Финансовые аспекты анализа инвестиционных проектов (на примере Медицинского центра женской консультации в г.Бишкек)

 

 

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА И ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО  ПРОЕКТА РЕКОНСТРУКЦИИ МАГАЗИНА И ЕГО ПЕРЕПРОФИЛИРОВАНИЕ ПОД МЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР

2.1 Инвестиционная, эксплуатационная и другие характеристики объекта недвижимости

 

Инвестиционные  условия.

Инвестиционная деятельность - осуществляемая в соответствии, на условиях и в порядке, установленном  договором, деятельность инвестора, связанная с вложением денежных средств и иного имущества в строительство (реконструкцию) объекта инвестирования, а также совокупность действий по реализации инвестиций, включая исполнение инвестором инвестиционных условий, связанных с объектом инвестирования.

Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях заключается между сторонами на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий, и предусматривает обязанность арендатора перечислить денежные средства на развитие городской инфраструктуры.

Правовая форма предоставления объекта недвижимости и результата инвестирования: предоставление земельного участка осуществляется на инвестиционных условиях в аренду на 49 лет; здание, подлежащее реконструкции, предоставляется для осуществления инвестиционной деятельности в целях создания нового объекта недвижимого имущества с возникновением права собственности инвестора на результат инвестирования.

Помимо инвестиционных условий о правовой форме предоставления объекта недвижимости в инвестиционном договоре, предлагаемом уполномоченным Правительством Кыргызской Республики органом к подписанию инвестором, учитываются следующие условия: условия о согласовании арендатору передачи его прав и обязанностей по договору другому лицу, о регистрации права на объект незавершенного строительства; о последствиях ненадлежащего исполнения инвестиционных условий, предусмотренных инвестиционным договором; условия о реализации представленного на конкурс проекта и последствиях неисполнения указанного условия.

Структура управления медицинским центром.

Общая площадь медицинского центра составляет 335 кв.м. На первом этаже находится аптека площадью 129,3 кв.м. На втором этаже размещаются: процедурный и гинекологический кабинеты, предоперационное помещение, операционная,  палата на 2 койки, лаборатория, санузлы, а так же вспомогательные и технические помещения. Общая площадь второго этажа – 165,3 кв.м. На третьем этаже размещается кабинет заведующего, санузлы и технические помещения. Площадь третьего этажа – 40,4 кв.м.

Существует четыре варианта управления объектом:

1. Внутреннее эксплуатационное подразделение. Основным его преимуществом является учет специфики объекта. Недостаток – управление недвижимостью по стандартам предприятия.
2. Внешняя управляющая компания.
3. Выделение своей дочерней управляющей компании
4. Обособленное структурное подразделение

В данном случае принято решение о создании собственной управляющей эксплуатирующей службы, руководителем которой является главный врач, ему предоставляются полномочия по управлению центром.

Основные задачи управляющего эксплуатационного подразделения: управление медицинским комплексом,  организация ухода и текущего ремонта, организация услуг, а также управление персоналом, экономическое и юридическое управление.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.1 Структура медицинского центра

 

Структура технической  эксплуатации

Техническая эксплуатация – это комплекс взаимоувязанных  мероприятий по обеспечению безотказной работы всех элементов, систем и оборудования объекта недвижимости  в соответствии с его функциональным назначением в течение всего нормативного срока его службы. Она включает следующие процессы:

техническое обслуживание – соблюдение нормативных режимов и параметров, наладка инженерного оборудования и систем, технические осмотры зданий и конструкций;

1. санитарное содержание – уборка помещений и здания, прилегающей территории;
2. коммунальное обслуживание объекта – водо-, электро-, теплоснабжение и т.д.;
3. планово-предупредительный ремонт – аварийный, текущий и капитальный.

Структура технического обслуживания медицинского центра.

Техническое обслуживание объекта недвижимости, его элементов, конструкций и инженерных коммуникаций – это сформированы в зависимости от периодичности и интенсивности комплекс работ. От его выполнения зависит текущее функционирование  и установленный (паспортный) срок службы объекта, а также возможность увеличения этого срока.

ТО - это ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.

ППР - это планово-предупредительные и регламентные работы: комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, имеющих сезонную или нормативную периодичность.

ТР - это текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания эксплуатационных показателей  с периодичностью в один-два или пять и более лет.

Комплекс  мероприятия по техническому обслуживанию медицинского центра представлен в  таблице 2.1

Таблица 2.1

 

Комплекс  мероприятий  по содержанию медицинского центра

 

Конструкции, элементы, инженерные системы здания	ТО		ППР		ТР
	Виды работ	Периодичность	Виды работ	Периодичность	Виды работ	Периодичность
Система теплоснабжения	контроль работы системы отопления, удаление воздушных пробок,  ликвидация аварийных ситуаций	круглосуточно	промывка труб систем центрального отопления (после окончания отопительного сезона)	1 раз в год по необходимости	смена отдельных участков трубопроводов, секций, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры. промывка радиаторов (по стояку) и всей системы центрального отопления	1 раз в 5 лет
Система электроснабжения	ведение учета и отчетности потребления энергии на объекте	ежедневно	очистка от пыли и грязи оборудования и изоляторных вводов	1 раз в полгода	ремонт неисправных участков электрической сети здания	при необходимости
	обслуживание систем электроснабжения в соответствии с требованиями нормативных правил эксплуатации	ежедневно	отбор проб трансформаторного масла, доливка масла	1 раз в год	замена вышедшего из строя электрооборудования (выключатели, штепсельные розетки)	при необходимости
	обеспечение круглосуточного надзора  за функционированием электрооборудования с целью своевременного обнаружения нарушений в его работе и предотвращения аварийных ситуаций	ежедневно
Система водоснабжения и канализации	контроль расхода питьевой воды	ежедневно	осмотр системы водоснабжения и канализации	1 раз в год	замена отдельных участков ввода  водопровода и канализационных выпусков	1 раз в 5 лет
	выполнение аварийных работ (ликвидация свищей, замена задвижек)	круглосуточно	утепление и герметизация соединений битумом труб	при необходимости
	ликвидация засоров во внутренних сетях водопровода и канализации, ликвидация утечек	при необходимости	проверка сети противопожарного водопровода, пожарных кранов	1 раз в год	ремонт и замена задвижек, кранов, вентилей, смесителей	при необходимости
			проверка работоспособности пожарных насосов	1 раз в месяц
Система вентиляции и кондиционирования	регулировка систем вентиляции	ежедневно	контроль состояния воздуховодов: проверка плотности соединения всех звеньев, замена деформированных болтов и прокладок, очистка воздуховодов	1 раз в месяц	промывка и продувка трубопроводов, ремонт опор, ремонт тепловой изоляции, ремонт и замена запорной арматуры	1 раз в 3 года
	выключение и включение вытяжных систем вентиляции согласно выбранным технологиям использования	ежедневно
	контроль функционирования вытяжных систем	ежедневно
	осмотр и ревизия пусковых устройств	2 раза в нед.
Лифтовое оборудование	хранение и ведение паспортов, заключение договоров на техническое обслуживание, выключение лифтов при обнаружении неисправностей или возникновении аварийных ситуаций и т.д.	ежедневно	контроль санитарного состояния  приямка	1 раз в месяц	-	-
			ремонт механической защиты ламп и исправность выключателя	при необходимости
			вытяжка подвесного кабеля, осмотр низа кабины	1 раз в мес.
			ремонт и замена буферного устройства кабины	1 раз в мес.
Система пожарной и охранной сигнализации	выполнение предписаний противопожарной службы	ежедневно	изменение сопротивления защитного и рабочего заземления	1 раз в год	-	-
	проверка работоспособности пожарных насосов, контроль дистанционного включения при помощи пусковых кнопок	ежедневно	проверка работоспособности сети противопожарного водопровода	2 раза в год
	проверка состояния пожарной безопасности, противопожарного водоснабжения	1 раз в мес.	восстановление заряда огнетушителей	1 раз в год
Кровля и кровельные конструкции	-	-	очистка кровли от мусора, грязи	2 раза в год	работы по устранению неисправностей с частичной заменой покрытия	1 раз в 5 лет
			очистка кровли от снега, наледи сосулек	1 раз в год	укрепление парапетных решеток	1 раз в 5 лет
			герметизация кровли в местах протечек	при необходимости
Фасад	-	-	Очистка поверхности фасада	1 раз в 2 года	восстановление участков облицовки	1 раз в 3 года
Фундаменты и подвальные помещения	-	-	-	-	заделка швов, трещин.	1 раз в год
					устройство и проверка вентиляционных продухов	1 раз в год
					смена и ремонт отмостки	1 раз в год
Перегородки	-	-	-	-	заделка трещин, подмазка и окраска  штукатурного слоя	1 раз в год
Полы	мытье	ежедневно	-	-	замена отдельных участков покрытия полов	при необходимости
Лестницы	мытье	ежедневно	-	-	заделка выбоин трещин ступеней и площадок	1 раз в год
					укрепление металлических перил	1 раз в 3 года
Внутренняя отделка	осмотр состояния поверхностей	1 раз в месяц	-	-	восстановление штукатурки стен и потолков	1 раз в год
					восстановление облицовки стен и полов	1 раз в год

 

 

2.2 Оценка стоимости  объекта на основе затратного  подхода

Расчет стоимости недвижимости при использовании затратного метода включает определение рыночной стоимости  участка земли, как свободного, и  стоимости строительства улучшений с учетом износа.

Издержки - это денежное выражение общей суммы ресурсов, используемых с какой-то целью. Понятие "издержки" больше относится к объектам, поглощающим эти ресурсы. Издержки увеличивают стоимость того имущества, к которому они относятся.

Затраты - стоимость в денежном измерении каких-либо ресурсов (материальных, трудовых, финансовых, информационных и др.), использованных на обеспечение процесса расширенного воспроизводства. В отличие от общего понятия "издержки" понятие "затраты" относится прежде всего не к поглощающим объектам, а к поглощаемым ресурсам. Обычно под затратами понимают потребленные ресурсы или деньги, которые нужно заплатить за товары либо услуги. Издержки равны затратам, когда идет передача (наличный расчет) или перечисление (безналичный расчет) денежных средств строительной организации другой организации или физическому лицу с полным отчуждением этих средств. Затраты могут носить характер производственных, если они связаны с выполнением строительно-монтажных работ, производством продукции или оказанием услуг (затраты на производство и реализацию продукции и услуг, на расширение производства). Затраты являются непроизводственными, если они возникают в связи с необходимостью содержания и развития находящихся на балансе строительной организации объектов жилищно-коммунального хозяйства и социального назначения, со списанием невостребованной дебиторской задолженности и т.д.

Затраты как экономическая  категория представляют собой выраженные в денежной форме расходы предприятий, предпринимателей, частных производителей и других хозяйствующих субъектов на производство, обращение и сбыт продукции. В зарубежной литературе затраты чаще именуются издержками производства и обращения.

Для определения себестоимости  и полученной прибыли затраты  классифицируются следующим образом:¹⁵

• входящие и истекшие;
• прямые и косвенные;
• основные и накладные;
• входящие в себестоимость продукции и внепроизводственные;
• одноэлементные и комплексные.

Входящие затраты - это  те ресурсы, которые были приобретены  и имеются в наличии и, как ожидается, должны принести доходы в будущем. Входящие затраты в балансе отражаются как активы в виде производственных запасов, незавершенного производства, готовой продукции, товаров.

К истекшим относятся  ресурсы, израсходованные для получения  доходов в настоящем и потерявшие способность приносить доход в будущем. Истекшие затраты отражаются в составе затрат на производство реализованной продукции, то есть входящие затраты перешли в истекшие. Правильное деление затрат на входящие и истекшие имеет важное значение при исчислении прибыли и убытков, оценки активов предприятия. В зависимости от способов отнесения на себестоимость отдельных видов продукции затраты делятся на прямые и косвенные.

Прямыми называют затраты, которые связаны с производством  конкретных видов продукции, выполнением конкретных работ (услуг) и могут быть прямо включены в их стоимость (материальные затраты и прямые затраты на оплату труда). Размер прямых затрат на единицу продукции практически не зависит от объема производства.

К косвенным относят затраты, которые носят общий характер для производства нескольких видов продукции и в момент совершения их невозможно отнести на конкретный вид продукции (работ, услуг). Такие расходы распределяются между отдельными видами продукции косвенным путем в зависимости от выбранной предприятием базы распределения. К косвенным затратам можно отнести общепроизводственные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию оборудования, управленческие расходы и т. д. Особенностью косвенных затрат является их неизменность в пределах масштабной базы (определенный интервал объема производства, при котором затраты остаются постоянными).

По своему назначению издержки делятся на основные и накладные. 
Основными называют затраты, непосредственно связанные с производством продукции (оказанием услуг, выполнением работ). Это стоимость сырья, материалов, амортизация основных производственных фондов, оплата труда производственных рабочих.

К накладным относятся  расходы по обслуживанию и управлению производством (общепроизводственные) и обслуживанию и управлению предприятием (общехозяйственные).

К общепроизводственным расходам можно отнести затраты  на содержание оборудования, содержание аппарата управления производственных подразделений и т. д. К общехозяйственным относят административно-управленческие расходы, оплату консультационных услуг, оказываемых сторонними организациями, и т. д.

Затраты строительных организаций  на производство строительно-монтажных  работ, включаемые в себестоимость, формируются под влиянием организационно-правовой формы организации, места на конкурентном рынке, правил и принципов поведения в налоговой, кредитной, страховой и фондовой сферах, а также объемов производства, типов зданий и сооружений, места и способа ведения работ. Действие этих факторов определяет характер затрат, их динамику и уровень. В настоящее время предусматривается классификация затрат.