Землеустройство зарубежных стран

     Скандинавская административная система

     Особенностью скандинавских стран является централизация реестра собственности, а также значительное влияние западноевропейских (немецких) традиций регистрации. Эти страны имеют точные крупномасштабные карты недвижимостей, созданные в единой системе координат, которые покрывают всю страну и на которых базируется система регистрации прав собственности. Реестры собственности, в основном компьютеризированные, содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.¹³

     Наибольших  успехов в создании реестра собственности  достигла Швеция, в которой созданный  единый банк данных о недвижимости.

     Вся земля в Швеции разделена на объекты  недвижимости. В стране сейчас существует приблизительно 4,5 миллионов таких  объектов. Все они зарегистрированы в нескольких базовых реестрах недвижимого  имущества (реестр недвижимого имущества, земельный реестр, реестр зданий, реестр координат, адресный реестр и прочие). Реестр недвижимого имущества и  земельный реестр составляют ядро банка  данных. Кроме того, он содержит копию  реестра налоговых органов относительно недвижимости.

     Реестр  недвижимого имущества формирует  базис для многих элементов деятельности общества, таких как регистрация  земли, кредитование под залог недвижимости, обложение недвижимости налогами, сельскохозяйственная статистика, земельные съемки, регистрация  населения, планирование территорий населенных пунктов и региональное планирование.

     Реестр  ведется большим количеством  органов по всей стране. Ведение  реестра в основном является задачей  центральных правительственных  органов, но есть также большое количество местных правительственных структур, на которые положена ответственность  за ведение реестра в границах их юрисдикции. Национальная Геодезическая  Служба (Lantma teriverket) играет руководящую  роль.

     Главной задачей регистрации земли является обеспечение гарантий прав собственности  и свободного доступа к информации о них. Система регистрации земли, которая упорядочена и хорошо функционирует, является предпосылкой для гарантированной безопасности и оказывает содействие осуществлению  транзакций.

     Земельный реестр ведется 93-мя органами земельной  регистрации. Эти органы являются частью правовых судов и административно  подчиненные Национальной Судебной Администрации.

     Пользователи  имеют прямой доступ к системе  для регистрационных целей и  получения информации. По всей стране есть около 4000 офисов, присоединенных к системе с общим количеством  терминалов и персональных компьютеров  более 25000. Только незначительное их количество принадлежит органам регистрации, тогда как основная часть принадлежит  банкам, кредитным учреждениям, страховым  компаниям, муниципалитетам, агентам  из продажи недвижимости и другим организациям, которые часто требуют  информацию о недвижимом имуществе.¹⁴

     В Норвегии, ответственность за кадастровые  карты возложена на Норвежскую картографическую службу (Norwegian Mapping Authority) и местные  службы. Причем существует довольно четкое распределение обязанностей между  этими органами. В частности Норвежская картографическая служба создает кадастровые  карты в масштабах 1:5000 и 1:10000, которые  охватывают всю страну, включая северные и малонаселенные регионы. Местные  службы отвечают за кадастровые карты  в густонаселенных областях.

     Правительство несет ответственность за общее  построение кадастрового реестра. В  Норвегии созданы два типа таких  реестров. Национальный реестр недвижимой собственности, адресов и сооружений, содержит информацию относительно физического  статуса недвижимости. Этот реестр поддерживается Норвежской картографической службой и охватывает всю страну. Основная электронная база данных содержит информацию об экономическом и правовом статусе недвижимости. Этот реестр также поддерживается Министерством  Юстиции и местными судами.

     Регулирование кадастра в Норвегии осуществляется с использованием трех законов. Закон  об отчуждении и регистрации земли (Land Subdivision and Registration Act), Закон о правовой регистрации (Juridicial Registration Act) и Закон  о консолидации земель (Land Consolidation Act).¹⁵

           Административная система англоязычных стран

     Среди европейских стран особо выделяется Великобритания, где, в понимании  французской системы, кадастра не существует вообще. Это связано с особенностями "общего права". Основой системы  управления земельными ресурсами является, так называемый, "Земельный реестр ее Величества" (Her Majesty Land Register), который, по сути, является реестром прав собственности  на недвижимость (или реестром титулов). Реестр был основан в 1862 году. Современная  система базируется на законе 1925 года. Королевский реестр распространяет свою юрисдикцию на территорию Англии и Уэльса. В реестр занесены более 15 миллионов собственников. Реестр открыт и доступен для всех. В  режиме on-line можно получить информацию из компьютеризированного реестра  по всей территории Англии и Уэльса, через запросы по уникальному  идентификатору или по адресу. Реестр содержит юридические записи о всех продажах недвижимости и договоры аренды более чем за 25 предшествующих лет. После регистрации недвижимости реестр становится единым законным свидетельством прав собственности.¹⁶

     Главную роль в этой системе играют Геодезическая  служба Великобритании (Ordnance Survey) и  Земельный реестр Ее Величества, или  Королевский реестр. Реестр базируется на "официальных" крупномасштабных планах масштаба 1:1250, которые выдаются только Геодезической службой Великобритании, которая является национальным агентством, ответственным за проведение государственной политики в области геодезии и картографии.¹⁷

     Королевский реестр подчинен министру юстиции (Lord Chancellor). Региональные офисы реестра  действуют самостоятельно на основе закона, но юридически они подчинены  главному регистратору и не зависят  от местных администраций. Система  состоит из трех официальных реестров - Реестра недвижимости (Land Register), Реестра  собственников, Реестра ограничений.

     Главная функция реестра - обеспечение простой  и надежной процедуры подтверждения  прав собственности и в меньшей  мере выраженная фискальная функция. Теория английского права предусматривает, что вся земля есть собственностью короны и может находиться только в владении или пользовании частных  лиц, при этом рассматриваются права "полное владение" или фрихолд (Freehold) и аренды на период до 999 лет  или лизхолд (Leasehold). Первичная регистрация  собственности осуществляется при  транзакциях, и потому ряд недвижимостей, которые никогда не продавалось, вообще не зарегистрированы в системе. В Англии и Уэльсе числится около 20 млн. недвижимостей, из которых около 15,7 млн. зарегистрированы в системе  за весь период ее существования. В  стране реализуется долгосрочная программа  компьютеризации реестра (PRISMA) и  по состоянию на 1994 год в компьютеризированный реестр внесено около 13,5 млн. зарегистрированных объектов собственности.

     Нужно принять во внимание, что основным налогом, связанным с собственностью, является так называемый "бизнес-налог", который платит лицо, которое реально  использует собственность, а не то, которое ею владеет. Регистрация  гарантирует права собственности, но не гарантирует границ этой собственности (так называемые "общие границы"), что есть, в определенной мере, уникальным явлением с точки зрения континентальной  Европы.

     Ведение официальных записей об операциях  с землей в Шотландии началось с 1617 года. Регистрация наследственных прав собственности была частью законодательной  системы Шотландии с тех пор, как возникла система регистрации  прав в Генеральном Реестре (General Register of Sassiness), недавно превращенная в систему Регистрации Земель (Land Registration system) (1979 г.). Законом Шотландии  о регистрации земли. Эта система  постепенно заменяет Генеральный Реестр.

     В Генеральном Реестре, который был исторически организован с территориальным делением Шотландии и велся местными органами власти графств, помещаются записи о правах собственности по всей Шотландии. Он содержит записи о теперешних и прошлых собственниках более чем 1 500 000 частных собственностей в Шотландии. Реестр не базируется на картах.

     Реестр  Земель (Land Register) является системой регистрации титулов и ограничений на собственность. Система базируется на картах и действует в семи графствах старой Шотландии. Сейчас в реестр занесено более 250 000 регистрационных записей. Распространение его действия на всю Шотландию предусмотрено к 2003 г.

     Реестр  Шотландии широко использует крупномасштабные карты Топографической Службы. Недвижимость в городах регистрируется на картах масштаба 1:250, в сельских районах - на картах масштаба 1:2 500, в горных районах  и на других нетронутых землях - в  масштабе 1:10000. Базы данных для реестров создаются на полностью компьютеризированных технологиях, в том числе предполагается работа с цифровыми картами. Топографическая  служба и Земельный реестр работают в тесном содружестве над усовершенствованием  карт артиллерийской съемки, которая  является составной частью процесса регистрации.

     Канада тоже отличается отсутствием единой системы регистрации в масштабах страны, которая связана с процессами колонизации земель европейцами.

     Регистрация прав собственности на недвижимость в Канаде является компетенцией провинции. Каждая провинция имеет свою систему  на базе местных органов власти, которая отображает исторические условия  данной провинции. Например, в старейшей  части страны (восточная Канада) системы регистрации базируются на регистрации документов и похожи на систему Великобритании. Система  провинции Квебек отображает ее французское  наследство и французское гражданское  право, выполняя регистрацию права  собственности способом, похожим  к принятому в Франции. В провинции  Онтарио на восточной половине территории функционирует система регистрации  документов, а на западном - система  регистрации прав. Западная Канада, освоенная в последнюю очередь, в основном использует систему регистрации  прав.¹⁸

     Поскольку регистрация земли является компетенцией провинции, существует 10 разных провинциальных систем регистрации прав собственности  и федеральная система для  земель, которые являются собственностью Федерации и управляются на федеральном  уровне (две территории). Сейчас было бы очень тяжело собрать информацию из всех этих систем вместе и создать "национальную" систему регистрации  прав собственности. Однако, и граждане, и юридические лица получают одинаковые преимущества от разных систем регистрации  прав собственности. Общими чертами  этих систем являются:

• земля и здания (улучшения) считаются одним целым, если не указано другое;
• собственность является абсолютной, если не указано другое. Таким образом, ограничение на использование и сервитуты могут быть зарегистрированы в реестре прав собственности;
• право собственности сопровождается формальным описанием границ и земельного участка;
• правительство обеспечивает гарантии права собственности и компенсацию в случае совершения ошибки, которая привела к потерям;
• правительство взымает плату за использование регистрационной системы, которая является составляющей частью гарантий;
• деловые круги и общественность имеют доступ к информации регистрационной системы;
• в основном, регистрационные системы сфокусированы только на информации и деятельности, которая необходимая для регистрации.

     Провинция Альберта имеет две системы регистрации  прав собственности на землю. Система  регистрации права собственности  фиксирует право собственности  и сервитуты для земли, которая  находится в частной собственности. В Государственном земельном  реестре сохраняются все записи относительно аренды государственных  земель и государственных полезных ископаемых (под поверхностью земли). Наличие двух систем является результатом  исторического развития. Однако, после  оптимизации обоих систем, сейчас возможно будет создать объединенный земельный реестр.

     Система регистрации прав собственности  на землю официально фиксирует право  собственности. Регистрация является необязательной, но большинство юридических  и физических лиц используют систему  для регистрации своих прав и  интересов, так как система обеспечивает их защиту.

     Систему регистрации прав собственности  возглавляет регистратор, который  имеет юридическое образование. В его обязанности входит проверка всех материалов, представленных для  регистрации, их точность и приемлемость, и регистрация изменений в  системе.

     Система регистрации прав собственности  на землю обеспечивает подтверждение  прав собственности и интересов  как для заинтересованных лиц, так  и для других лиц, которые требуют  информации о недвижимом имуществе.

     Правительство также разрешает юридическим  лицам иметь доступ к избранной  информации с помощью компьютерной сети.