Оценка объекта недвижимости (квартиры)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ ФБГОУ ВПО «Государственный университет - УНПК» АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ

Кафедра «СКиМ»

КУРСОВАЯ РАБОТА по дисциплине «Оценка объектов недвижимости»  на тему «Оценка объекта недвижимости (квартиры)»

Студент Евдокимова М.Ю.

Шифр 080729

Руководитель

Бондарева Е.Н.

Работа  защищена с оценкой

Орёл 2012

Группа 41-УН 

Содержание

Введение 3

1. Законодательная база по оценочной деятельности 4
2. Основные показатели при работе оценщика 6
1. Изучение материалов и документов, предоставленных заказчиком 7
2. Визуальный осмотр и изучение объекта недвижимости 7
3. Анализ оцениваемого объекта с целью определения лучшего и наиболее эффективного использования 8
4. Выбор и применение подходов к оценке 9
5. Анализ рынка жилой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки 12
6. Согласование результатов определения итоговой стоимости 14
7. Составление отчета 15
3. Описание оцениваемых прав 16
4. Используемая терминология при определении рыночной стоимости 18
5. Обзор рынка торговой недвижимости 20
1. Обзор рынка недвижимости на данной территории 20
2. Состояние на рынке недвижимости на данный момент 22
6. Основные сведения об объекте оценки 23
1. Описание объекта оценки 23
2. Описание местоположения 23
7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 25
8. Подходы к оценке 25
9. Оценка износа 33
10. Определение итоговой стоимости объекта 36

Список  использованных источников 37

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях субъекты различных форм собственности  Российской Федерации, физические и  юридические лица имеют право  на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в  сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

• приватизации;
• передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;
• использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;
• продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;
• переуступке долговых обязательств;
• передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
• возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения  рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

• купле-продаже объектов недвижимости;
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
• ликвидации объектов недвижимости;
• сдаче недвижимости в аренду;
• уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.

Целью данной курсовой работы является проведение мероприятий по анализу рыночной информации и определение  рыночной стоимости объекта оценки.

1. Законодательная база по оценочной  деятельности

Оценочная деятельность в  сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом  от 29 июля 1998 г. N 1Э5ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 21.12.2001, 21.03.2002, 14.11.2002, 10.01.2003, 27.02.2003, 22.08.2004, 05.01.2006, 27.07.2006, 05.02.2007, 13.07.2007, 27.07.2007) и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Федеральный закон «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной  думой и одобрен Советом Федерации  в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной  деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.

Законом установлено, что  основанием для проведения оценки объекта  является договор между оценщиком  и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях  оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании  определения суда.

Закон определил общие  требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и  регламентировал процедуру оспоримости  содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, доступу к информации; на коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов; а также право на отказ от оценки.

Законом определены обязанности  оценщика, который должен соблюдать федеральный закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

В соответствии с данным законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса в объекте оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Законом предусмотрено  саморегулирование оценочной деятельности, которое должно осуществляться саморегулируемыми  организациями оценщиков и распространяться на их членов.

Лицензирование оценочной  деятельности и отзыв соответствующих  лицензий осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Другим не менее важным документом, обеспечивающим правовое регулирование оценочной деятельности, являются «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельности. К наиболее важным терминам можно отнести определение видов оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

2. Основные  показатели при работе оценщика

Оценщик - это специалист, способный определить стоимость  любого вида имущества: движимого и  недвижимого, земли, пакетов акций  и долей бизнеса, имущественных  прав, нематериальных активов.

Субъектами оценочной  деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15¹ Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Специалист по оценке должен быть восприимчив к новой информации и легко обучаем. Он должен уметь анализировать, структурировать и сопоставлять данные, выделяя главное, обладать навыками поиска и получения различной информации, уметь ясно и лаконично излагать свои мысли. Одним из его основных качеств является также умение принять обоснованное решение в условиях жестких временных рамок и недостатка информации. Поэтому из личных качеств, прежде всего, стоит отметить работоспособность и ответственность. Любому оценщику так или иначе требуются знания финансовых и юридических тонкостей.

Условия проведения оценки:

1. Профессиональные знания
2. Независимость и объективность оценки
3. Заключение с заказчиком оценки договора на проведение оценки
4. Документы, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
5. Допущения и ограничительные условия 
   

2.1. Изучение  материалов и документов, представленных

заказчиком

Необходимые документы для оценки:

• свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (для государственного имущества могут быть представлены выписки из реестра государственного имущества);
• документы, содержащие сведения о наличии обременении (ограничений) прав на объект оценки - договора залога (ипотеки), аренды (субаренды), доверительного управления, договор об охране памятника культуры (архитектуры), определение суда об аресте имущества, иные документы;
• технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ),
• справка БТИ о состоянии здания/помещения,
• экспликация,
• поэтажный план,
• справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной стоимости) объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу.
• данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое подлежит оценке в составе объекта оценки.

2.2. Визуальный  осмотр и изучение объекта  недвижимости

Предварительное или общее  обследование начинается с осмотра  конструкций здания или сооружения, ознакомления с технической документацией  и другими материалами, помогающими  составить представление об изучаемом  объекте.

Предварительное или общее визуальное обследование может включать в

себя:

• рекогносцировочный осмотр объекта;
• ознакомление с проектной, исполнительной и эксплуатационной документацией;
• визуальное обследование конструкций;
• выполнение обмерных (исполнительных) чертежей;