Договор купли-продажи недвижимости

Правительство Санкт – Петербурга

Комитет по науке и высшей школе

Санкт – Петербургское государственное бюджетное  образовательное учреждение

 

 

 

Курсовая работа

Договор купли-продажи недвижимости

 

 

Выполнила:

специальность

Руководитель:

______________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт – Петербург, 2012 г.

 

Содержание

введение………………………………………………………………………….…2

Глава 1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества …………………………………………………………………….……….….4

1. Понятие недвижимости по законодательству РФ…………………………….....4
2. Виды недвижимости………………………………………………...……..….….5

2. Договор купли-продажи недвижимого имущества…............................8

2.1. Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………………………….……….……8

2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………………………….….…...12

Заключение…………………………………………………………….……18

Перечень принятых сокращений………………………….……….20

Список использованной литературы…………………………...21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Социально-экономические и политические перемены, происходящие в России, изменили многое в жизни граждан.

Конституция РФ зафиксировала переход к другой системе, складываемая из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилье, землю и т. д. (например, ст. 2)1.

В действующих законодательных актах пока не имеется точное разделение между недвижимым и движимым имуществом. В результате реформ недвижимость снова стала товаром, самым продаваемым и покупаемым на рынке. Это связанно с высокой стоимостью объектов недвижимости и их социальной ценностью. Поэтому государство не способно перестать регулировать рынок недвижимости.

В течение долгого времени развитие рынка недвижимости было вынуждено тормозить отсутствием необходимой правовой базы. И даже с принятием подобных актов, как Гражданский кодекс, Федеральный закон «О приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других, между юристами и иными лицами появляются споры из-за того, какой закон следует применять. Самым главным юридическим актом в сфере недвижимости является Гражданский кодекс РФ (части 1и 2), давший равную характеристику недвижимости и указавший на потребность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После принятия Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и других правовых актов ситуация значительно изменилась.

В наше время точность заключения сделки с правовой точки зрения принимает высокий смысл, в связи с появлением огромного количества частных организаций и компаний, и лиц, вступающих в отношения между собой и между ними. Большинство сделок совершаются без точного объяснения прав сторон, без достаточной юридической проработки, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, естественно, крупные финансовые потери, а тем более приходится нести огромные затраты на адвокатские услуги.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ2 к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Список этих объектов не закрытый. Так же законом прямо отнесены к недвижимости: «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество"3. Исходя из этого, точной характеристики понятия "недвижимость" нет. 

Объектом анализа этой работы является недвижимость. 

Предмет изучения - рассмотрение практики и теории недвижимого имущества как объекта п/о.

Цель курсовой работы – понять договор купли-продажи недвижимости. 

Для достижения предложенной цели следует решить дальнейшие задачи:  
1) Просмотреть предмет договора купли - продажи недвижимости

2) Ознакомиться с правовым регулированием договора купли-продажи недвижимости.  
Глава 1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

 

1.1 Понятие недвижимости по законодательству РФ

 

Словосочетание «недвижимое имущество» возникло в законодательстве поздно, и сменил собой имеющиеся разные понятия, регламентируемые правовое положение строений и земельных участков.

Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г., содержали разделение имущества на недвижимое и движимое. Было дано определение недвижимости. Решающим шагом в становлении понятия недвижимости был принятый новый Гражданский кодекс, который не только определил общие правила правового режима недвижимости, но и дал определение недвижимым вещам (ст. 130 ГК).

Недвижимость представляет собой вид имущества, признаваемый в законодательном порядке недвижимым. Пользование недвижимостью затрагивает интересы юридических лиц и граждан. Недвижимые вещи являются сложнейшими, так как они используются по одному назначению и образуют единое целое.

В основе разделения вещей на недвижимые и движимые лежит право частной собственности на землю, так как недвижимые вещи определяются через связь с землей.

Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению:

1. Являющиеся результатом труда человека;
2. Объекты, созданные трудом человека, но всё равно связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут;
3. Созданные природой без участия человека;

Недвижимость имеет большую экономическую ценность. Это связано, прежде всего, с тем, что она не исчезает в процессе использования, является длительного пользования, обладает конструктивной сложностью, которая требует больших затрат на поддержание в должном состоянии.

 

1.2 Виды недвижимости

 

В соответствии со ст. ГК4 к видам недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей.

Закон относит к недвижимости и объекты, являющиеся по природе движимыми:

1. Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда;
2. Суда внутреннего плавания;
3. Космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Это связанно с тем, что такая недвижимость требует особого порядка регистрации и является дорогой.

Понятие и виды перечисленных транспортных средств определяются в соответствующих кодексах и уставах. Например, по кодексу торгового мореплавания морское судно является как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания»5.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом6.

Поэтому, собственники жилых помещений вправе распоряжаться своим имуществом через гражданско-правовые сделки: продажи, купли, завещания, мены, залога и дарения.

В соответствии со ст. 1297 все вещи (в том числе и недвижимые) делятся на:

1.  Изъятые из оборота (те, которые не могут переходить от одного лица к другому);
2. Ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения);
3. Свободно обращающиеся.

Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю, являющуюся основополагающим объектом недвижимости, и другие природные ресурсы в качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Например, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах»8, недра, в границах территории РФ, являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом продажи, купли, наследования, дарения, залога, вклада или отчуждаться в любой другой форме.

Также не подлежат продаже:

• земли заповедников, ботанических садов, памятников природы, национальных парков, земли общего пользования в населенных пунктах;

• земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, охраны и использования недр; земли историко-культурного и оздоровительного назначения;

• земельные участки, находящиеся во временном пользовании; земли, подверженные биогенному заражению и зараженные опасными веществами.

Характеризуя недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, имеются такие признаки, как:

1) Ограниченность и невосполнимость самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений, так как необходимо конкретный учет экологических требований и соблюдение их целевого назначения;

2) Связанность с землей таким образом, что их перемещение является крайне дорогостоящим и повлечет за собой ущерб назначению (без земли недвижимостью не считаются);

3) Наличие особенных признаков;

4) Использование в соответствии с их целевым назначением.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на принадлежность и главную вещь. В соответствии со ст. 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, имеющие определенные особенности:

1) Земельные участки (включая недра и водные объекты);

2) Лесной фонд;

3) Здания и сооружения;

4) Жилые помещения;

5) Совместное владение;

6) Предприятия как имущественные комплексы;

7) Космические объекты, морские, речные, воздушные суда.

Применительно к договору купли-продажи показательна судебная практика:

Федеральный арбитражный суд Уральского округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Саттарова Шавката на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.12.2010 по делу N А60-34720/2010-С4 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 по тому же делу.

Саттаров Шавкат обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "УПЗ" (ИНН: 6660000400, ОГРН: 1026604954023), Бобиной Юлии Андреевне о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 12.07.2005, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки путем обязания Бобиной Ю.А. возвратить обществу "УПЗ" здание нежилого назначения общей площадью 3 299,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 66:19/01:01:175:00:05, адрес объекта: Свердловская обл., Сысертский р-он, 25 км Челябинского тракта; а также обязания общества возвратить Бобиной Ю.А. денежные средства в сумме 1 352 801 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ИНН: 6670073005, ОГРН: 104660357386).

Решением суда первой инстанции от 08.12.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Саттаров Ш. просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение ст. 81, 83, 84, 93 Федерального закона "Об акционерных обществах" и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что генеральный директор общества "УПЗ" Гольдевский В.У. и Бобина Ю.А. находятся в родственных отношениях, в связи с чем совершенная ими сделка является сделкой с заинтересованностью и подлежит одобрению общим собранием акционеров общества "УПЗ". По мнению заявителя, суд первой инстанции неправомерно указал на отсутствие у истца возможности повлиять на результат голосования по вопросу одобрения оспариваемой сделки. Как указывает заявитель, при рассмотрении данного спора существенным является обстоятельство причинения данной сделкой убытков обществу "УПЗ" и его акционерам. Кроме того, собрание акционеров общества "УПЗ" по вопросу одобрения спорной сделки не проводилось и соответствующего решения не принималось, что является нарушением ст. 77, 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.12.2010 по делу N А60-34720/2010-С4 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Саттарова Шавката - без удовлетворения.

 

2. Договор купли-продажи недвижимого имущества

 

2.1. Понятие и признаки  договора купли-продажи недвижимого  имущества