Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города

физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов;

4. расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:

Су=Снс-Си

5. определение итоговой стоимости недвижимости:

Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

• технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
• оценка общественно-государственных и специальных объектов;
• оценка объектов на малоактивных рынках;
• оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

3. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
4. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
5. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
6. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;
7. Отдельная оценка земельного участка от строений;
8. Проблематичность оценки земельных участков в России.

 

Доходный подход

 

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV – формула):

V=I/R

V – стоимость недвижимости,

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

1. прямая капитализация;
2. капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;
2. Расчет действительного валового дохода;
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• условно-постоянные;

• условно-переменные (эксплуатационные);
• резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода;

5. Преобразование ожидаемых  доходов в текущую стоимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 3. Объем, этапы и структура процесса оценки

    

Основные этапы проведения оценки

• Определение проблемы.
• Составление плана оценки.
• Сбор данных (специфический, сравнительный, общий).
• Анализ данных.
• Анализ наиболее эффективного использования.
• Применение методов оценки (затратного, сравнения продаж, капитализации дохода).
• Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости.
• Составление отчета об оценке.

 

Самые важные этапы процесса оценки.

Определение проблемы.

На этом разделе предусматривается:

1. Установление границ оцениваемого имущества.
2. Определение имущественных прав.
3. Выявление цели и функции оценки.
4. Выбор даты оценки, т.е. расчетная рыночная стоимость должна быть привязана по времени к конкретной дате.
5. Определение вида оцениваемой стоимости.

 

Составление плана оценки.

План оценки определяет количество и сложность работ, требуемое для выполнения заказа время, необходимый персонал. План служит базой для сбора исходных данных. В его основу кладется договор с клиентом.

 

Сбор данных.

Выполнение работ по оценке стоимости представляет собой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов.

Выделяют три основные категории информации:

• Специфическая – по непосредственному окружению, по самому участку, по сооружениям.
• Общая – экономическая, социальная, политическая, физическая.
• Сравнительная – по продажам, затратам, доходам и расходам, ставкам и процентам.

1. Региональные и городские данные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки должен быть конкурентоспособным.

К региональным данным относятся:

• Расположение объекта недвижимости относительно близлежащих городов, рынков и городских центров.
• Экономические тенденции развития региона.
• Услуги, включая коммунальные, доступные в регионе.

2. Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читать отчета по оценке смог судить о ходе приводимого анализа данных.

 

Анализ данных.

В процессе необходимо провести анализ данных на полноту и достоверность. При появлении сомнений в отношении каких-либо данных они отбрасываются и заменяются  новыми.

 

Согласование результатов и установление итогов величины стоимости.

На этом этапе оценщик указывает значения стоимости, полученных при использовании различных подходов, для получения окончательной величины стоимости.

 

Таблица 1

Структура процесса оценки

 

Постановка задачи	- Идентификация объекта оценки- местоположения объекта, его статуса и физического состава. - Цель оценки – возможность использования учета об оценке. - Согласование даты оценки. - Виды стоимости должны ответствовать целям оценки.
Составление плана работ	- График работ по оценке. - Источник и способы сбор информации - Затраты на сбор и обработку информации - Оценочная методология.
Сбор и обработка информации	- Сбор информации - Проверка полноты и достоверности информации - Обработка информации.
Определение варианта ННЭИ	- Соответствие правовым требованиям и допущения - Физическая возможность - Экономическая осуществимость - Максимальная продуктивность.
Оценка стоимости объекта на основе сравнительного подхода	Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Согласование результатов	- Проверка получаемых данных - Проверка допущений и выводов - Проверка математических расчетов - Заключение о рыночной  стоимости объекта
Оценка ликвидационной стоимости объекта	Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Составление отчета об оценке	Отчет об оценке – это документ, составленный в письменной форме, отражающий субъективное мнение оценщика, содержащий обоснования его точки зрения на стоимость объекта оценки с учетом потенциального и реального времени в условиях конкретного рынка на конкретную дату.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 4. Краткое описание Октябрьского района

города Красноярска

 

• дата основания города (района города, поселка)- в 1938.
• площадь города (района города)-  2970 тыс кв. м.;
• протяженность дорог-  1277 км;
• климатические характеристики – климат резко-континентальный, особенно суровый на севере. Зима продолжительная. Средняя температура января от –30 до –36 °C. Среднегодовая скорость ветра: 2,3 м/с. Среднегодовая влажность воздуха: 68 %.
• исторический очерк – Постановлением Президиума ВЦИК от 25 июня 1938 года в Красноярске был образован Кагановичский район, который в 1957 году был переименован в Октябрьский.
• промышленность города (района города, поселка) – на территории района расположено 14 крупных промышленных предприятий, ими в 2000 году произведено продукции (работ, услуг) в фактических ценах предприятий (без НДС и акциза) на 894,31 млн. рублей, в том числе товаров народного потребления на 582,59 млн. рублей, в том числе выпуск пищевых продуктов на 496,36 млн. рублей. Пищевая промышленность является крупнейшей отраслью хозяйства в Октябрьском районе.
• инфраструктуры города (района города, поселка) - на территории Октябрьского района функционирует 24 общеобразовательных учреждений (в которых обучается 14046 учащихся), 3 высших учебных заведений, 4 учреждений среднего и начального дополнительного образования, 43 дошкольных учреждения, 4 школы искусств, 16 подростковых клубов. Медицинские услуги населению оказывают 23 учреждения здравоохранения. Жители района, города имеют возможность посетить парки культуры и отдыха им.А.М.Горького и С.М.Кирова, библиотеки, Музей искусств, Театр оперы и балета, зоологический парк УР, Музей им. Калашникова. Все больше и больше благоустраивается и хорошеет Октябрьский район. 23 мая 2012 года району исполнилось 50 лет. Октябрьский район был создан согласно Указу Президиума Верховного Совета РСФСР от 23 мая 1962 года. Есть у района и другие славные даты: 2 марта 1934 года был образован Ждановский район, куда входила территория Октябрьского района, 7 февраля 1945 года дата первой организации района.
• для хранения индивидуального предусматривается строительство полуподземных гаражей-стоянок, многоярусных гаражных комплексов.