Оценка объектов недвижимости на предприятии

Министерство  образования Российской Федерации

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               Ярославский филиал

Московского государственного университета

экономики, статистики, информатики 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа: 

по дисциплине: «Оценка стоимости бизнеса (предприятия)». 

тема:

«Оценка объектов недвижимости предприятия (на примере)». 
 

   
 
 

 

                                                                         Выполнил       студент

                                                                                  V   курса группы ММЭ-57

Ежов  Андрей Владимирович

                                                                                 

                                                                                             Научный     руководитель

                                                                                   (преподаватель) Погорелов В.В.

  
 
 
 
 
 
 
 

г. Ярославль

2010

П Л А  Н

                                                                                                                                                                         Стр.

1.  Введение……………………………………………………………….………… 3

2.   Классификация недвижимого имущества……………………………..………. 5                                                                                                              

3.   Сравнительный подход к оценке недвижимости……………………………... 7    

4. Затратный подход к оценке недвижимости………………………………….. 11

5.   Доходный подход к оценке имущества………………………………………. 19

6.   Пример оценки объектов недвижимости на предприятии. Фрагмент отчета об оценке ОАО «Тепличный комплекс «Туношна»……………………………... 27                        

  7.   Заключение……………………………………………………………………... 49

  8.   Библиография……………………………………………………………………50 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Введение.

     Переход России к рыночной модели экономики  возродил права частной собственности  и свободу предпринимательства, позволяющие предприятиям владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

     Оценка  недвижимости – один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

     • земельные участки;

     • объекты жилой недвижимости (квартиры);

     • объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

     • объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);

     • сооружения и передаточные устройства;

     • объекты, незавершенные строительством.

     Оценка  недвижимости крайне важна для обеспечения  эффективности любых инвестиций в нее.

     Стоимость недвижимости определяется целым рядом  факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).

     В условиях рыночных товарно-денежных отношений  важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг. Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса. Особое место в этой системе занимает оценка недвижимости, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния, "второй природы", в которой, как в "сухом остатке" овеществляется живой труд всех поколений человеческой популяции. НА ТАКИЕ ИЗЛОЖЕНИЯ ЛУЧШЕ ДАВАТЬ ССЫЛКИ. Именно поэтому недвижимость выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом, то по крайней мере одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии. И поэтому оценка недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений выступает в качестве фундаментального их основания, служит предметом достаточно активной, широко востребованной специфической сферы деятельности. Практически во всех государствах с исторически сложившейся рыночной экономикой, особенно в развитых капиталистических странах существуют и продуктивно функционируют национальные службы экономической оценки недвижимости, которые устанавливают ценность разных категорий земельных участков и прочно связанных с землей зданий и сооружений, линейных коммуникаций и иных разновидностей недвижимых объектов.

     Все вышесказанное подчеркивает актуальность темы в современных условиях.

     Что хотите рассмотреть в рамках этой темы? 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Классификация недвижимого имущества

     В сложившейся практике к недвижимости, как правило, относят землю и  имеющиеся на ней строения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Таким образом, недвижимость — это земельный участок и  все строения, постоянно закрепленные на нем.

     Термины “недвижимое имущество” и “движимое  имущество” впервые появились в  законодательстве Российской Империи  при Петре I в 1712 г. Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, находящиеся в земле  полезные ископаемые и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней (например, шахты).

     Сейчас  согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: <<...земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения>>. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, ≪предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью≫. Однако в оценочной деятельности методы оценки недвижимости и предприятия различают.

     Этапы оценки недвижимости и бизнеса во многом совпадают, но имеют ряд различий:

1. в оценке недвижимости не проводится финансовый анализ;
2. доходы от объекта прогнозируются на основе рыночных арендных ставок объектов аналогов;
3. обязательными этапами процесса оценки недвижимости являются оценка стоимости земельного участка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, который проводят в два этапа:

     а) анализ предположительного вакантного земельного участка,

     б) анализ земельного участка с имеющимися улучшениями.

     При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования анализируются  текущая ситуация и перспективы  развития района (города, региона) местоположения объекта.

     Недвижимость  классифицируется по ряду признаков, что  способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в Таблице 1.1.

Таблица 1.1. – Общая классификация недвижимости.

Таблица 1. Общая классификация недвижимости