Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Декабря 2013 в 15:19, курсовая работа
В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.
Введение 3
Законодательная база по оценочной деятельности 4
Основные показатели при работе оценщика 6
Изучение материалов и документов, предоставленных заказчиком 7
Визуальный осмотр и изучение объекта недвижимости 7
Анализ оцениваемого объекта с целью определения лучшего и наиболее эффективного использования 8
Выбор и применение подходов к оценке 9
Анализ рынка жилой недвижимости с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки 12
Согласование результатов определения итоговой стоимости 14
Составление отчета 15
Описание оцениваемых прав 16
Используемая терминология при определении рыночной стоимости 18
Обзор рынка торговой недвижимости 20
Обзор рынка недвижимости на данной территории 20
Состояние на рынке недвижимости на данный момент 22
Основные сведения об объекте оценки 23
Описание объекта оценки 23
Описание местоположения 23
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 25
Подходы к оценке 25
Оценка износа 33
Определение итоговой стоимости объекта 36
Список использованных источников 37
Недостатки затратного подхода:
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на
информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.
Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. В данном отчете доходный метод не применялся, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей Отчета. Основным недостатком подхода является то, что он в отличие от двух других методов независимой оценки основан на прогнозных данных.
Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.
Проведенный анализ предложений о продаже квартир в г.Орле по объявлениям в газетах «Из рук в руки», «Моя реклама» , в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.
Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов были выбраны следующие элементы сравнения: условия финансирования; дата предложения; местоположение; состояние; общая площадь; этаж.
Проведенный анализ объектов оценки, изучение сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.
Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.
Таблица 6. Аналоги для сравнительного подхода
№ п/п |
Тип объекта |
Местоположение |
Основные характеристики |
Цена предложения, руб., без НДС |
Цена предложения, руб./кв.м, без НДС |
Источник |
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ | ||||||
1 |
Квартира |
г. Орел, Наб. Дубровинско го, д.90, кв.55 |
Двухкомнатная квартира на 5 этаже 9-ти этажного панельного дома, общая площадь квартиры - 53,9 кв. м, состояние - с отделкой |
|||
СОПОСТАВИМЫЕ ОБЪЕКТЫ | ||||||
1 |
Квартира |
г. Орел, Наб. Дубровинско го, д.86 |
Двухкомнатная квартира на 3 этаже 9-ти этажного панельного дома, общая площадь квартиры - 53,9 кв. м, хорошее состояние, лоджия 7 кв.м обшита деревом, ванная - кафель, новая сантехника, окна ПВХ, дверь-сейф |
2200000 |
40816 |
www.moyareklama.ru |
2 |
Квартира |
г. Орел, ул.Русанова, Д.52 |
Двухкомнатная квартира на 7 этаже 9-ти этажного панельного дома, общая площадь квартиры - 49,9 кв. м |
1800000 |
36072 |
www.moyareklama.ru |
3 |
Квартира |
г. Орел, пер. Речной, д.46 |
Двухкомнатная квартира на 6 этаже, дом панельный 9-ти этажный, площадь: общая 62,8 кв.м., жилая 35 кв.м., кухня 10,6 кв.м., с/у раздельный, дом 2002 года постройки. Окна ПВХ. Полы: ламинат, плитка в ванной, туалете, кухне. Туалет, ванная - кафель. Счётчики. Система очистки воды, два кондиционера (мультисплит), новая кухня |
3450000 |
54336 |
www.moyareklama.ru |
4 |
Квартира |
г. Орел, ул. Покровская |
Двухкомнатная квартира на 4 этаже 9-ти этажного панельного дома, общая площадь квартиры - 57 кв.м, жилая площадь - 31 кв.м, площадь кухни - 8 кв.м; хороший ремонт, лоджия |
2180000 |
38246 |
www.moyareklama.ru |
TS
Таблица 7. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
№ |
Элементы |
Ед. |
Объект оценки |
Сопоставимый |
Сопоставимый |
Сопоставимый |
Сопоставимый |
п/п |
сравнения |
изм. |
объект №1 |
объект №2 |
объект №3 |
объект №4 | |
1 |
Характеристика объектов |
Двухкомнатная квартира на 5 этаже 9-ти этажного панельного дома, общая площадь квартиры - 53,9 кв. м, состояние - с отделкой |
Двухкомнатная квартира на 3 этаже 9-ти этажного панельного дома, общая площадь квартиры - 53,9 кв. м, хорошее состояние, лоджия 7 кв.м обшита деревом, ванная - кафель, новая сантехника, окна ПВХ, дверь-сейф |
Двухкомнатная квартира на 7 этаже 9-ти этажного панельного дома, общая площадь квартиры - 49,9 кв. м |
Двухкомнатная квартира на 6 этаже, дом панельный 9-ти этажный, площадь: общая 62,8 кв.м., жилая 35 кв.м., кухня 10,6 кв.м., с/у раздельный, дом 2002 года постройки. Окна ПВХ. Полы: ламинат, плитка в ванной, туалете, кухне. Туалет, ванная - кафель. Счётчики. Система очистки воды, два кондиционера (мультисплит) |
Двухкомнатная квартира на 4 этаже 9-ти этажного панельного дома, общая площадь квартиры - 57 кв.м, жилая площадь - 31 кв.м, площадь кухни - 8 кв.м; хороший ремонт, лоджия | |
2 |
Местоположение объетка |
г. Орел, Наб. Дубровинского, д.90, кв.55 (ж/д район) |
г. Орел, Наб. Дубровинского, д.86 (ж/д район) |
г. Орел, ул.Русанова, д.52 (ж/д район) |
г. Орел, пер. Речной, д.46 (ж/д район) |
г. Орел, ул. Покровская (ж/д район) | |
3 |
Цена предложения/ Цена продажи |
руб. |
2200000 |
1800000 |
3450000 |
2180000 | |
4 |
Общая площадь |
кв.м. |
53,9 |
53,9 |
49,9 |
62,8 |
57 |
5 |
Цена за ед. общей площади |
руб./ кв.м. |
40816 |
36072 |
54336 |
38246 |
№ |
Элементы |
Ед. |
Объект оценки |
Сопоставимый |
Сопоставимый |
Сопоставимый |
Сопоставимый |
п/п |
сравнения |
изм. |
объект №1 |
объект №2 |
объект №3 |
объект №4 | |
6 |
Наличие обременений, |
Обременений нет, |
Обременений нет, |
Обременений нет, |
Обременений нет, | ||
цена продажи |
продажа-по рыночной цене |
продажа-по рыночной цене |
продажа-по рыночной цене |
продажа-по рыночной цене | |||
7 |
Состояние (внешний вид) |
С отделкой |
С отделкой |
С отделкой |
С отделкой | ||
8 |
Уторговывание | ||||||
9 |
Корректировки |
% |
-5 |
-5 |
-5 |
-5 | |
10 |
Обоснование |
Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих | |||||
корректировки |
условиях (высокий уровень рисков), продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. | ||||||
Скидка может достигать 5-10%. Принимаем скидку на торг 5% |
|||||||
11 |
Скорректированная стоимость |
руб./ кв.м. |
38775,2 |
34268,4 |
51619,2 |
36333,7 | |
12 |
Источник |
www.moyareklama.ru |
www.moyareklama.ru |
www.moyareklama.ru |
www.moyareklama.ru | ||
Внесение корректировок | |||||||
1 |
Условия финансирования |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные | |
2 |
Корректировки |
% |
0 |
0 |
0 |
0 | |
3 |
Обоснование корректировок |
Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли - продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась. | |||||
4 |
Скорректированная стоимость |
руб./ кв.м. |
38775,2 |
34268,4 |
51619,2 |
36333,7 | |
№ п/п |
Элементы сравнения |
Ед. изм. |
Объект оценки |
Сопоставимый объект №1 |
Сопоставимый объект №2 |
Сопоставимый объект №3 |
Сопоставимый объект №4 |
5 |
Дата предложения |
апрель 2012 г. |
апрель 2012 г. |
апрель 2012 г. |
апрель 2012 г. |
апрель 2012 г. | |
6 |
Корректировки |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 | ||
7 |
Обоснование корректировок |
Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется. | |||||
8 |
Скорректированная стоимость |
руб./ кв.м. |
38775,2 |
34268,4 |
51619,2 |
36333,7 | |
9 |
Площадь |
кв.м. |
53,9 |
53,9 |
49,9 |
62,8 |
57 |
10 |
Корректировки |
% |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 | |
11 |
Обоснование корректировки |
Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется. | |||||
12 |
Скорректированная стоимость |
руб./ кв.м. |
38775,2 |
34268,4 |
51619,2 |
36333,7 | |
13 |
Состояние объекта |
С отделкой |
С отделкой |
С отделкой |
С отделкой |
С отделкой | |
14 |
Корректировки |
% |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
15 |
Обоснование корректировки |
Состояние всех объектов - с отделкой, внесение корректировок не требуется | |||||
16 |
Скорректированная стоимость |
руб./ кв.м. |
38775,2 |
34268,4 |
51619,2 |
36333,7 | |
17 |
Этаж |
5 |
3 |
7 |
6 |
4 | |
18 |
Корректировка |
% |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 | |
19 |
Обоснование корректировки |
Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа. По данным аналоги расположены не на первом и не на последнем этажах. В связи с этим, корректировка не вносится. | |||||