Финансовые аспекты анализа инвестиционных проектов (на примере Медицинского центра женской консультации в г.Бишкек)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ

Российской федерации

Международный славянский  институт

факультет экономики  и организации предпринимательства

 

 

 

Кафедра финансов и кредита

 

 

 

Допущена к защите

зав.кафедрой

к.э.н., доцент Григор О.Г.

______________________

«___»____________2012 г.

 

 

 

 

 

Финансовые  аспекты анализа инвестиционных проектов

(на примере Медицинского центра женской консультации в г.Бишкек)

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

по специальности 080105.65 «Финансы и кредит»

 

 

 

 

 

 

Научный руководитель:                                               Работу выполнил студент:

Зенина Е.В., к.э.н., доцент                                           Абдурехменова Ж.

 

 

Москва 

2012

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА……………………………………………7

1.1 Основные показатели рентабельности инвестиционного проекта …………7

1.2 Проектный анализ  и оценка эффективности проекта ……………..............12

1.3 Особенности недвижимости как объекта инвестиционных проектов…………………………………………………………….……………..17

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА И ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО  ПРОЕКТА ПЕРЕПРОФИЛИРОВАНИЯ………………………..…………...27

 2.1 Инвестиционная, эксплуатационная и другие характеристики объекта недвижимости ……………………………………………………………………27

 2.2 Оценка стоимости объекта на основе затратного подхода ………………33

 2.3  Прогнозирование денежных потоков для определения эффективности проекта …………………………………………………………………………..43

ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ  АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ………………………………………..65

3.1 Проблемы,  возникающие при оценке инвестиционных проектов, и пути их решения………………………………………………………………………65

3.2 Обзор программных  продуктов, используемых в бизнес-планировании……………………………………………………………………72

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………. 79

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………...…81

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Проблемы  планирования капитальных вложений охватывают очень широкий круг вопросов. Решения, связанные с планированием капвложений, непосредственно отражаются на долгосрочной политике и стратегии всей компании, так как фактически определяют сущность компании - производственные линии, обновление продуктов и стратегию сбыта.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике Кыргызстана связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного  производства, являются базой хозяйственной  деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных  предприятий и организаций и  возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует  от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Актуальность темы выпускной квалификационной работы заключается в том, что инвестиционная сфера является основой развития экономики. Реализация инвестиционных программ призвана стать приоритетным направлением по поддержанию приемлемого уровня производительных сил и развития общества. Состояние экономической и политической системы Кыргызстана, законодательной базы и проч. не может обеспечить реализацию инвестиционных проектов и программ, приоритетных для страны направлений, вследствие влияния различных видов рисков на разных стадиях реализации проекта и принятия решения об инвестировании.

Но, рынок недвижимости, являясь  частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Значение экономического анализа  для планирования и осуществления  инвестиционной деятельности трудно переоценить. Таким образом целью работы является предварительный анализ, который  проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусмотрены по проекту. Как правило, в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег.

Весьма часто предприятие сталкивается с ситуацией, когда имеется ряд  альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов. Естественно, возникает необходимость в сравнении этих проектов и выборе наиболее привлекательных из них по каким-либо критериям.

На основании цели были поставлены следующие задачи:

1. изучить основные принципы, положенные в основу анализа инвестиционных проектов;

2. рассмотреть критерии оценки экономической эффективности инвестиционных проектов, в том числе показатели чистого приведенного дохода, рентабельности капиталовложений, срока окупаемости;

3. изучить особенности инвестиций в недвижимость;

Объектом исследования являлся инвестиционный проект реконструкции здания существующего магазина и перепрофилирование его  под медицинский центр женской консультации.

Предметом исследования является инвестиционная привлекательность проекта реконструкции и перепрофилирования объекта недвижимости.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы, приложения.

Во введении определена цель и задачи объекта исследования

В первой главе рассмотрены  методологические основы оценки инвестиционных проектов.

Во второй главе 

 

ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

1.1 Основные показатели рентабельности  инвестиционного проекта

Под инвестиционным проектом для реализации на предприятии понимается развернутая во времени совокупность мероприятий, направленных на существенное обновление отдельных компонент деятельности предприятия или его положения в окружающей социально-экономической или природной среде и требующих для своей реализации значимых финансовых средств (инвестиций)¹.

Каждая фирма рассматривает  огромное число возможных путей  размещения основного капитала. Выбор в инвестировании есть всегда, и поэтому основой успешного финансового менеджмента является определение оптимального направления для инвестирования в основные средства.

Оценивая представленный проект, следует уметь выделять существенную информацию из общего объема.

Далее будет подробно описан способ оценки результатов расчета окупаемости капиталовложений по дисконтированным затратам.

В основе большинства  методов  определения  экономической эффективности инвестиционных проектов в рыночной экономике лежит  вычисление  чистого  приведенного  дохода  (net   present value).  Чистый  приведенный  доход (NPV) представляет собой разность результированных на один момент  времени  (обычно  на год начала реализации проекта) показателей дохода и капиталовложений.

Для оценки  эффективности  производственных  инвестиций в основном применяются следующие показатели:  чистый приведенный доход, внутренняя норма доходности, срок окупаемости капитальных вложений,  рентабельность проекта и точка  безубыточности².

Инвестиции  могут быть оправданы только, если они действительно создают новые ценности для владельца инвестируемого капитала. Другими словами, наша задача - найти то, что в действительности имеет большую стоимость, в сравнении с нашими затратами на его приобретение. Но как в реальном мире что-то может оцениваться больше, чем в действительности стоить? На самом деле, такое возможно, когда нечто целое имеет большую ценность по сравнению с суммарной ценностью отдельных частей.

Чистая текущая  дисконтированная стоимость (Net Present Value - NPV)³ - это разница между рыночной стоимостью проекта и затратами на его реализацию.

NPV вычисляется  при  заданной норме дисконтирования (приведения) по формуле

 ,(1)

где tn -   год начала производства продукции;

tc   -   год окончания капитального строительства;

KVt - инвестиционные расходы  (капитальные вложения )  в году t.

Следует отметить,  что  вместо  годового интервала в этих формулах могут использоваться и более мелкие временные  интервалы - месяц, квартал, полугодие. Год начала производства продукции tn может не совпадать с годом окончания  строительства.

Случай  tn  > tc означает временную задержку производства продукции после завершения строительства,  а случай tn < tc означает запуск продукции до завершения строительства.

Другими словами, NPV является мерой той добавочной или вновь созданной стоимости проекта, которую мы получим, финансируя сегодня первоначальные   затраты проекта. С точки зрения управления акционерным капиталом, цель финансового менеджера - определить и реализовать инвестиционные проекты, имеющие положительную NPV.

Таким образом, вычисление NPV является одним из способов оценки доходности предполагаемых инвестиций. Но это - не единственный способ, и теперь мы рассмотрим некоторые альтернативы. Как мы увидим, каждый из альтернативных способов в какой-то степени основан на понятии NPV; поэтому подход, связанный с вычислением NPV, в принципе является предпочтительным, хотя и не всегда используется на практике.

Срок окупаемости  инвестиций (payback  method )⁴.- это один из наиболее применяемых показателей, особенно для предварительной оценки эффективности инвестиций. Срок окупаемости определяется как период времени, в течение которого инвестиции будут возвращены  за  счет  доходов, полученных от реализации инвестиционного проекта.  Более точно под сроком окупаемости понимается продолжительность периода, в течение которого сумма чистых доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиций, равна сумме инвестиций.

 Вкратце, период возврата можно охарактеризовать как период времени, необходимый для покрытия средств, первоначально инвестированных в проект. Так как этот подход широко применяется на практике и достаточно легко объясним, мы перейдем сразу к деталям.

Период возврата – это время, которое необходимо для того, чтобы накопленный денежный поток проекта покрыл первоначальные затраты.

Сравнивая правило NPV и срок окупаемости, можно заметить, что последнее имеет несколько серьезных пробелов. Недостаток срока окупаемости  как  показателя  эффективности  капитальных вложений,  заключается в том, что этот показатель не учитывает весь период функционирования производства и, следовательно, на него не влияют доходы, которые будут получены за пределами срока окупаемости.  В частности,   такая мера, как срок окупаемости, должна использоваться не в качестве критерия выбора инвестиционного проекта,  а лишь в виде ограничения  при принятии решения.  Это означает,  что если срок окупаемости больше некоторого принятого граничного значения, то  инвестиционный проект исключается из состава рассматриваемых.

Однако главная  проблема правила периода возврата связана с определением действительного момента возврата проекта. Рассчитывая период возврата чисто арифметическим путем, мы полностью игнорируем периодичность денежных поступлений, а также не принимаем во внимание денежные потоки после расчетного момента возврата.

Подводя итоги, можно сказать, что период возврата является своего рода мерой «безубыточности». По причине игнорирования временной стоимости денег можно подумать, что период возврата - это просто промежуток времени, необходимый для достижения безубыточности в финансовом, но не в экономическом смысле. Самый большой недостаток правила периода возврата в том, что оно не формирует правильный вопрос.

Тем не менее, благодаря  простоте этого правила компании часто используют его в качестве опоры при принятии бесчисленного количества мелких решений. Конечно, в этом нет ничего плохого. Как и в любой практической деятельности, при применении этого правила возможны определенные ошибки, но если им вообще не пользоваться, то вряд ли фирме удастся остаться на плаву.

Внутренняя  норма  доходности (nternal rate of return, IRR)⁵ инвестиционного  проекта  представляет  собой  расчетную ставку процентов,  при которой чистый приведенный доход, соответствующий этому проекту,  равен  нулю.  Экономический  смысл этого показателя выражен в следующем:  в качестве альтернативы вложениям финансовых средств в инвестиционный проект  рассматривается  помещение  тех же средств  (так же распределенных по времени вложения) под некоторый банковский процент. Распределенные во времени доходы помещаются на депозитный счет в банке под тот же процент.