Государственное частное партнерство в сфере жилищно-коммунального хозяйства

Только за 2010 год в два раза увеличилось число жалоб от населения. Судя по динамике их поступления в 2011 году и соотношению с числом поступивших за аналогичный период прошлого года объем дебиторской задолженности  (дебиторская задолженность - сумма долгов, причитающихся предприятию, организации или учреждению от юридических или физических лиц в итоге хозяйственных взаимоотношений с ними. Источником покрытия дебиторской задолженности являются отвлечённые из оборота собственные средства)43 предприятий жилищно-коммунального хозяйства на конец августа 2010 года  составил 6 миллиардов  рублей, а объем  кредиторской задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства составил 5,6 миллиардов рублей44.

Очевидно, что состояние и специфика жилищно-коммунального хозяйства, его функционирование на современном этапе требуют новых подходов к реформированию. В последние годы стало очевидно, что единственный способ в реализации задач жилищно-коммунального хозяйства – это системный подход, поскольку торможение реформ не связано с отдельными неудачами руководителей, а стало явлением, охватившим значительное число регионов страны.

В жилищно-коммунальном комплексе страны функционирует более 52000 предприятий, на которых работает 4,2 миллиона человек, обслуживающих 1092 города и 1872 поселка13. Отрасль, основу которой составляет жилищный фонд страны (почти 2,9 миллиарда кв. м), имеет очень высокий удельный вес в основных фондах всей экономики. Доля жилищно-коммунального хозяйства в основных фондах народного хозяйства составляет 24 процента. Это третий показатель, лишь немного уступающий транспорту (29,5 процента) и промышленности (27,4 процента)45.

Проблемы жилищно-коммунального хозяйства - одни из самых чувствительных для населения страны. Как и вся экономика страны, жилищно-коммунальная сфера значительно деградировала в последние годы. Для ее поддержания в рабочем состоянии сегодня требуется все больше средств. Тем не менее, в настоящее время более двух третей из 52 тысяч предприятий, обслуживающих жилищно-коммунальный комплекс, находятся на грани банкротства46.

Планируя повышение качества жизни, целесообразно учитывать наличие жилья и обеспеченность жилищно-коммунальными услугами. Гарантия потребления и расширения жилищно-коммунальных услуг, повышение надежности функционирования инженерных сооружений водопроводно-канализационного хозяйства, коммунальной энергетики муниципального образования, должно стать наряду с наличием благоустроенного жилья фактором, определяющим уровень качества жизни населения.

На стимулирование конкуренции в области жилищно-коммунального хозяйства направлен и Федеральный закон № 94-ФЗ от 21.07.2005 «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» и принятое на его основе Постановление Правительства РФ № 642 от 4.11.2006 «О перечне товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд, размещение заказов на которые осуществляется у субъектов малого предпринимательства, и их предельных ценах (ценах лотов)». На сегодняшний день в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» годы реализуется Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации», целевые показатели которой представлены в приложении 4.

Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 года №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» рекомендовано региональным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления разработать региональные программы реформы жилищно-коммунального хозяйства. Большинством субъектов Федерации такие программы были приняты, а некоторые и реализованы47.

Системный характер проблем в жилищно-коммунальном хозяйстве требует серьезных политических и экономических решений на государственном уровне. Именно поэтому государственное регулирование публичных отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства в условиях рынка играет особую роль, так как рынок жилья является одним из самых значительных секторов рыночной экономики, способствует быстрому и свободному перемещению капитала. 
2 ИНСТИТУЦИОНАЛИЗАЦИЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМИ УСЛУГАМИ

2.1 Институт управляющих  компаний на рынке жилищно-коммунальных  услуг

Один из главных признаков российской реформы ЖКХ - появление независимых управляющих компаний (УК) - структур, выполняющих роль посредника в расчетах между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов, а также осуществляющих эксплуатацию жилых зданий.

С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации 29 декабря 2004 года завершился переход от доминирования государства  в решении жилищной проблемы к функционированию жилищной сферы на основе рыночных принципов: отказа государства от монополии на собственность и экономическую  деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище и т.п.

Практически завершилась работа по демонополизации жилищно-коммунального хозяйства. Произошло разделение функций по управлению жилищным фондом и его эксплуатации. Принципиально изменился подход государства к организации управления многоквартирными домами.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:  

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей компанией.

Доминирующей формой управления  общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах является  управление  им управляющими компаниями.

В настоящее время управляющая компания выступает в качестве:

• посредника (агента) при обеспечении собственников коммунальными и жилищными услугами;
• организации, самостоятельно оказывающей жилищные и коммунальные услуги.

Для того, чтобы создать управляющую компанию, нужно поставить во главе ее грамотный менеджмент, прекрасно разбирающейся в управлении недвижимостью, умеющий составлять бизнес-планы по развитию территории и использованию свободной недвижимости48.

Управляющая компания должна быть управляющей в полном смысле слова на своей территории, быть полновластной хозяйкой на ней. Она должна не только обслуживать жилой фонд и оказывать услуги владельцам коммерческой недвижимости на своей территории, но и, по поручению местного комитета по имуществу, эффективно управлять государственным и муниципальным нежилыми фондами.

Управляющая компания должна делать все, что касается жилого фонда, начиная от обязательных работ по его содержанию, оказания дополнительных услуг жителям и собственникам, заниматься наружным остеклением и иными работами по зданию, перепланировками. Все работы по инженерным сетям внутри квартир также должны быть только ее прерогативой, ибо это системы жизнеобеспечения объекта и аварии на них чреваты серьезными последствиями.

Строительство и проектирование новых объектов на территории должны так же вестись при участии и под контролем Управляющей компании. Интересы застройщиков и эксплуатирующей компании (и населения этой территории) не вполне совпадают. Одним нужно построить как можно быстрее и дешевле, другим необходимо получить максимально подготовленный к процессу эксплуатации объект, и без ущерба уже существующим. И эта работа Управляющей компании должна оплачиваться, лучше передачей некоторой доли в строящихся объектах, примерно 1,5-2 процента от вводимых площадей. И во вводимых объектах должны быть предусмотрены условия, необходимые для обеспечения условий эксплуатации – помещения для персонала и оборудования, отсутствие доступа посторонних к транзитным сетям и приборам учета и контроля, необходимая запорная и отключающая аппаратура для локализации возможных аварий и проведения ремонтных работ.

Все это должно быть предусмотрено проектом и выполнено в ходе строительства, так же, как и благоустройство придомовых территорий, и принято управляющей компанией.

Управляющая компания должна участвовать и в процессе проектирования внутриквартальных коммуникаций, в идеале в наших погодных условиях они должны быть проложены в коллекторах, что обеспечивает их ремонтопригодность и возможность модернизации.

Новые модели Управляющих компаний, а возможно и сами вновь создаваемые Управляющие компании, должны создаваться при прямой и непосредственной поддержке Министерства регионального развития Российской Федерации, Госкомимущества Российской Федерации, сначала в ходе реализации пилотных проектов, осуществляемых по постановлению Правительства РФ при непосредственном участии администраций регионов и муниципальных образований, наиболее готовых к этой работе.

На первом этапе, после мониторинга состояния принимаемых Управляющими компаниями районов, расположенного в них жилого фонда, нежилых помещений и состояния инженерной инфраструктуры и внутриквартальных территорий, возможно, должны быть определены объемы и регламент предоставления средств из бюджетных и внебюджетных источников для приведения в порядок получаемого в управление имущества, отработаны правила и договоренности о критериях эффективности управления и финансовых расчетах за эту работу.

В рамках государственных проектов могут быть выделены средства и материальные ресурсы для создания или модернизации материально-технической базы создаваемых Управляющих компаний, прежде всего для создания подразделений механизированного ухода за территориями, ремонтных и строительных мощностей, оснащения транспортом и спецмашинами49.

Организация и ведение учета расчетов с населением за коммунальные и жилищные услуги, эксплуатация и содержание общего имущества многоквартирного дома - ключевые моменты деятельности управляющих компаний.

Отсутствие четкого правового регулирования правового статуса управляющих организаций, недостаточная осведомленность собственников квартир о своих правах приводит к многочисленным нарушениям жилищного законодательства и злоупотреблениям своими правами управляющими организациями.

Во-первых, не всегда соблюдается требование закона о заключении  договора управления многоквартирным домом со всеми собственниками помещений в таком доме. Соответственно не соблюдается и такое требование закона  как согласование условий договора на общем собрании собственников помещений. Исключение из этого правила составляет случай заключения договора с организацией выбранной по результатам открытого конкурса органом местного самоуправления50.

Во-вторых, некоторые управляющие компании  заключают договора управления на 1 год. 

Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Однако  истечение срока действия договора освобождает управляющие организации от необходимости отчитываться перед собственниками помещений о том, как потрачены их деньги.

Уже стало правилом, что требование закона об отчетности управляющих компаний перед  собственниками помещений многоквартирного дома о выполнении договора управления не соблюдается51.

В-третьих, управляющими компаниями не соблюдаются требования жилищного кодекса Российской Федерации о необходимости принятия решений по вопросам владения, пользования, распоряжения общим имуществом многоквартирного дома  собственниками помещений в таком доме. 

В-четвертых, собственники помещений в многоквартирных домах, сталкиваются с проблемой отсутствия качественной, понятной информации о деятельности компании, о тех правах и обязанностях, которыми закон наделяет собственников помещений и управляющие компании.

Серьезной и трудно разрешимой сегодня проблемой, является проблема определения стоимости коммунальных услуг и услуг управляющих компаний. 
Цели систематического контроля по отношению к управляющей компании выглядят следующим образом:

• получение информации о физическом состоянии жилищного фонда и его сохранности;
• оценка эффективности управления жилищным фондом;
• оценка качества работы управляющей компании на основе предварительно согласованных в договоре критериев;
• оказание помощи управляющей компании в определении проблем и способов их решения;
• выявление тех аспектов деятельности управляющей организации, которые с точки зрения муниципального заказчика, нуждаются в улучшении;
• выявление тех направлений деятельности управляющей организации, которые наиболее эффективно способствуют достижению ее целей.

Первым шагом при создании системы контроля является разработка системы показателей и критериев оценки за деятельностью управляющей компании, а также методики их оценки. Исходя из предназначения управляющей компании, целесообразно проводить оценку по двум группам критериев: