Анализ ипотечного кредитования физических лиц

Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных кредитов, приходят из следующих источников:

1) собственный капитал  банка, что характерно для большинства государственных и негосударственных коммерческих банков;

2) капитал акционеров  и спонсоров, привлеченный нерыночным способом;

3) капитал, привлеченный  под государственные гарантии (АИЖК).

Однако для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно. Даже при самых благоприятных обстоятельствах они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый для выполнения задач, намеченных Национальной ипотечной программой. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и структур, которые смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал с вторичного рынка.

Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов. На вторичном рынке кредитор может действовать по двум направлениям:

1) формирует из единообразных  закладных пулы и выпускает на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Размещая ценные бумаги на фондовом рынке, кредитор возвращает ресурсы, вложенные в ипотечное кредитование;

2) продает закладные операторам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы. Операторы вторичного рынка формируют из однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

Иностранные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные российским пулом ипотек, могут быть достаточно привлекательными для иностранных инвесторов, поскольку маржа между кредитными ставкам в России и средней доходностью иностранных бондов должна быть значительно выше, чем аналогичный разрыв внутри России, что при необходимости позволяют обеспечить как привлекательную для инвестора доходность иностранных ипотечных ценных бумаг, так и больший доход эмитента. В то же время в этой ситуации существуют определенные риски, связанные:

- с формированием зависимости российского банка-кредитора от интереса к его закладным со стороны западных рефинансирующих компаний (усугубленная невозможностью выпуска ипотечных ценных бумаг с собственного баланса и самостоятельного учреждения ипотечного агента);

- с возможными конфликтами законодательных норм: ипотечные ценные бумаги выпускаются в соответствии с иностранным законодательством, предусматривая соответствующие права инвесторов, в том числе при банкротстве эмитента или дефолте заемщика, а деятельность кредитора и заемщика, в том числе в случае дефолта, регламентируется российским законодательством.

Для решения наиболее серьезных проблем развития ипотечного кредитования – недостаточности длинных ресурсов в пассиве большинства российских банков – необходимо привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе и на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов; вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков; постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов; и, наконец, сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

1) совершенствование правовой  основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

2) осуществление мер по  снижению рисков, связанных с  долгосрочным кредитованием, чтобы  повысить прибыльность и привлекательность  подобного кредитования для банков;

3) создание общенациональной  системы ипотечного кредитования, которое включало бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

4) принятие дополнительных  мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

5) поощрение организаций  и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.

1.3 Законодательное  обеспечение ипотечного кредитования  в практике современной России

Проблема правового регулирования залоговых отношений, и в частности ипотеки, постоянно привлекает к себе внимание специалистов в России и за рубежом. Основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Ипотечное жилищное кредитование стало приобретать законодательно урегулированные черты с принятием в 2000 году Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:

- Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

- Федеральным законом  от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных  ценных бумагах"

- Федеральным законом  от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- постановлением Правительства  РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве  по ипотечному жилищному кредитованию";

- постановлением Правительства  РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах  по развитию системы ипотечного  жилищного кредитования в Российской Федерации";

- постановлением Правительства  РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении  правил предоставления государственных  гарантий Российской Федерации  по заимствованиям открытого  акционерного общества "Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию".

   Основы ипотечного кредитования в России изложены в первых двух Федеральных законах. Остановимся поподробнее на них.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" – закон, регулирующий отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости – ипотеки.

Согласно ст. 131 ГК РФ ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии со ст. 77 №102-ФЗ жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента такой государственной регистрации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставляющая кредит на приобретение жилого дома или квартиры.

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как всей суммы обязательства, так и процентов за пользование кредитом. Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю (кредитору) сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков  и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обязательствами, обеспеченными ипотекой  либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов  по реализации заложенного имущества (ст.3 №102-ФЗ).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

- предмет ипотеки, его  оценка и существо;

- размер и срок исполнения  обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- наименование органов  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право, залогодателя.

Согласно ст. 1 по договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено создание в стране тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных первичного и вторичного рынка закладных. В настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится только в начале своего развития.

В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон "Об исполнительном производстве", позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

Также в законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО).

Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок.

Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

Законодательное отражение обязательного рейтингования эмитентов и ипотечных ценных бумаг – это оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной.