Оценка объектов недвижимости на предприятии

 

     В процессе оценки изучаются проектные данные, данные о фактическом состоянии зданий и сооружений, полученные в результате осмотра, а также сведения об использовании и происхождении объектов, полученных от заказчика. Как и любое имущество, недвижимость оценивается с позиций трех подходов: сравнительного, доходного и затратного.

3. Сравнительный подход к оценке недвижимости

     Сравнительный подход основан на сравнении объекта  оценки с его аналогами, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними. Различия между  сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных.

     Условия применения сравнительного подхода:

     —объект не должен быть уникальным;

     —аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим  и другим характеристикам;

     —цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных  условиях;

     —дата сделки с аналогами должна быть близка по времени к дате оценки (для  уменьшения влияния рыночных изменений  на результат оценки);

     —информация должна быть исчерпывающей;

     —факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы.

     Основные  этапы сравнительного подхода представлены на рис. 1.

     

       

     

       

       
 

       

       

     

       
 

     

       
 

     Рис. 1.1. Последовательность действий при оценке недвижимости согласно сравнительному подходу

     Точность  оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому большое значение необходимо придавать сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик и чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем выше точность получаемой величины стоимости объекта оценки.

     Для сглаживания отличий между аналогами  и объектом оценки, рассчитывают скорректированные цены.

     Скорректированная цена — это цена продажи объекта-аналога после ее корректировки на различия с объектом оценки.

     Средние показатели стоимости, как правило, оценщиками не используются, принято  изучать каждую продажу аналога  и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки прежде всего следует учитывать следующие отличия:

     —местоположение (различия в соседском окружении  и районе);

     —условия  финансирования (в случае получения  льготного кредита от продавца, платежи  дисконтируются по рыночной ставке);

     —условия  сделки (требуется корректировка  при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

     —  дата продажи (за небольшой интервал времени может измениться уровень  цен, состояние рынка);

     —физические характеристики (размер, возраст, износ  объекта, количество помещений и  т.п.);

     —экономические  характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

     —способ использования (квартира, которая после  покупки стала использоваться под  магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для проживания);

     —компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и  т.п.).

     Основные  способы расчета корректировок:

     —парный анализ продаж — расчет корректировки  на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

     —статистический анализ — применение математических методов и регрессионного анализа  для обработки массива данных;

     —относительный  сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах, для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки: Т, I и т.п.).

     Кроме вышеперечисленных, могут применяться  и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Когда величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

     Наиболее  надежным считается метод парного  анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему. Если невозможно найти два объекта с единственным отличием, то подбирается третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

     Приведем  основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов.

     Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки.

     Правило 2. Если объект сравнения хуже объекта оценки, то корректировки будут положительными, если объект сравнения лучше объекта оценки — отрицательными.

     Основные  методы внесения корректировок:

     1) метод общей суммы — все корректировки отражают отличия объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных сумм;

     2) метод мультипликативных процентных отклонений — выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100% (корректировочные коэффициенты < 1), положительные — больше 100 % (коэффициенты >1);

     3) смешанный метод — используются корректировки и аддитивные в виде денежных сумм, и мультипликативные — в виде процентов.

     Как правило, сначала вносятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и  состоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования и совершения сделки, дата продажи  или оценки стоимости. Затем производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: месторасположение, физические характеристики, характер использования. Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

     Корректировка на условия финансирования и налогообложения  отражает различие расчетов между покупателем  и продавцом: наличные и безналичные  платежи, передача долгов или процентов  по кредиту, бартер, финансирование сделки продавцом (продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит).

     Корректировку на дату продажи можно получить из сделок продажи объектов, похожих  по физическим и экономическим характеристикам  на объект оценки. Эта корректировка  отражает изменение покупательной  способности денег или свидетельствует об инфляции на рынке недвижимости.

     Корректировка на передаваемые юридические права  и ограничения учитывает степень  подготовленности правоустанавливающих документов у продавца и определяется исходя из расценок специализированных юридических фирм по подготовке документов.

     Корректировка на снижение стоимости в процессе торгов представляет собой наиболее вероятный размер скидки к цене предложения, которая может быть получена в  результате переговоров продавца и  покупателя. По данным риэлтерских  фирм, реальная цена продажи объекта недвижимости отличается от цены предложения на 5-10%.

     Корректировка на местоположение учитывает влияние  на стоимость объектов удаленности  от центра города, наличия социальной сферы, выхода на центральные магистрали, особенностей экологии, соседского окружения.

     Состояние объекта оценивается по величине накопленного износа по сравнению с  новым зданием.

     Корректировка цены в зависимости от размера  определяется из анализа продаж похожих  объектов разного размера. Цена единицы  площади больших зданий в среднем ниже, чем небольших аналогов с подобными характеристиками.

     Архитектурное своеобразие, конструктивное решение, наличие подвала, технического этажа, озеленение тоже требуют учета и  корректировки. Наличие, отсутствие и  состояние коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость объекта.

     Заключительным  этапом сравнительного подхода является согласование скорректированных цен  в соответствии с имеющимися отличиями  от объекта оценки. В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать основное правило: чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем больший “вес” имеет данная продажа в процессе определения стоимости объекта оценки.

     При наличии обширной информации о большом  количестве похожих продаж и небольшом  различии величин скорректированных  цен применяются статистические методы. Например, анализируются показатели:

     1) среднеарифметическое значение  скорректированных цен (на его  величину могут повлиять разбросы  крайних значений);

     2) мода скорректированных цен —  наиболее часто встречающегося  значения в числовом ряду (в  числовом ряду “200, 220, 180, 200, 210” мода равна 200);

     3) медиана скорректированных цен  — середина ранжированного числового  ряда (расположим рассмотренный  выше числовой ряд в порядке  возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Медиана  равна 200);

     4) скорректированная цена самого  похожего на оцениваемый объект аналога (меньше корректировок — меньше вероятность ошибок, но по одному объекту нельзя судить о состоянии рынка).

     На  малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду параметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается весовой коэффициент.

     Преимущества  и недостатки сравнительного подхода  систематизированы в табл. 2. Можно не таблицей представить! Места меньше займет.

Таблица 2. Основные преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке недвижимости 

 

     Наиболее  надежные результаты на основе использования  сравнительного подхода получают при  оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые  часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода.