Анализ и оценка бизнеса

     Элементы  зданий и сооружений, наличие которых  в настоящее время неадеквато современным требованиям рыночных стандартов, относятсяк" сверхулучшениям". В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик.

     Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в  снижении функциональной пригдности недвижимости, вызванном внешними по отношению  к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным  местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно  устранить путем реконструкции  или модернизации здания, то износ  внешнего воздействия в большинстве  неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами:

-методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ;

-методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой – нет. Таким образом, экономический износ определяется по формуле 

Определение износа объекта методом расчета  срока жизни. При применении этого  метода оперируют следующими понятиями

1. Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые лучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.
2. Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.
3. Эффективный возраст  основана оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию.
4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.
5. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной  стоимостью, эффективным возрастом  и типичным сроком экономической  жизни здания выражается следующей  формулой:

 

Эта формул может быть записана следующим образом:

 

Метод срока жизни используется как  для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

1.3. Оценка рыночной  стоимости машин  и оборудования.

 

После определения рыночной стоимости  недвижимости оценщик должен рассчитать рыночную стоимость технического оснащения  предприятия, т.е. стоимость его рабочих  и силовых машин, измерительных  и регулирующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.

Объекты машин и оборудования характеризуются  следующими отличительными чертами:

• не связаны жестко с землей;
• могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;
• могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы.

В зависимости  от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

• одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай – определение страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду);
• множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай – переоценка основных фондов);
• производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай – при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

В первом случае оценка идет "россыпью", во втором - "потоком", а в третьем  имеет место системная оценка. При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются  на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный (рис. 1)

Рис. 1. Методы оценки машин и оборудования 

     Затратный подход в оценке машин и оборудования. Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением  и установкой оцениваемого объекта.

     Под стоимостью восстановления оцениваемых  машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства  их полной копии в текущих ценах  на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного  данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в  текущих ценах. Остаточная же стоимость  определяется как восстановительная  стоимость за вычетом совокупного  износа.

     Под стоимостью замещения оцениваемой  машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально  близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения  определяется как стоимость замещения  за вычетом износа.

     Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором – об аналогичных. Для определения  того, какие объекты относятся  к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских  свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:

• функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);
• эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);
• конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов);
• показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;
• эстетические показатели;
• показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы "человек-машина".

При установлении сходства машин и оборудования можно  выделить три уровня:

• функциональное сходство (по области применения, назначению);
• конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);
• параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного  и параметрического сходств принято  говорить об идентичности объектов, а  при приблизительном и частичном  сходствах – об аналогичности.

     При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться  Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства  РФ от 5 августа 1992 г. № 552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда  основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и  эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы.

     При определении затрат, связанных с  приобретением и установкой соответствующего оборудования, необходимо учитывать  затраты на приобретение оборудования, транспортные расходы по доставке оборудования, заготовительно-складские расходы (включая комиссионные снабженческим  организациям, таможенные пошлины), все  виды расходов, связанных с монтажом, установкой оборудования, его наладкой. Указания по учету этих затрат даны в Положении по бухгалтерскому учету  долгосрочных инвестиций, утвержденном Министерством финансов РФ 30 декабря 1993 г. № 160.

В затратном  подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:

• метод расчета по цене однородного объекта;
• метод поэлементного расчета;
• индексный метод оценки.

1.4.Оценка нематериальных активов.

     Нематериальные  активы можно подразделить на три  основные группы

1. Интеллектуальная собственность (ИС).
2. Отложенные или отсроченные расходы.
3. Цена фирмы (гудвилл).

 

Рис. 2. Классификация объектов интеллектуальной собственности

1. Отложенные или отсроченные расходы – издержки представленные в виде организационных расходов (гонорары юристам за составление юридических документов, услуги за регистрацию фирмы и т.д.), но все эти расходы осуществляются в момент создания предприятия.
2. Цена фирмы (гудвилл). Под ценой фирмы понимается стоимость ее деловой репутации. Деловая репутация в структуре нематериальных благ выделена согласно ст. 150 ГК РФ. Гудвилл в деловом мире рассматривается как стоимость деловой репутации фирмы.

К особенностям оценки интеллектуальной собственности  можно отнести зависимость стоимости  от:

• объема передаваемых прав;
• возможности несанкционированного использования
• уровня готовности к коммерческому использованию

Работа  по оценке нематериальных активов, прежде всего интеллектуальной собственности  в составе нематериальных активов, производится в определенной последовательности.

Осуществляется  экспертиза:

• объектов интеллектуальной собственности;
• охранных документов (патентов, свидетельств);
• прав на интеллектуальную собственность.

     При оценке нематериальных активов используются доходный. Затратный и сравнительный  подходы.

При использовании  затратного подхода при оценке нематериальных активов используются:

• метод стоимости создания;
• метод выигрыша в себестоимости

Метод стоимости создания. Основными этапами  его является следующие:

1. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие. При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать следующие виды затрат:

• на приобретение имущественных прав;

• на освоение в производстве товаров с использованием нематериального актива;
• на маркетинг – исследование, анализ и отбор информации для определения аналогов предполагаемых объектов промышленной собственности.