Оценка объекта недвижимости (квартиры)

выполнение прикидочных  поверочных расчетов некоторых конструкций;

• ориентировочную оценку состояния конструкций и объекта в целом;
• разработку плана дальнейших работ по обследованию;
• составление Заключения по результатам предварительного или общего обследования.

2.3. Анализ оценки объекта с  целью определения лучшего и  наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования  недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

ННЭИ должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также  для всего объекта недвижимости в целом.

Понятие ННЭИ подразумевает  наряду с выгодами для собственника, особую общественную пользу. Подразумевается, что определение ННЭИ является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.

Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

2.4. Выбор и применение подходов  к оценке

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует  полному праву собственности  и равна сумме рыночной стоимости  участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства  улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может  выступать в виде восстановительной  стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих  ценах на дату оценки точной копии  оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких  же стандартов, по такому же проекту, с  использованием рабочей силы той  же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая  стоимость строительства в текущих  на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора). 

Под накопленным износом  понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими  разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению  стоимости:

• рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;
• установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
• определить предпринимательский доход;
• установить величину накопленного износа;
• рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное  количество информации о недавних сделках  купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании  сравнительного подхода выполняется  в следующей последовательности:

• Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
• Выбор параметров сравнения.
• Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
• Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

Данный подход основан  на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Другими  словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.
2. Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Целью сведения результатов  всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков  каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:

• тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;
• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.

2.5. Анализ рынка коммерческой  недвижимости с целью подбора  аналогов и определения уровня  цен для оценки

Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Объектом анализа является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая социально-экономическая

система. Предметом анализа являются процессы, свойства и закономерности функционирования рынка.

Анализ рынка может  проводиться с различными целями, в интересах различных заказчиков, при выполнении различных задач:

• отраслевого экономического анализа;
• стратегического и оперативного менеджмента в компании;
• информирования СМИ и потребителей, PR-деятельности компании;
• маркетинговой деятельности, продвижения товаров и услуг компании;
• оценочной деятельности (смежной профессиональной деятельности);
• аналитического и консалтингового обеспечения инвестиционно- строительной деятельности (смежной профессиональной деятельности по инвестиционному консалтингу, которая может осуществляться подразделениями компании в интересах руководства либо для внешних заказчиков).

Общий (универсальный) анализ рынка недвижимости включает в себя четыре этапа, которые выполняются  последовательно, снизу вверх, и  отражают различные уровни деятельности аналитика:

1. Создание и наполнение аналитических баз данных:

• сбор информации;

• предварительная обработка информации.

2. Мониторинг рынка:

• статистическая обработка данных;
• анализ и оценка текущего состояния показателей;
• анализ и оценка динамики показателей.

3. Исследование рынка:

-исследование пространственно-параметрических  закономерностей изменения показателей;

• исследование динамических закономерностей изменения показателей;
• совместное исследование динамики различных показателей, в том числе показателей внешней среды (макроэкономических, смежных рынков и т.д.);

исследование показателей, не поддающихся статистическому  мониторингу.

4) Прогнозирование развития рынка:

• исследование внешних и внутренних факторов, влияющих на изменение показателей;
• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Наиболее трудоемкими  этапами анализа рынка является создание баз данных и мониторинг рынка, т.е. сбор и статистическая обработка  информации о рынке. Эти этапы  осуществляются на основе стандартизированных  форматов, по стандартизированным методикам, и отчеты выдаются по стандартизированным формам.

Этапы исследования закономерностей  и прогнозирования тенденций  развития рынка отличаются разнообразием  детализации и степени обобщения  материала, здесь используются все доступные аналитику методы исследования, методики и инструменты, и степень творческого развития этих методов (креативности) зависит от знаний и способностей аналитика.

Возможности мониторинга  и анализа рынка недвижимости в значительной степени определяются степенью его развитости. В развитых рыночных экономиках проблемы сбора и обработки информации о рынке практически не существует, и методы анализа и прогнозирования рынка недвижимости достаточно просты. В новейшей истории рынка недвижимости России до сих пор существует информационная закрытость, и аналитику приходится использовать косвенную и не всегда достоверную информацию, разрабатывать и применять изощренные методики сбора, обработки данных, анализа и прогнозирования.