Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города

 

Помещение – часть пространства здания или другого объекта недвижимого имущества, выделенная для самостоятельного использования.

 

Улучшение – уточнение,  усовершенствование,  исправление,  подъём, совершенствование, повышение; обработка, поправка,  починка,  отделка,  ремонт, реформа, прогресс, шаг вперед;  отделывание,  оттачивание, амелиорация,  тюнинг.

Инвентарный номер – присваиваемый каждому инвентарному объекту соответствующий номер для ведения аналитического учета, организации контроля за правильным использованием основных фондов в рамках бухгалтерского учета внутри организации (юридического лица). Инвентарный номер закрепляется за объектом на все время его эксплуатации. Не рекомендуется использовать для вновь введённых объектов инвентарные номера объектов, списанных (выведенных из учёта) ранее пяти лет.

 

Объект оценки – движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы предприятия, его экономическое состояние и риски, связанные с деятельностью предприятия.

 

Оценка – процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

 

Разрешенное использование – исчерпывающий перечень целей, для которых может использоваться объект недвижимости, в том числе и земельный участок, всех обременяющих его реальных повинностей, сервитутов и иных ограничений использования, разработанный на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости.

 

Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом.

 

Арендная плата – плата за имущество либо иной объект аренды, предоставляемый во временное владение и пользование, размер, периодичность и сроки внесения которой определяются договором аренды.

 

Полезность – в оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обуславливающими величину и сроки получаемого дохода и других выгод.

 

Затраты косвенные в строительстве – расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).

 

Затраты прямые в строительстве – расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы).

 

Стоимость  – основа количественных соотношений при добровольном обмене товарами между собственниками.  Разные экономические школы природу стоимости объясняют по-разному: затратами рабочего времени, балансом спроса и предложения, издержками производства, предельной полезностью и др.

 

Инвестиционная стоимость  – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная величина, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

 

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличии от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. При определении ликвидационной стоимости основная трудность в том, что неизвестен покупатель ОИС, поэтому ликвидационная стоимость может быть существенно заниженной по сравнению с реальной рыночной стоимостью.

 

Кадастровая стоимость – определяется методами массовой оценки, утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. (для земельных участков).

 

Страховая стоимость – стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

 

Налогооблагаемая стоимость  – стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

 

Утилизационная (скраповая) стоимость – стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

 

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. 

 

Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов. Остаточная стоимость – это первоначальная (восстановительная) за минусом амортизации.

 

Эффективная стоимость – стоимость активов, равная большей из двух величин – потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

 

Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) – данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.

 

 Износ – изменение размеров, формы,  массы  или состояния поверхности изделия или инструмента вследствие разрушения (изнашивания) поверхностного слоя изделия при трении.

 

Физический износ – изменение формы, размеров, целостности и физико-механических свойств деталей и узлов, устанавливаемое визуально или путем измерений.

 

Функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.

 

Внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

 

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

 

Неустранимый износ – износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого превышают дополнительную стоимость объекта недвижимости, получаемую в результате его устранения.

 

Остаточная экономическая жизнь – период, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.

 

Нормативный срок службы – определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.

 

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

 

Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению, определяется в зависимости от группы капитальности зданий и в оценочной практике выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

 

Экономическая жизнь – это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость собственности. Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличаться. В любой момент времени экономическая жизнь объекта не может превосходить его физическую жизнь. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта в соответствии с группой капитальности здания определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. 

 

Эффективный возраст объекта – это возраст, соответствующий состоянию и полезности объекта. Эффективный возраст может быть меньше, чем его действительный (хронологический) возраст, если его эксплуатировали на уровне выше среднего, или оно имеет отличительные потребительские качества, или на рынке существует неудовлетворенный спрос на подобные здания. Если здание не имело соответствующих условий эксплуатации, его эффективный возраст может быть больше, чем действительный возраст.

 

Цена – количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Цена – фундаментальная экономическая категория.

 

Доход чистый операционный (ЧОД) – часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов.

 

Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход

 

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

• аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
• сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

1. замещения;
2. сбалансированности;
3. спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

• изучение рынка;
• сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
• сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
• корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
• установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
3. Статически обоснован;
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж;

2. Сложность сбора информации  о практических ценах продаж;

3. Проблематичность сбора  информации о специфических условиях сделки;

4. Зависимость от активности рынка;

5. Зависимость от стабильности рынка;

6. Сложность согласования  данных о существенно различающихся  продажах. 

 

Затратный подход

 

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе;
• рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

1. расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
2. расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
3. расчет накопленного износа (Ин):