Эффективная деятельность риэлторских фирм

При общем росте количества посредников, занимающихся оказанием услуг на рынке недвижимости, отмечается непостоянство состава участников рынка. Многие фирмы организуются путем «выхода из тени», то есть путем регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя лицами, занимающимися оказанием такого рода услуг в нелегальном порядке (частными посредниками), регистрации фирмы бывшими наемными работниками других фирм, не довольных сложившейся системой распределения доходов, выхода на рынок вновь созданных организаций, вследствие достаточно низкого барьера входа на данный рынок. Необходимо также отметить и дезинтеграционные процессы: фирмы, заработавшие достаточные капиталы могут переходить на другие рынки, в частности – рынок инвестиционно-строительных услуг, который более выгоден чем риэлторский рынок, а также могут ликвидировать данный вид деятельности в связи с тем, что основными клиентами посреднической деятельности являются частные лица, работа с которыми трудоемка и не приносит значительных доходов, вследствие низкой платежеспособности клиентуры (особенно в малых городах).

Исследование рынка риэлторских услуг показало, что из 7 наиболее известных организаций функционировавших в г. Ставрополе в период с 1992 г. по 1994 г. на данный момент на рынке функционируют только 2 (Олимп и Квартал), остальные прекратили свое существование. Большую роль в их ликвидации сыграл кризис 1998 года, который привел к резкому падению показателей во всех отраслях экономики. Зато оставшиеся фирмы, преодолев спад, окрепли и по праву занимают лидирующие позиции на региональном рынке.

Был проведен опрос 600 жителей городов Ставрополя, Пятигорска и Черкесска разного возраста и профессии с одним единственным вопросом: «О какой из перечисленных риэлторских компаний вы слышали»? В анкете предлагалось поставить галочку напротив знакомых названий. В таблице 2 приведен список компаний с наибольшей степенью узнаваемости.

 

 

Таблица 2. - Наиболее известные риэлторские компании гг. Ставрополя, Пятигорска и Черкесска, 2008 год

Название риэлторской  организации	Рейтинг, в % от общего количества опрошенных	Стаж работы на рынке  недвижимости
Альтаир (Ставрополь)	26	5
Квартал (Ставрополь)	34	12
Континент (Ставрополь)	26	10
Русь (Ставрополь)	12	8
Узник (Ставрополь)	5	6
Олимп (Ставрополь)	39	14
Веста (Ставрополь)	9	5
Дом (Пятигорск)	36	10
Логос (Пятигорск)	32	7
Финансовые  технологии (Пятигорск)	30	15
Елена (Пятигорск)	16	5
Городское агентство  недвижимости и строительства (Пятигорск)	15	10
Фирма «Недвижимость» (Черкесск)	42	16
Югрос (Черкесск)	26	12
Республика (Черкесск)	16	8

Из данных, приведенных в таблице  2, следует, что наиболее узнаваемыми фирмами оказались риэлторские организации «Олимп» и «Квартал» в Ставрополе, «Дом», «Логос» и «Финансовые технологии» в Пятигорске, «Недвижимость» и «Югрос» в Черкесске, которые имеют наибольший опыт работы на рынке местной недвижимости. Рассматриваемые организации пережили общий спад производства, после кризиса 1998 г., но в отличии от своих конкурентов не прекратили своего существования. На данный момент об этих фирмах известно наибольшему количеству опрошенных. А вот результаты риэлторской компании «Альтаир» (Ставрополь) и «Ресупблика» (Черкесск) связаны с тщательно разработанной и последовательно проведенной рекламной компанией. В целом же прослеживается прямая зависимость узнаваемости риэлторской фирмы от стажа ее работы на рынке недвижимости.

Были получены следующие показатели деятельности фирм на региональном рынке Ставропольского края, Кабардино-Балкарской и Карачаево-Черкесской республики (табл. 3).

 

Таблица 3. - Основные параметры регионального риэлторского рынка

Параметры	Ставропольский край		Карачаево-Черкесия	Кабардино-Балкария
	Всего	В том числе регион Кавминвод
Количество риэлторских агентств (агентств недвижимости)	250	88	25	28
Количество сделок на вторичном  рынке, обслуживаемых агентствами  недвижимости	18000	6500	1900	2100
Взимаемый процент комиссии с клиентуры	4-5	4	2	2
Объем комиссионных, млн. руб.	1053,0	278,4	27,0	30,2
Суммарный оборот по реализации жилья  на вторичном рынке, млрд. руб.	23.4	6,96	1,35	1,52

Проанализировав деятельность отдельных компаний-лидеров рынка услуг Ставропольского края и Карачаево-Черкесской республики можно выявить наиболее эффективно работающие компании на рынке. Результаты расчетов сведены в таблицу 4.

 

Таблица 4. - Динамика численности сотрудников, объема выполняемых ими услуг

Риэлторские организации	Численность сотрудников, чел.		Объем оказываемых  услуг, млн.руб.		Рост в % 2008 г. к 2006 г.		Соотношение роста  объема работ и численности сотрудников
	2006	2008	2006	2008	численность	Объем работ
Альтаир (Ставрополь)	8	25	1,9	35,1	212	1778	8,38
Квартал (Ставрополь)	9	29	2,2	40,7	222	1750	7,88
Континент (Ставрополь)	3	16	0,7	22,2	433	3071	7,09
Русь (Ставрополь)	6	16	1,5	20,3	166	1253	7,55
Олимп (Ставрополь)	15	34	3,9	45,0	126	1054	8,36
Веста (Ставрополь)	5	18	1,5	24,9	260	1560	6,00
Дом (Пятигорск)	5	12	1,1	25,6	140	2227	15,9
Логос (Пятигорск)	3	7	0,6	14,4	133	2300	17,3
Финансовые  технологии (Пятигорск)	6	8	0,7	12,9	34	1743	51.2
Елена (Пятигорск)	3	5	0,5	9,9	67	1880	28,6
Городское агентство  недвижимости и строительства (Пятигорск)	5	8	0,8	17,3	60	2062	34,4
Фирма «Недвижимость» (Черкесск)	6	12	0,5	12,9	100	2480	24,8
Югрос (Черкесск)	3	5	0,4	6,2	67	1450	21.6
Республика (Черкесск)	3	6	0,2	5,9	100	2850	28,5

 Как видно, из последней графы таблицы, объем оказываемых услуг (выполняемых работ) в несколько раз превысил рост численности сотрудников соответствующих организаций. По некоторым организациям объем работ в денежном выражении в 20 и более раз опережал численность сотрудников, выполнявших эти работы. Для Ставропольских фирм нормальное соотношение колеблется от 6 до 8,36, для Пятигорска 17-35, для Черкесска 21-28. Между тем, есть основания считать, что имеется достаточно жесткая корреляция между ростом численности и реальным объемом работ, выполнявшихся риэлторскими организациями. результате чего нагрузка на одного сотрудника в 2008 г. была меньше, чем в 2006 г. В малых городах, таких как Пятигорск и Черкесск, доходы на одного сотрудника риэлторских организаций увеличиваются по мере роста масштабов их деятельности.

Набор приоритетов государственной поддержки рынка недвижимости включая и риэлторский бизнес, по мнению самих предпринимателей, должен быть иным, нежели он складывается в практике. Развитие рынка недвижимости требует развития субъектов этого рынка, в частности риэлторов путем предоставления им неиспользуемых офисных площадей из состава муниципального имущества, содействие в покупке, в том числе и за счет кредитов необходимого оборудования для оснащения офисов, покупки программного обеспечения, установление кооперационных связей с крупными строительными предприятиями. Значительное число риэлторов формулируют совсем не новую идею о том, что наиболее эффективной формой государственной помощи риэлторский бизнес считал бы такую ситуацию, когда государственные структуры не мешали бы вести нормальную производственно-хозяйственную деятельность. Таким образом, развитие цивилизованного риэлторского бизнеса требует усилий, как со стороны государства, так и самих риэлторов, объединенных в общественные саморегулируемые организации.

 

3.2 Оценка эффективности деятельности риэлторской фирмы ООО «МЕТР»

ООО «МЕТР» является юридическим лицом оказывающим  риэлторские услуги в г. Пятигорске. Фирма основана в 2006г., руководителем является директор Моребис Владимир Николаевич. В соответствии с уставом предприятия, основными видами деятельности являются:

- осуществление  всех видов операций с недвижимостью  (покупка, продажа, сдача в аренду);

- деятельность  при совершении сделок купли-продажи,  дарения, обмена, мены помещение  (в том числе посредническая, по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих конструкции);

- деятельность (в том числе и посредническая) по сдаче в аренду жилых  и нежилых помещений, находящихся  в собственности как юридических,  так и физических лиц.

- деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены нежилых помещений (в том числе посредническая);

- осуществление  иных видов деятельности и  оказание других услуг населению,  предприятиям, организациям в различных  областях хозяйственной и производственной деятельности, незапрещенных и не противоречащих действующему законодательству.

Все перечисленные  виды деятельности осуществляются в  соответствии  с действующим законодательством  РФ.

Общее количество работающих сотрудников фирмы три  человека.

Размер вознаграждения от сделок купли-продажи недвижимости составляет 2%.

ООО «МЕТР» осуществляет свою деятельность с применением упрощенной системы налогообложения (УСН). Это связано с тем, что упрощенная система налогообложения снижает объем налоговых выплат фирмы в 3-4 раза. Единый налог заменяет четыре основных платежа в бюджет: налог на прибыль; налог на имущество; единый социальный налог; налог на добавленную стоимость. Простота расчета единого налога также сводит на нет вероятность спора с проверяющими органами и судебные разбирательства. Платить данный налог можно двумя способами:

- с доходов (в этом случае налог составляет 6%);

- с доходов, уменьшенных на расходы (в этом случае налог составляет 15%).

Практика показывает, что работать с «доходами» предпочтительнее фирмам, которые оказывают какие-либо посреднические услуги, т.к. расходы таких фирм минимальны. Поэтому ООО «МЕТР» выбрало способ оплаты налога с «доходов».

Эффективность работы предприятия характеризуется  прежде всего наличием прибыли. Чем больше прибыль, приходящаяся на единицу использованных ресурсов, тем эффективней работает предприятие. Показателем, отражающим результативность деятельности предприятия, выступает рентабельность.

Для того чтобы  оценить эффективность деятельности ООО «МЕТР» определим рентабельность продаж за 2007-2008г. на основании налоговых деклараций по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (приложение 1,2).

Коэффициент рентабельности продаж рассчитывается по формуле:

 

K_{рент. продаж} =   * 100%

 

ООО «МЕТР» в 2007г. оказало посреднических услуг (совершило сделок с недвижимостью) на общую сумму 45 000 000 руб. На расчетный счет фирмы получено доходов от сделок на сумму 900 000 руб. (стр. 010). Сумма исчисленного налога составляет (стр. 080) 54 000 руб. ( 900 000 руб. * 6%  = 54 000 руб.).

Расходы ООО «МЕТР» за 2007г. составили:

- заработная  плата сотрудникам - 306 000 руб.