Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города

В соответствии с этим, при оценке объекта недвижимого имущества (коттеджа), был использован сравнительный подход – метод сравнительного анализа продаж.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

 Рассмотрим основные  этапы оценки недвижимости методом  срав нения продаж.

 

 

1 этап.

Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2 этап.

Собирается и проверяется информация по объектам аналогам ; анализируется собранная информация и каждый объекта налог сравнивается с оцениваемым объектом.

3 этап.

На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4 этап.

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

 Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному меся цу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

 Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) Переданные права собственности. Наличие тех или иных ограничений  на право собственности (отсутствие  права на распоряжение земельным  участком, наличие сервитута и  т.п.) объективно снижает стоимость  объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь  должно быть учтено соответствие  прав на оцениваемый объект  недвижимости и аналогичные объекты  сравнения.

2) Условия финансирования  сделки. При нетипичных условиях  финансирования сделки купли-продажи  объекта недвижимости (например, в  случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется  сделка, меняется.

3) Условия продажи и  время продажи. Поскольку рассчитать  поправку на условия финансирования  и на долгообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

4)   Время продажи  – один из основных элементов  сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную  характеристику в цену продажи  объекта аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5)   Местоположение  – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 9. Оценка объекта недвижимости

сравнительным подходом

 

Таблица 3

Объекты-аналоги: расчет поправок

 

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Адрес	ул. Бебеля	Плодово-ягодная станция	ул. Радищева	Академгородок	п. Удачный	п. Удачный
Район	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский
Общая площадь, кв.м	110,6	105,0	114,0	127,0	108,0	102,0
Жилая площадь, кв.м.	61,9	59,0	63,8	70,0	64,0	57,0
Площадь кухни, кв.м.	15,4	15	16	16	14	18
Цена предложения		4000000	4500000	5000000	4850000	3800000
Источник информа- ции		Сайт красжилком	Сайт красжилком	Сайт красжилком	Сайт красжилком	Сайт красжилком
Категория цены		Цена предложения	Цена  предложения	Цена предложения	Цена  предложения	Цена  предложения
Стоимость 1 кв.м. площади, руб.		38095	39474	39370	44907	37255

Описание

Условия сделки		наличные	наличные, торг	Наличные	наличные, торг	наличные
Дата продажи		1 мес.	1 мес.	1 мес.	1 мес.	1 мес.
Привлекательность		Хорошая	Хорошая	Хорошая	хорошая	Хорошая
Планиро- вка	Индивидуальная	Индивидуальная	Индивидуальная	Индивидуальная	Индивидуальная	Индивидуальная
Этаж/ этажность/материал стен	2д	2д	2 д	2д	2 д	2 д
Состояние, отделка	Обои, полы – линолеум, окна – ПВХ, состояние хорошее	Стены – кирпич (толщиной 52 см), кровля – черепица, фасад – декоративная штукатурка.	Окна – ПВХ, ремонт, вода в доме, отопление - автономное	В отделке использованы самые современные, натуральные, экологически чистые материалы. Дом оборудован системой «умный дом», охранной сигнализацией, со вкусом обставлен современной мебелью.	Стены выполнены из кирпича, ширина кладки 38 см. Дом утеплен базальтовой плитой шириной 20 см. Межкомнатные перекрытия - монолит. А так же встроены вентиляционные шахты. Установлены качественные 5-ти камерные пластиковые окна	Коттедж свободной планировки в черновой отделке, есть камин. Окна пластиковые из 5 камерного профиля.
Благоуст- ройство двора	Сарай, баня, гараж	септик на 5 кубов, летняя терраса, баня, забор из металлопрофиля, на территории участка плодоносящие фруктовые деревья	Участок разработан, имеются плодово-ягодные насаждения. Теплица.	русская деревянная баня, беседка для отдыха, место для барбекю.	расположен комплекс для отдыха, который включает в себя: русскую баню, гостиную с камином, бассейн, застекленную летнюю террасу с тандыром и мангалом.	Гараж на две машины примыкающий к дому. Периметр участка огорожен кирпичным забором на монолитном фундаменте. Рядом с домом есть так же Комплекс для отдыха с русской баней.
Транспорт- ная доступ- ность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Эффектив- ный воз- раст, лет	46	45	44	47	45	47
Физический износ, %	43	43	43	43	43	43

Расчет поправок

Стоимость 1 кв.м. в рублях		38095	39474	39370	44907	37255
На дату продажи		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		38095	39474	39370	44907	37255
На масштаб		0,95	1,03	1,14	0,98	0,92
Скорректированная цена		36190	40658	44882	44010	34275
На этаж		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		36190	40658	44882	44010	34275
На физический износ		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		36190	40658	44882	44010	34275
На конструктивы		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		36190	40658	44882	44010	34275
На планировку		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		36190	40658	44882	44010	34275
На площадь кухни		0,97	1,04	1,04	0,91	1,17
Скорректированная цена		35104	42284	46677	40049	39074
На отделку		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		35104	42284	46677	40049	39074
На район		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		35104	42284	46677	40049	39074
На расположение внутри района		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		35104	42284	46677	40049	39074
На уторговывание		1,00	0,95	1,00	0,95	1,00
Скорректированная цена		35104	40170	46677	38047	39074
Стоимость 1 кв.м. общей площади с учетом всех поправок		35104	40170	46677	38047	39074

 

Последовательность внесения поправок:

а) на дату продажи (предложения):

берем коэффициент 1,00, т.к. все объекты-аналоги в данный момент выставлены на рынке на продажу.

б) на площадь (масштаб):

1. 105/110,6=0,95;

2. 66/110,6=1,03;

3. 66/110,6=1,14;

4. 66/110,6=0,98;

5. 55/110,6=0,92.

в) на этажность:

1 – для всех домов, т.к. этажность у всех одинаковая.

г) на физический износ:

Всем аналогам присваиваем коэффициент 1,00, т.к. физический износ примерно у всех одинаковый.

д) на конструктивы:

Для аналогов с такими же характеристиками как у объекта оценки – 1,00, а для остальных – +/-0,05.

е) на планировку:

У всех объектов-аналогов планировка такая же как и у объекта оценки, поэтому коэффициент 1,00.

ж) на площадь кухни:

1. 15/15,4=0,97;

2. 16/15,4=1,04;

3. 16/15,4=1,04;

4. 14/15,4=0,91;

5. 18/15,4=1,18.

з) на отделку (ремонт):

1,00 – для объектов со  средним ремонтом (ремонт среднего  уровня или был проведен недавно);

0,98-0,95 – для объектов  с плохим ремонтом (проводился  давно или вообще отсутствует).

и) на район:

Для всех объектов коэффициент равен 1,00, т.к. они расположены в одном районе.

к) на расположение внутри района:

Здесь поправка равна 1,00, т.к. аналоги находятся неподалеку друг от друга.

л) на уторговывание:

1,00 – если торг не  уместен;

0,98-0,97 – если есть ипотека, обмен;

0,95 – если торг уместен.

 

Средняя стоимость 1 кв.м. составляет:

39814 (тридцать девять тысяч восемьсот четырнадцать) рублей.

Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом сравнения продаж составила:

4400000 (четыре миллиона  четыреста тысяч) рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 10. Расчет ликвидационной стоимости

оцениваемого объекта

 

Рассчитываем цену объекта оценки с учетом поправки на срок экспозиции:

С=Срын*(1-Квын)= 4400000*(1-0,05)= 4180000 рублей.

 

Таблица №4

№ п/п	Наименование показателя	Значение
1	Затраты на реализацию объекта, коэффициент	1
2	Поправка на срок экспозиции объекта, коэффициент	0,95
3	Итоговый коэффициент снижения для определяемой стоимости: гр.3=гр.1*гр.2	0,95
4	Рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, руб.	4400000
5	Определяемая стоимость оцениваемого объекта, руб.: гр.5=гр.3*гр.4	4180000