.29
83	948786.16	19984.12	11069.17	0.00	31053.29
84	928802.04	20217.27	10836.02	0.00	31053.29
85	908584.77	20453.13	10600.16	0.00	31053.29
86	888131.64	20691.75	10361.54	0.00	31053.29
87	867439.89	20933.16	10120.13	0.00	31053.29
88	846506.73	21177.38	9875.91	0.00	31053.29
89	825329.35	21424.45	9628.84	0.00	31053.29
90	803904.90	21674.40	9378.89	0.00	31053.29
91	782230.50	21927.27	9126.02	0.00	31053.29
92	760303.23	22183.09	8870.20	0.00	31053.29
93	738120.14	22441.89	8611.40	0.00	31053.29
94	715678.25	22703.71	8349.58	0.00	31053.29
95	692974.54	22968.59	8084.70	0.00	31053.29
96	670005.95	23236.55	7816.74	0.00	31053.29
97	646769.40	23507.65	7545.64	0.00	31053.29
98	623261.75	23781.90	7271.39	0.00	31053.29
99	599479.85	24059.36	6993.93	0.00	31053.29
100	575420.49	24340.05	6713.24	0.00	31053.29
101	551080.44	24624.02	6429.27	0.00	31053.29
102	526456.42	24911.30	6141.99	0.00	31053.29
103	501545.12	25201.93	5851.36	0.00	31053.29
104	476343.19	25495.95	5557.34	0.00	31053.29
105	450847.24	25793.41	5259.88	0.00	31053.29
106	425053.83	26094.33	4958.96	0.00	31053.29
107	398959.50	26398.76	4654.53	0.00	31053.29
108	372560.74	26706.75	4346.54	0.00	31053.29
109	345853.99	27018.33	4034.96	0.00	31053.29
110	318835.66	27333.54	3719.75	0.00	31053.29
111	291502.12	27652.43	3400.86	0.00	31053.29
112	263849.69	27975.04	3078.25	0.00	31053.29
113	235874.65	28301.42	2751.87	0.00	31053.29
114	207573.23	28631.60	2421.69	0.00	31053.29
115	178941.63	28965.64	2087.65	0.00	31053.29
116	149975.99	29303.57	1749.72	0.00	31053.29
117	120672.42	29645.45	1407.84	0.00	31053.29
118	91026.97	29991.31	1061.98	0.00	31053.29
119	61035.66	30341.21	712.08	0.00	31053.29
120	30694.45	30694.45	358.10	0.00	31052.55
Итого		2000000.00	1726394.06	0.00	3726394.06

 

Из графика платежей, предоставленного в курсовой работе, можно сделать вывод, что при сумме ипотечного кредита 2000000 рублей и ставке 14 %, сроком на три года переплата составит 1 726 394 рублей. При этом расчете сумма ежемесячного платежа составит 31053 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

          Заключение

Развитие ипотечного кредитования – один из самых актуальных финансовых и социальных вопросов, стоящих перед нашей страной.

Ипотечная программа имеет большое значение для населения страны, поскольку она может обеспечить:

1) повышение качества  жизни россиян;

2) ускоренное воспроизводство  рабочей силы, а следовательно, и  повышение ее качества и производительности  труда;

3) желание и возможность  зарабатывать, повышать качество  своей рабочей силы – рост  платежеспособного спроса;

4) создание новых рабочих  мест по всей технологической  цепочке строительства жилья  – землеустроителей, архитекторов, проектировщиков, градостроителей, строителей  всех специальностей, рабочих мест  в строительной индустрии; увеличение  дорожного и энергетического строительства, а отсюда – рост ВВП темпами, которые установил Президент РФ В. В. Путин, возможность стерилизации денежной массы;

5) реформирование ЖКХ, т.е. строительство новой инфраструктуры  по новым стандартам строительства  жилья;

6) самое главное – решение демографической проблемы и увеличение рождаемости.

Ипотечное кредитование – это механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из важнейших и приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Ипотечное кредитование – это один из самых надежных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте страны.

 

 

 

Список литературы

1. Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть первая): Федер. Закон Рос. Федерации от 30 ноября 1994 г., № 51-ФЗ // Собр. законодательства  Рос. Федерации. – 1994. – № 32.

2. Об ипотеке (залоге  недвижимости): Федер. Закон Рос. Федерации  от 16 июля 1998 г., № 102-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1998. – № 29.

3. Об ипотечных ценных  бумагах: Федер. Закон Рос. Федерации  от 11 ноября 2003 г., № 152-ФЗ // Собр. законодательства  Рос. Федерации. – 2003. – № 46.

4. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 // Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2000 г. – № 3.

5. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая  Л.П. Банковское дело: Учебник. –  М.: Финансы и статистика, 2005.

6. Довдиенко ИВ. Ипотека: Учебно-практическое пособие. –  М.:РДЛ, 2003.

7. Жарковская Е.П. Банковское  дело: Учебник. – М.: Омега-Л, 2005.

8. Жуков Е.Ф., Эриашвили  Н.Д. Банковское дело: Учебник. –  М.: Единство, 2006.

9. Лаврушин О.И. и др. Банковское дело: Учебник / Лаврушин О.И., Мамонова И.Д., Валенцева Н. И. – М.: КНОРУС, 2007.

10. Гаджиев М.Г. Современное  состояние финансового механизма  ипотечного жилищного кредитования  в России / М. Г. Гаджиев // Вестник  ОГУ. – 2006. – № 8.

11. Котлов А. Формирование российского рынка ипотечных ценных бумаг / А. Котлов // Рынок ценных бумаг. – 2006. – №22.

12. Крутских Д. Договорное регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации / Д. Крутских // Право и экономика. – 2007. – №1.

13. Крысин А. Актуальные проблемы ипотечного кредитования / А. Крысин // Рынок ценных бумаг. – 2006. – № 13.