Методы оценки эффективности инвестиционных проектов.

расчета.

1.6.Стандартные и неформальные критерии принятия решений 
Сравнение проектов для принятия решения о реализации проектов – это самая главная проблема для планирования и развития. Для оценки эффективности проектов применяют две группы методов – формальные (стандартные) и неформальные. Формальные методы предусматривают использование математического аппарата для расчета показателей эффективности, неформальные – эвристических подходов. После определения критериев необходимо упорядочить проекты по разным показателям эффективности, это поможет сделать оптимальный выбор проекта. Выделяют такие показатели эффективности инвестиционного проекта: 
 
Ø     Показатели коммерческой эффективности, которые учитывают финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников; 
 
Ø     Показатели экономической эффективности, которые учитывают выгоды и затраты по проекту, включая оценку экологических и социальных последствий и предполагают денежное измерение; 
 
Ø     Показатели бюджетной эффективности, которые характеризуют финансовые последствия реализации проекта для государственного и местного бюджетов. 
Для расчета этих показателей могут использоваться одни и те же формулы, но значение этих показателей существенно будет отличаться. Так. лучший проект по критерию NPV может иметь меньший критерий выгоды-затраты, поэтому у аналитика должна быть полная ясность в целях проекта и реальных ограничениях по проекту. 
В настоящее время выделяют ряд показателей, наиболее часто используемых для оценки эффективности инвестиционных проектов. В частности, это показатели, отнесенные к трем группам по критерию масштабности проекта. Эти показатели являются необходимыми и достаточными для оценки эффективности проекта конкретного масштаба . Кроме того, они  проранжированы по значимости: на первом месте в списке находится наиболее важный показатель, чем последующий. 
Чаще применяются критерии NPV,IRR и выгоды-затраты. Поскольку все эти показатели представляют различные версии одной концепции, можно ожидать реализации таких математических отношений: 
 
Если NPV>0, то В/З>1 и IRR>i; 
 
Если NPV<0, то В/З<1 и IRR<i; 
 
Если NPV=0, то В/З=1 и IRR = i. 
Эти критерии помогают проверить согласованность между критериями в проекте, но они не дают возможности провести сравнения по различным проектам или в середине проекта, если отношения между критериями различны. 
Существуют определенные правила использования альтернативных критериев принятия решений и эффективности. 
Если в проекте существуют бюджетные ограничения, то необходимо проследить, происходят ли изменения с положительных значений денежных потоков на отрицательные и наоборот более одного раза. Если денежные потоки изменяют знак один раз, то необходимо для ранжирования проектов применить критерии внутренней нормы доходности, коэффициент выгоды-затраты. Если денежные потоки изменяются более одного раза при ограниченности операционных и капитальных затрат, можно использовать показатель коэффициента выгоды-затраты. Устойчивость денежных потоков предусматривает использование таких критериев для ранжирования и отбора как показатели чистого денежного дохода и внутренней нормы доходности. Для неустойчивых денежных потоков необходимо ограничиться только показателем чистого приведенного дохода. При рассмотрении взаимоисключающих проектов можно использовать показатели NPV, а для больших проектов – IRR. В условиях неопределенности и высокой мере неуверенности в будущем критерием отбора лучше послужит срок окупаемости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II Глава. Практическая часть. Анализ

эффективности инвестиционного проекта.

Описание и анализ местоположения.

Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморском районе г. Санкт- Петербурга, по адресу: Приморский пр, 52.

(Приложение 1)

 

Были сформулированы основные характеристики проекта, с  точки зрения его местоположения: 
1. Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена,  а также расположение на границе жилого массива. Крайне важно, что либо уже во время строительства, либо через некоторое время после транспортных потоков, однако на данный момент сложно оценить как сроки, так и характер данного влияния. 
2. Влияние строительства ЗСД на офисную функцию будет заметно меньше, и вероятно, позитивным. Учитывая текущее состояние рынка, офисных помещений и прогноз его развития на ближайшие несколько лет, можно предположить, что к моменту вывода объекта на рынок, спрос на офисы в данном районе будет достаточным, чтобы поглотить вводимые площади. 
Основываясь на проведенной выше классификации бизнес-центров (Таблица 1) и выявленных характеристиках проекта, можно сделать вывод об отнесении предполагаемого объекта строительства к категории бизнес – центра класса «В».

Таблица 1. Классификация бизнес – центров. Примеры бизнес – центров соответствующие классификации.

Класс бизнес-центра	Характеристики, определяющие класс бизнес-центра
	Местоположение	Тип и технический уровень здания	Уровень управляющей компании и сервиса	Бизнес - центры
А	Исторический центр города, престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Центрального, Василеостровского районов с удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками развитой городской инфраструктурой	Отдельно стоящее специализированное здание, новое строительство или полностью после реконструкции, высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление), оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, конференц-зал, кафе ресторан, наличие парковки	Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видеонаблюдение.	«Атриума», (Караванная, 10)
В	Территории исторического центра – части Центрального, Адмиралтейского, Центрального, Василеостровского районов, не попадающие в  категорию «А»,  в зоны, прилегающие к историческому центру Петербурга – части Выборгского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением на набережных, вблизи магистралей	Отдельно стоящее специализированное здание, высотки	Уровень отделки (если существующее – капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптово оконные каналы связи, эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе (ресторан)	«Петровский форт», «Гулливер»
С	Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро.	Размещение в административных здания, НИИ, различные состояния сдаваемых помещений - от ремонта «советского» типа, до хорошего современного интерьера, обеспечение телефонией.	Внутренняя или внешняя управляющая компания, охрана, служба эксплуатации и уборки.

 

 

Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели.

 С учетом проведенного  анализа и полученных данных, были сформулированы основные  варианты реализации проекта: 
1. Строительство бизнес-центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании. 
2. Строительство бизнес-центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача функций по эксплуатации объекта профессиональной управляющей компании. 
3. Строительство бизнес - центра класса «В», и самостоятельное выполнение функции по его эксплуатации. 
4. Строительство бизнес - центра класса "В" реализация части помещений (1 этаж), самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации. 
Для возможности сопоставления денежных потоков по вариантам реализации проектов был установлен период  анализа  с 2006 по 2012 год, капитализация  стоимости объекта на конечный период определялась исходя из прогнозного ожидания стоимости м² коммерческой площади объекта. Ставка дисконтирования 16%, применяемая в расчетах, обоснована текущими ставками по доходности альтернативных проектов с учетом рисковой премии, и применяется как профессиональными оценочными компаниями, так и банковскими структурами (в частности банк « ПСБ») при анализе эффективности инвестиционных проектов (составляет порядка 15-17%, в  зависимости от анализируемого проекта). 
Основные технико-экономические показатели по каждому варианту реализации проекта приведены в таблице 2:

 

 

 
 Таблица 2. Основные технико-экономические  показатели по вариантам реализации  проекта. 

	Показатель	Бизнес – центр класса «В», «Приморский»
		Вариант 1. Передача функций по эксплуатации управляющей компании	Вариант 2. Частичная реализация помещений в ходе строительства, передача функций по управляющей компании		Вариант 3. Самостоятельная эксплуатация			Вариант 4. Частичная реализация в ходе строительства, самостоятельная эксплуатация
1	Полезная площадь объекта м², в том числе	6400
2	- передаваемые  в аренду	6400	5220			6400			5220
	- реализуемых		1180						1180
3	Срок строительства, месяцев	18
4	Прогнозная себестоимость строительства м² коммерческой площади $/euro	1100$/900 euro
5	Прогнозная цена продаж м² полезной площади на момент реализации (2006 год) $/euro			1390$/1150euro						1390$/1150euro
6	Прогнозная цена продаж м² полезной площади на конечный период анализа (2011 год) $/euro	1755$/1450euro
7	Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта,  м²/месяц (2007 год) $/euro	31, 50$/26 euro
8	Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта ,  м²/месяц (2007 год) $/euro	10$/8,26 euro
9	Стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу,  с учетом недозагрузки объекта, в  год	5%
10	Прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации в % к валовому доходу*, в год	7%
11	Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год
12	Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, %/год	4%
13	Ожидаемый темп прироста арендных ставок, %/год	6%
14	Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая	16%
*- под валовым доходом понимается, сумма денежных средств получаемых  при сдаче объекта в аренду  за вычетом затрат на эксплуатацию  объекта ( рекомендация ГУД) Таблица 3. Полученные показатели по проекту   Показатели Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3 Вариант 4 1 Общая величина инвестиций в проект (стоимость строительства), euro         2 Величина инвестиций по денежному потоку, euro         3 NPV, проекта, euro         4 Внутренняя норма доходности проекта IRR         5 Индекс доходности проекта, I

 

 

 

 

Выбор данных показателей обоснован следующими доводами: 
1. Ставка дисконтирования – наиболее часто анализируемый в практике параметр проекта. Анализ отклонений ставки позволяет сделать выводы об устойчивости чистой настоящей стоимости проекта (либо иных показателей) в сравнении с альтернативными существующими вариантами вложения капитала. Приэтом, учитывая возможные ее изменения, позволяет сделать вывод о величине дополнительного дохода/убытка, которые приносит данный проект. 
2. Арендная ставка и темп ее прироста по годам реализации проекта – данный показатель формирует денежный поток проекта, анализ позволит сделать вывод о степени его чувствительности к падению валовых доходов. 
3. Эксплуатационные расходы и темп их прироста по годам реализации проекта, как и показатель 2, формирует денежный поток проекта и является важной экономической характеристикой. 
4. Уровень недозагрузки объекта – принимает участие в формировании денежного потока по проекту. Анализ данного показателя рекомендован « Гильдией управляющих и девелонеров г. Санкт – Петербурга ».

Для проведения анализа проекта по возможным сценариям его реализации автором были сформулированы их основные качественные и количественные характеристики. Основанием принятия таких характеристик послужила собственный анализ проекта, данные независимой управляющей компании « ВМБ-Траст» специалисты которые выполнили экспертный анализ,  а так же рекомендации «Гильдии управляющих девелонеров г. Санкт-Петербурга». В результате были сформулированы следующие сценарии реализации проекта. 

 Таблица 4. Характеристики сценариев  реализации проекта: 

№ п/п

Показатель проекта

Благоприятный сценарий

Устойчивый (наиболее вероятный) сценарий

Неблагоприятный сценарий

 

 

 

 

Рис.1 Проект 1

 

Рис.2. Проект 2  

 

Рис.3. Проект 3

 

 

 

Рис.4. Проект 4

 

Рассчитав, показатели эффективности всех 4 проектов и проанализировав их, мы можем сделать вывод о том, что наиболее выгодно принимать проект № 1, т.к. в этом проекте наибольшее значение показателя NPV= 1373999 при сроке окупаемости 4 года 8 месяцев и дисконтированном сроке окупаемости 5 лет и 3 месяца. IRR этого проекта равна 21%, PI =1,16.

Далее проведем анализ чувствительности по разным показателям.

Показатели проекта для анализа чувствительности
№ по порядку	Показатели	Базовое значение	Выборочные границы (шаг)
1	Ставка дисконтирования, %в год	16%	От 13%-22% (шаг 1%)
2	Арендная ставка на момент нач. экспл. Объекта, eвро	26 eвро-6%	От 3%-9%(шаг 1%)
3	Расходы на экспл. на момент начала эксплуатации	8,26 eвро-4%	От 0%-7%(шаг 1%)
4	Прогнозная средневзвешенная недозагрузка объекта, в % от арендопригодной площади в год	7%	От 4%-17% (шаг 1 %)

 

 

 

 

Рис.5 график анализа чувствительности NPVи изменения ставки дисконтирования, % в год

Проведя, анализ чувствительности и построив график, можно сделать вывод о том, что чем выше ставка дисконтирования, тем меньше значение показателя NPV.

Для каждого варианта рассчитали коэффициент вариации для выявления доли риска в проектах. Наименьший риск в проекте № 1, т.к. коэффициент вариации равен 0,829360746. Наибольшее значение NPVв варианте 1 при 13% равное 2348777.

 

Рис.6. Анализ чувствительности NPV и изменения коэффициента арендной ставки

При анализе чувствительности NPV и изменения коэффициента арендной ставки, чем выше арендная ставка, тем больше значение NPV. Наименьший риск во втором варианте, т.к. коэффициент вариации равен 0,183343716. Наибольшее значение NPV равно 1013536 при 3% арендной ставки в варианте 1.

 

 

Рис. 7. Анализ чувствительности NPV и изменения расходов на экспл. на момент начала эксплуатации

При увеличении расходов на эксплуатацию от 0% до 7% значение NPV уменьшается. Наименьший риск в проекте №1,т.к. коэффициент вариации равен 0,070598429. Наибольшее значение NPV  в проекте 1,равное 1528641, при 0% расходов на эксплуатацию.

 

 

Рис.8. Анализ чувствительности NPV и прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, в %от арендопригодной площади в год

 

При анализе  чувствительности NPV и прогнозной средневзвешенной недозагрузки объекта, при базовой ставке 7% и интервалом от 4% до 17% при увеличении средневзвешенной недозагрузки значение NPV уменьшается.

Наибольшее значение NPVв варианте 1 равное 1544580,при 4% прогнозной средневзвешенной недозагрузки.

 

Заключение.

В ходе курсовой работы были изучены все теоретические вопросы  по теме: Методы оценки эффективности инвестиционного проекта, на основании исследований, проведенных в работе, можно сделать выводы.

Для принятия оптимальных инвестиционных решений менеджерам необходимо комплексно изучить соответствующие показатели экономического эффекта и эффективности. В первом случае определяются абсолютные результативные показатели инвестиционной деятельности. В свою очередь, эффективность долгосрочных инвестиций характеризуется системой относительных показателей, соизмеряющих полученный эффект с затратами инвестированного в проект капитала. На практике принято различать показатели коммерческой (оценка финансовых последствий осуществления капиталовложений для непосредственных участников процесса долгосрочного инвестирования), бюджетной (оценка финансовых последствий реализации ИП для бюджетов различных уровней) и экономической эффективности долгосрочных инвестиций.