Кадастровый план и оценка стоимости земельного участка

Метод распределения

  Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок (предложений) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствия улучшений  земельного участка его наиболее эффективному использованию.

  Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 ПРОЕКТИРОВАНИЕ  КАДАСТРОВОГО ПЛАНА ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА

3.1 Определение  координат вершин участка

Исходные данные:

А (56,6; 75,5)                        S = 7,90 сот (790 м2)

В (67,8; 183,3)                         d1-2 = 39,50 м

α = 65° 57'                                 d2-3  = 20,01 м

α0 = 30° 52'                                d3-4 = 39,51 м

                                                   d4-1 = 20,02 м

По условию нам задан дирекционный угол α0 = 30° 52', а также

внутренние углы участка:

βl = 86º 37';

β2 = 93º 22,5';

β3 = 86º 36,5';

β4 = 93º 23'.

Σβизм= 86º 37'+93º 22,5'+86º 36,5'+93º 23'=359º 59 '

Т .к. теоретическая сумма внутренних углов должна быть равна:

ΣβТ= 180º (п-2) = 180º (4-2) = 360º 00 '  , то мы видим, что наблюдается погрешность (невязка):

ƒβ= Σβизм - ΣβТ < ƒдоп = ± 1'-√n,  ƒβ= 359º 59 '- 360º 00' =- 1' < -1√4 = - 2'

Введем поправки в измеренные углы и получим:

V = ƒдоп ⁄ n = -1' ∕ 4 = -0,25'

Поправка вводится с противоположным знаком, поэтому:

βl = 86º 37';    β2 = 93º 23';       β3 = 86º 37';        β4 = 93º 23'.

Найдем дирекционные углы других сторон по формуле:

αi = αi-1 + βисп + 180º

α0 = 30° 52';

α1-2 = 30° 52' +86°37'+ 180º = 297º 29';

α2-3 = 297º 29'+93°23'-180º = 210º 52';

α3-4 = 210º 52' +86°37'- 180º = 117º 29';

α4-1 = 117º 03' +93°23'- 180º = 30º 52'.

Переведем дирекционные углы сторон участка в румбы:

r1-2 = 360º - α1-2 = 360º - 297º 29' = 62º 31', СЗ;

r2-3 = α2-3 - 180º =  210º 52'- 180º = 30º 52', ЮЗ;

         r3-4 = 180º - α3-4 = 180º - 117º 29' = 62º 31', ЮВ;

r4-1 = α4-1 = 30° 52', СВ.

Определение приращений координат для всех сторон участка:

∆x1-2 = d1-2 cosr1-2 = 39,50 ∙ cos297º 29' = 18,11 м.;

∆y1-2 = d1-2 sinr1-2 = 39,50 ∙ sin297º 29' = -35,10 м.;

∆x2-3 = d2-3 cosr2-3 = 20,01 ∙ 210º 52' = -17,23 м.;

∆y2-3 = d2-3 sinr2-3 = 20,01 ∙ sin 210º52' = -10,16 м.;

∆x3-4 = d3-4 cosr3-4 = 39,51 ∙ cos117º 29' = -18,11 м.;

∆y3-4 = d3-4 sinr3-4 = 39,51 ∙ sin117º 29' = 35,10 м.;

∆x4-1 = d4-1 cosr4-1 = 20,02 ∙ cos30º 52' = 17,25 м.;

∆y4-1 = d4-1 sinr4-1 = 20,02 ∙ sin 30º52' = 10,16 м.;

Определим невязку в суммах найденных приращений:

∑∆x = 0,01; ∑∆y = 0.

Прежде, чем распределить эту невязку, убедимся в её допустимости:

 fабс = √ fx2 + fy2 = √ 0,012 + 02 = 0,01;

fотн=1/(Р/ fабс)=1/(119,04/0,01)=1/11904   где P – периметр участка.

fдоп =1/ 2000 ;

fотн ≤ fдоп ;     1/11904<1/2000, значит, невязка допустима.

Определим поправки по формулам:

δxi=(Σ∆x/P) ∙ di ;    δуi=(Σ∆у/P) ∙ di .

Поправки по х:

δ1-2=(0,01/119,04) ∙39,50=0,0033;

δ2-3=(0,01/119,04) ∙20,01=0,0016;

δ3-4=(0,01/119,04) ∙39,51=0,0033;

δ4-1=(0,01/119,04) ∙20,02=0,0016.

Поправки по у: δ1-2= δ2-3= δ3-4= δ4-1=0

Распределяем невязки с обратным знаком.

∆x1-2испр=18,11+(-0,0033)≈18,10;

∆x2-3испр=-17,23+(-0,0016)≈-17,23;

∆x3-4испр=-18,11+(-0,0033)≈-18,10;

∆x4-1испр=17,25+(-0,0016)≈17,24;

Σ∆xиспр=18,10-17,23-18,10+17,24=0,01.

∆у1-2испр=-35,10; ∆у3-4испр=35,10;

∆у2-3испр=-10,16;                   ∆у4-1испр=10,16;

∑∆yиспр -35,10-10,16+35,10+10,16= 0.

 По полученным приращениям координат находим координаты вершин участка.

Определим длину отрезка AB по известным координатам:

AB = √(х2-х1)²+(у2-у1)² = √(75,5-56,6)²+(183,3-67,8)²  ≈ 117,03 м.

В треугольнике AB1 угол B = 90°.

Тогда, A1 = AB ∕ cos α = 117,03/ cos 65º57'=117,03 ∕ 0,41 = 285,43 м.

Определим координаты точки 1 по известным координатам точки А,      углу α = 65° 57', решая прямую геодезическую задачу, по формулам:

x1 = xА + ∆xА-1,   y1 = yА + ∆yА-1,

где  ∆xА-1 = dА-1 cos (180º - 2α),     ∆yА-1 = dА-1 sin (180º - 2α),

∆xА-1 = 285,43 cos 28º16' = 251,64м.

∆yА-1 = 285,43 sin 28º16' = 308,24 м.

Отсюда: x1 = 56,6+134,7=202,5м. 

y1 = 67,8+188,38=256,18 м.

Координаты вершин полигона:

xi=xi-1+∆xиспр;                                   уi=уi-1+∆уиспр;

х1=308,24м.;                                            у1=202,5 м.;

         х2=308,24+18,10=290,13 м.;                 у2=202,5-35,10=167,39 м.;

х3=290,13-17,23=272,90 м.;                     у3=167,39-10,16=157,23 м.;

         х4=272,90+18,10=291,01м.;                  у4=157, 23+35,11=192,34 м.;

         х1=291,01+17,24=308,24 м.;                  у1=192,34+10,16=202,5 м.;

Таблица 1.1

3.2 Ведомость  координат

№  вершин	Углы				Дирек. углы		Румбы			Длина сторон, м	Приращения				Коорди-наты, м
	измер.		исправ.								вычисл.		исправ.
	о	'	о	'	о	'	Направление	о	'		∆х	∆у	∆х	∆у	х	у
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
1	86	37	86	37	297	29	СЗ	62	31	39,50	18,11	-35,10	18,10	-35,10	308,24	202,5
2	93	22,5	93	23											290,13	167,39
					210	52	ЮЗ	30	52	20,01	-17,23	-10,16	-17,23	-10,16
3	86	36,5	86	37											272,90	157,23
					117	29	ЮВ	62	31	39,51	-18,11	35,10	-18,10	35,10
4	93	23	93	23											291,01	192,34
					30	52	СВ	30	52	20,02	17,24	10,16	17,24	10,16
1															308,24	202,5

 

Таблица 1.2

Геодезические данные

№ меж. знака	Дирекционный угол (град., мин.)	Длина линий
1	297º 29'	39,50
2
	210º 52'	20,02
3
	117º 29'	39,51
4
	30º 52'	20,02

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4 ОЦЕНКА  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

4.1 Оценка  земельного участка сравнительным  подходом

 

Основываясь методом сравнения продаж, определим рыночную стоимость земельного участка по ул. Жуковского в г. Черкесске.

Для сравнения выбираем пять участков-аналогов в этом же районе. Полученные данные представим в табличной форме.

Таблица 4.1

Исходные данные по сопоставимым проданным объектам

Показатель	Оцениваемый участок	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
1	2	3	4	5	6	7
Адрес	Жуков- ского	Красно- армейская 54	Перво- майская 69	Перво-майская 78	Жуков-ского 15	Жуков-ского  17
Цена продажи, р.	?	13091428	3357500	3357500	5925000	10054545
Площадь участка, м2	790	790	790	790	790	790
Время продажи	-	2 мес. назад	1 мес. назад	3 мес. назад	2 мес. назад	2 мес. назад
Вид функционирования по ГКОЗП	Под жилье	Под жилье	Под жилье	Под жилье	Под жилье	Под жилье
Коэф-т относительной ценности кадастрового квартала	0,93	0,95	0,85	0,82	0,83	0,85
Вид зонирования	Под жилье	Под жилье	Под жилье	Под жилье	Под жилье	Под жилье
Показатель качества объекта по ГКОЗП	1	1	1	1	1	1
Особые условия участка	Навес, газ, цент. канализация	Подвал, вода, газ, цент. канализация	Вода, газ, цент. Канализация, элек-во, форсунка,колонк	Вода, газ, цент. Канал-ия, элект-во, гараж с ямой	Вода, газ, цент. Канал-ия,элект-во, 2 гаража, летняя кухня	Вода, газ, цент. Кана-ия, элект-во, времянка новая,евроремонт
Топография	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без  особен.	Без особен.

 

Таблица 4.2

Корректировка на выявление отличий

 

№ п/п	Элемент сравнения	Участ. №1	Участ. №2	Участ. №3	Участ. №4	Участ. №5
1	Цена продажи 1м2 участка, руб.	16571	4250	4250	7500	12727
	Права собственности, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб.	16571	4250	4250	7500	12727
	Условия финансирования, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб.	16571	4250	4250	7500	12727
	Условия продажи, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб.	16571	4250	4250	7500	12727
2	Время продажи, корр.	1,06	1,02	1,08	1,06	1,06
	Скорректированная цена, руб.	17565	4335	4590	7950	13490
3	Местоположение (оценочная зона), корректировка	1,02	0,91	0,88	0,89	0,91
	Скорректированная цена, руб.	17916	3944	4039	7075	12275
4	Зонирование, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб.	17916	3944	4039	7075	12275
5	Топография, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб.	17916	3944	4039	7075	12275
6	Особые условия, корректировка	1,04	1,05	1,06	1,06	1,08
	Скорректированная цена, руб.	18632	4141	4281	7499	13257
7	Количество корректировок	3	3	3	3	3