Договор купли-продажи недвижимости

Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости. Согласно норме пункта 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже предприятия применяются правила, регулирующие продажу недвижимости.

Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости является его возмездность, то есть за исполнение своих обязанностей сторона должна получить плату, или безвозмездность. Именно критерий безвозмездности или возмездности помогает отличить договор дарения и куплю-продажу.

Возмездность может выражаться в оказании услуг, денежных средств, выполнении работ, вещей и в ином вручении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить взаимный, встречный характер. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

В отличие, например, от договора мены, встречное предоставление (плата) в договоре купли-продажи должно осуществляться в денежных средствах.

Таким образом, купля - продажа является возмездным договором, предусматривающая взамен передаваемой вещи уплату денежных средств.

Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой соглашение (согласованный волевой акт) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого9.

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия – предмет договора (ст. 554) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе иной недвижимости10.

Как следует из понятия договора купли-продажи11, каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием, возникшего из договора п/о, являются права и обязанности продавца и покупателя. Между основными обязанностями и правами  сторон договора купли-продажи существует тесная связь и праву покупателя (продавца) имеется соответствующая обязанность продавца (покупателя). Согласно статье, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение в полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости. Если предметом договора является здание, сооружение, помещение в договоре необходимо указать месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д.12.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ)13.

Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Закон прямо устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК РФ)14.

Таким образом, купля-продажа недвижимости как обязательство — это п/о, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

Субъектами договора купли-продажи могут быть:

1. Государственные и муниципальные образования:

• Российская Федерация и субъекты РФ,
• Городские, сельские, иные поселения и другие территории в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ);

2. Юридические лица:

• Коммерческие организации
• Некоммерческие организации

3. Физические лица15.

Российское законодательство не ущемляет право на приобретение имущества в частную собственность размером, его стоимостью или количеством.

Рассмотрим судебную практику о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и признании права собственности:

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела в открытом судебном заседании 12 апреля 2011 г. гражданское дело по иску Купчинаус Н.В. к Котегову С.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и признании права собственности.

Купчинаус Н.В. обратилась в суд с иском к Котегову С.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. В обоснование исковых требований указала на то, что согласно свидетельству о регистрации права собственности от 20 августа 2003 г. она являлась собственником 7/10 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства общей полезной площадью 11 998,4 кв. м - промышленный корпус по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В 1, расположенный по адресу: <...>.

21 июля 2007 г. между Купчинаус  Н.В. и Котеговым С.А. был заключен  договор купли-продажи указанного  объекта недвижимости. 14 сентября 2007 г. сторонами было подписано дополнительное  соглашение к договору купли-продажи недвижимости, в котором зафиксирована 90-процентная готовность объекта.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи от 21 июля 2007 г. оплата стоимости объекта недвижимости должна быть произведена в течение пяти дней с момента подписания договора путем передачи наличных денежных средств истцу. Пунктом 5.1 договора предусматривалось условие об одностороннем расторжении договора в случае неуплаты ответчиком цены договора. Ответчик зарегистрировал право собственности на спорный объект недвижимости 09 октября 2007 г., однако денежные средства по договору в сумме <...> руб. истцу не уплатил.

Купчинаус Н.В., ссылаясь на ст. 450 и 453 ГК РФ, просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 июля 2007 г., привести стороны по договору в первоначальное положение, признать за ней право собственности на 7/10 доли в праве общей долевой собственности на завершенный строительством объект недвижимости - промышленный корпус по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В 1, расположенный по адресу: <...>. В дальнейшем истец просила также прекратить право собственности ответчика на спорный объект недвижимости.

Представители ответчика Котегова С.А. иск не признали, пояснив, что оплата по договору их доверителем произведена, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 21 июля 2007 г.

Решением Индустриального районного суда г. Ижевска от 14 апреля 2010 г. иск Купчинаус Н.В. удовлетворен. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 июля 2007 г., заключенный между Купчинаус Н.В. и Котеговым С.А. в отношении 7/10 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - промышленный корпус по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В 1, расположенный по адресу: <...>, расторгнут. За Купчинаус Н.В. признано право собственности на 7/10 доли в праве общей долевой собственности на промышленный корпус по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В 1, расположенный по указанному адресу. Право собственности Котегова С.А. на 7/10 доли в праве общей долевой собственности на этот же объект недвижимости прекращено. В пользу Купчинаус Н.В. с Котегова С.А. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

В надзорной жалобе Котегов С.А. ставит вопрос об отмене решения Индустриального районного суда г. Ижевска от 14 апреля 2010 г. и постановления Президиума Верховного суда Удмуртской Республики от 27 августа 2010 г., как незаконных, и оставлении в силе определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики от 9 июня 2010 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что при рассмотрении судами первой и надзорной инстанций дела по иску Купчинаус Н.В. к Котегову С.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и признании права собственности такого характера существенного нарушения норм материального и процессуального права не допущено.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ,

определила:

решение Индустриального районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 14 апреля 2010 г. и постановление Президиума Верховного суда Удмуртской Республики от 27 августа 2010 г. оставить без изменения, а надзорную жалобу Котегова С.А. - без удовлетворения.16

2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

Стимулирующим мотивом к заключению договора купли – продажи является удовлетворение потребностей, поэтому стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Под исполнением обязательства понимается совершение или воздержание от совершения определенных   действий (передача - принятие вещи, передача - принятие конкретной договором суммы). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства17. Обязательство прекращается его исполнением. Но не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение18, а только исполнение, соответствующее установленным требованиям.

Основные обязанности сторон сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главной обязанностью продавца является  передача недвижимости в определенный срок. Срок передачи имущества устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность или обязательство должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства или заключения договора. Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ).

Нарушение установленного срока передачи имущества влечет разные юридические последствия. Так, передача в срок может являться как обычная обязанность. При просрочке по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес), и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст. 405, 484 ГК РФ). Но срок исполнения может быть и «условием исполнения», если из условий договора видно, что при нарушении срока передачи имущества покупатель теряет интерес к договору. По такому договору при нарушении определенного в нем срока продавец вправе исполнить обязательство только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ).

Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено, либо условиями обязательства, либо правовыми актами, либо не вытекает из самого договора. Но, при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует прямо противоположное правило (ст. 315 ГК РФ).

Обязательство по передаче объекта недвижимости, появившееся из договора купли-продажи недвижимости, должно быть точно исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец должен исполнить данное обязательство в натуре в соответствии с определенными условиями договора о предмете. Замена исполнения в натуре денежным возмещением не допускается. И только после осуществления определенного волеизъявления сторон действия (передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было действительно исполнено.

Норма статьи 396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении (например, при передаче недвижимого имущества с недостатками) возмещение убытков и уплата неустойки не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено договором или законом; при неисполнении обязательства (когда продавец вообще не передал предмет договора покупателю) уплата неустойки и возмещение убытков освобождает его от данного исполнения.

Гражданский кодекс РФ содержит норму, которая дополнительно обеспечивает интересы покупателя в обязательстве по передаче определенно - индивидуальной вещи. В соответствии со статьей 398 ГК покупатель вправе требовать отобрать такую вещь у продавца, исключение составляют некоторые случаи, если она была передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения. Но статья 398 не обеспечивает реальное исполнение обязательства во всех случаях, то есть норма вышеуказанной статьи устанавливает, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше (кто раньше заключил договор по поводу этого объекта), но если установить это невозможно, то тот, кто раньше предъявил иск.

Под термином «передача» в широком смысле понимаются согласованные действия, направленные на то, чтобы объект (в данном случае недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи 224 ГК, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается врученной покупателю с момента ее поступления во владение указанному лицу или приобретателя19. Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи20.