Финансовые аспекты анализа инвестиционных проектов (на примере Медицинского центра женской консультации в г.Бишкек)

При ставке ссудного процента, равной внутренней норме доходности,  инвестирование финансовых средств в проект  даст  в итоге тот же суммарный доход, что и помещение их в банк на депозитный счет. Таким образом, при этой ставке ссудного процента  альтернативы помещения финансовых средств экономически эквивалентны.  Если реальная  ставка  ссудного  процента  меньше внутренней нормы доходности проекта, то инвестирование средств в него выгодно,  и наоборот.  Следовательно, IRR является граничной  ставкой ссудного процента,  разделяющей эффективные и неэффективные проекты.

Уровень IRR  полностью  определяется внутренними данными, характеризующими инвестиционный проект.  Никакие предположения об  использовании  чистого  дохода  за  пределами  проекта  не рассматриваются. За рубежом расчет внутренней нормы доходности часто  применяется в качестве первого шага при финансовом анализе инвестиционного проекта.  Для дальнейшего анализа отбираются те инвестиционные проекты,  которые имеют IRR не ниже порогового значения (обычно 15 - 20% годовых).

Методика определения  внутренней нормы доходности зависит от конкретных особенностей распределения доходов от инвестиций и самих инвестиций.  В общем случае, когда инвестиции и отдача от них задаются в виде потока платежей,  IRR определяется как решение следующего уравнения относительно неизвестной величины d*:

  (2)

где d*  = IRR - внутренняя норма доходности,  соответствующая потоку платежей Pt.

Оно может быть получено из формулы (1), если ее левую часть  приравнять к нулю.  Уравнение (2) эквивалентно алгебраическому уравнению степени T и  обычно  решается  методом итерации. Существуют многочисленные программы для ПЭВМ, решающие подобные уравнения.

Очень часто  на  практике могут встречаться более сложные случаи,  когда уравнение (2) имеет несколько положительных корней. Это может, например, произойти, когда уже после первоначальных инвестиций в  производство  возникает  необходимость коренной  модернизации  или замены оборудования на действующем производстве. В этом случае следует руководствоваться наименьшим значением из полученных решений.

Еще одним  показателем, используемым для оценки проектов, является индекс прибыльности (Profitability Index - PI), т.е. отношение прибыли к затратам. Этот индекс определяется путем деления текущей стоимости будущих денежных потоков на начальную инвестицию.

Рентабельность ( benefit - cost ratio ),  или индекс  доходности (profita-  bility index)⁶ инвестиционного проекта, представляет собой отношение приведенных доходов к приведенным на ту же дату инвестиционным расходам.

(3)

Как видно  из этой формулы,  в ней сравниваются две части приведенного чистого дохода - доходная и инвестиционная.  Если при  некоторой норме дисконтирования d* рентабельность проекта равна единице,  это означает, что приведенные доходы равны инвестиционным расходам и чистый приведенный доход равен нулю.

Следовательно, d* является внутренней нормой доходности проекта. При норме дисконтирования,  меньшей  IRR,  рентабельность  больше  1.  Таким образом,  превышение над единицей рентабельности проекта означает некоторую его дополнительную доходность при рассматриваемой ставке процента.  Случай, когда рентабельность проекта меньше единицы, означает его неэффективность при данной ставке процента.

Таким образом, индекс прибыльности характеризует  дополнительную ценность, созданную на каждый вложенный доллар. По этой причине он часто используется как критерий качества правительственных или иных коммерческих инвестиций. Также, при недостаточности капитала имеет смысл вкладывать его в проекты, имеющие наибольший индекс прибыльности.

 

1.2  Проектный  анализ и оценка эффективности  проекта

Эффективность инвестиционного проекта (далее по тексту - ИП) - категория, отражающая соответствие  проекта целям и интересам его участников. Эффективность проекта в целом  оценивается  с целью  определения потенциальной  привлекательности  проекта  для  возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает в себя⁷:

• общественную (социально - экономическую) эффективность проекта;
• коммерческую эффективность проекта.

В Методических рекомендациях по оценке ИП рекомендуется выделять следующие виды эффективности ИП⁸: эффективность ИП в целом; эффективность участника в проекте. Эффективность ИП в целом оценивается с целью обеспечения его потенциальной привлекательности для возможных участников и поиска источника финансирования и включает в себя общественную (социально-экономическую) и коммерческую эффективность ИП.

Показатели  общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия осуществления ИП для общества в целом, в том числе  как  непосредственные результаты  и затраты проекта,  так и "внешние": затраты и результаты в смежных секторах экономики, экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты.  "Внешние" эффекты рекомендуется учитывать в  количественной  форме  при  наличии соответствующих  нормативных  и методических материалов.  В отдельных случаях, когда  эти эффекты весьма  существенны, при отсутствии указанных документов допускается использование оценок независимых квалифицированных  экспертов. Если "внешние" эффекты  н допускают количественного учета, следует  провести  качественную  оценку  их влияния. Эти  положения  относятся  также  к  расчетам   региональной эффективности. Показатели коммерческой  эффективности проекта учитывают финансовые  последствия его осуществления для участника, реализующего ИП, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами. Показатели эффективности  проекта  в целом характеризуют с экономической точки  зрения    технические,   технологические   и организационные проектные решения.⁹

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки его реализуемости и обеспечения заинтересованности в нем всех его участников. Эффективность участия в ИП включает в себя следующие виды расчетов¹⁰:

• эффективность участия в проекте предприятия, эффективность инвестирования в акции предприятия (для акционеров акционерных предприятий – участников ИП);
• эффективность участия в ИП структур более высокого порядка по отношению к предприятию, в т.ч.: региональная и народнохозяйственная эффективность – для отдельного региона и народного хозяйства; отраслевая эффективность – для отдельных отраслей, финансово-промышленных групп, объединений предприятий и холдинговых структур;
• бюджетная эффективность ИП (эффективность участия государства в ИП с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех уровней).

В Методических рекомендациях  оценку эффективности ИП предлагается проводить в 2 этапа:

1) расчет показателей  эффективности проекта в целом (для общественно-значимых проектов сначала рассчитывается общественная, а затем – коммерческая эффективность);

2) уточнение состава  участников, определение финансовой  реализуемости и эффективность  участника проекта для каждого  из них (эффективность участия в ИП отдельных предприятий, акционерных обществ, региональная отраслевая эффективность).

Экономическая оценка эффективности  инвестиционных проектов занимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вариантов вложения денежных средств и других капиталов с целью их увеличения.

При всех прочих благоприятных  характеристиках проектов (увеличение числа рабочих мест и занятости населения, повышение степени освоенности территории, улучшение экономической обстановки и др.) они не будут приняты к реализации, если не обеспечат:

Возмещение вложенных  сумм денежных средств и других капиталов  в результате создания новых предприятий, производств или их модернизации, технического переоснащения и реализации производимых на них товаров, продукции или услуг;

Получение прибыли, обеспечивающей рентабельность инвестиций не ниже желательного для инвесторов уровня:

Окупаемость инвестиций в пределах срока, приемлемого для  инвестора.

Определение возможности  достижения вышеназванных экономических результатов при осуществлении реальных инвестиционных вложений и является основной задачей оценки любого инвестиционного проекта. Указанная задача является достаточно сложным и ответственным этапом при принятии решений, связанных с инвестированием, что усугубляется следующими обстоятельствами:

Во-первых, инвестиционные вложения могут осуществляться и  в разовом порядке при создании новых предприятий, и неоднократно повторяться на всём протяжении осуществления производственно-хозяйственной деятельности существующими предприятиями как реинвестиционный процесс и как процесс по диверсификации производства на действующих предприятиях и т.д.

Во-вторых, получение  результатов от инвестирования в  связи с длительностью сроков осуществления инвестиционных проектов реального инвестирования (как правило, год и более) имеет относительно вероятностный характер и растянуто по времени.

В третьих, в связи  с длительностью сроков реализации проектов реального инвестирования в процессе их осуществления весьма вероятны изменения внешней среды осуществления экономической деятельности (изменение налоговой системы, финансово-кредитной политики государства, условий землепользования и т.п.). В итоге, указанные обстоятельства могут привести к существенным отклонениям фактических результатов инвестирования от расчётных.

В дальнейшем будет рассмотрен расчет окупаемости капиталовложений по дисконтированным затратам.

Перспективное движение денежной наличности является ключевым элементом произведения такого расчета. Для получения необходимых данных основной упор в работе должен делаться на у четно-бухгалтерскую информацию.

Для оценки предложенного проекта нам прежде всего необходимы прогнозируемые или спроектированные балансовые отчеты. С их помощью мы можем определить перспективное движение наличности, связанное с проектом, и оценить стоимость проекта.

Предположим, мы анализируем дисконтное движение наличности по всем правилам, описанным в предыдущей главе. Мы тщательно рассчитываем релевантное движение наличности, не принимая в расчет невозвратные издержки, однако помня о необходимых условиях для оборотного капитала. Мы также учитываем амортизацию, возможное снижение реальной стоимости и альтернативные издержки. Затем мы перепроверяем наши расчеты и убеждаемся в том, что оцененная NPV положительна.

Что же дальше? Остановимся  на достигнутом и перейдем к рассмотрению следующего проекта? Скорее всего, нет. Безусловно, положительная NPV — это добрый знак, но, вместе с тем, это сигнал того, что следует провести более тщательный анализ.

Существуют 2 условия, при которых анализ DCF может дать положительную NPV. В первом случае проект действительно имеет положительную NPV. Во втором случае NPV проекта может выйти положительной из-за небрежно проведенного анализа.

Безусловно, мы могли бы совершить  и ошибку противоположного свойства. Если мы решим, что проектная NPV отрицательна, а в действительности она является положительной, мы можем упустить прибыльный проект.

Самым простым  способом защиты от риска прогнозирования  является вопрос: «За счет чего NPV данного проекта может быть положительной?», который обратит нас к источнику стоимости. Например, если рассматриваемое предложение подразумевает производство нового продукта, могут возникнуть следующие вопросы: «Будет ли этот новый продукт превосходить по качествам продукцию конкурентов? Сможем ли мы позволить себе продавать продукцию по более низкой цене, или распродавать ее более эффективно, или же найти неразвитые рыночные ниши, сможем ли контролировать рынок?»

Это лишь немногие потенциальные источники стоимости. Существует и множество других, однако ключевым фактором является уровень конкуренции на рынке. Очень редко NPV бывает положительной при высоком уровне конкуренции. Поэтому предложения, сулящие выгоду при высокой конкуренции, должны вызывать сомнение и потребность проверить возможную реакцию соперников на ваши нововведения.

Важно помнить  о том, что позитивная NPV не является распространенным явлением,. и количество проектов с положительной NPV у одной и той же фирмы ограничено. Если, положительный результат анализа не имеет солидного экономического базиса, к нему следует относиться с осторожностью.

 

1.3 Особенности недвижимости как объекта инвестиций

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит  от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта – это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

Недвижимость как потенциальный  объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость.¹¹ По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций можно подразделить на три группы:

1. Первую группу образуют фундаментальные особенности:

Иммобильность. Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географическим фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.