Ипотечное кредитование

Для того чтобы представить  ситуацию с точки зрения банкиров, достаточно проанализировать процессы, происходившие некоторое время  назад в США. Такое сравнение  вполне правомерно, поскольку рынок  ипотечного кредитования в России с  самого момента своего рождения - с 2001 года - развивался по принципам, заложенным в модели "старшего брата" - рынка  ипотеки в США.

Разница в масштабах ипотечных  рынков России и США не играет принципиальной роли с точки зрения причинно-следственной связи в цепочке событий, происходящих на рынках. По аналогии с правилами  подобия геометрических фигур, губительными и для большого, и для маленького рынка станут одни и те же процессы, и определяться они будут по одинаковым признакам.

Итак, проблемы американского  ипотечного кредитования начались, когда  банки, стремясь сохранить темпы  выдачи ипотечных кредитов и роста  своих ипотечных портфелей, начали массово выдавать так называемые "высокорискованные" ипотечные  кредиты заемщикам с сомнительной кредитной историей или тем, чей  уровень дохода не был подтвержден  официально. Однако довольно скоро  выяснилось, что американские инвесторы  не проявляют интереса к этому  сектору кредитования, и банкам стало  трудно рефинансировать "высокорискованные" ипотечные портфели. Из-за этого  они вынуждены были повысить процентные ставки по таким кредитам, и в  секторе "высокорискованных" кредитов начал увеличиваться объем задолженности  заемщиков перед банками. Вскоре доля дефолтов по "высокорискованным" кредитам превысила 30 процентов.

Более того, даже начав выдавать "высокорискованные" кредиты, банки  не смогли поддержать спрос на недвижимость на необходимом уровне. Естественно, рынок начал входить в стагнацию, и цены на недвижимость стали снижаться. На этом фоне стала увеличиваться стоимость рефинансирования ипотечных портфелей, и банки стали предлагать их инвесторам со значительной скидкой. Так, уже к началу 2007 года банки пытались продать "высокорискованные" кредиты за половину их номинальной стоимости.

В результате этих процессов  кредитные организации потерпели  значительные убытки. Так, в июле 2007 года один из лидеров рынка "высокорискованного" кредитования, инвестиционная компания Bear Steams, объявила о колоссальных убытках  в 1,5 миллиарда долларов. Далее процессы стали развиваться по принципу цепной реакции, и к началу 2008 года заголовки  мировых СМИ уже пестрели сообщениями  о массовых убытках и повсеместных банкротствах.

Кроме того, не последнюю  роль в начале кризиса в США  сыграл тот факт, что участники  рынка начали массово выпускать  ипотечные ценные бумаги. При этом часто новые выпуски облигаций  были обеспечены не чем иным, как  предыдущими выпусками, то есть не имели  под собой реальной недвижимости. В результате этого американские ипотечные бумаги серьезно обесценились, и степень доверия к ним  у инвесторов резко снизилась.

Обрисовав бедствия американского  рынка, обратимся к российскому. Начнем со статистики. По данным директора  департамента Минэкономразвития Ивана  Осколкова, к декабрю 2008 года дефолты  наступили по 10 процентам ипотечных  кредитов в России. При этом надежные прогнозы уверяют, что объем задолженности  населения перед банками может  достичь 400 миллиардов рублей. И это  при том, что весь объем выдачи ипотеки в России за самый успешный 2007 год составил 557 миллиардов рублей. И еще - каждый второй кредит в России был выдан банком с привлечением иностранного капитала.

Но как и кому выдавались ипотечные кредиты в России, где  в период бурного роста объемов  ипотечного кредитования вся бухгалтерская  отчетность была в лучшем случае "серой"? И сколько ипотечных кредитов в стране было оформлено без подтверждения  полного размера доходов заемщика по форме 2-НДФЛ? более того, пытаясь  привлечь клиентов именно к себе, банки  начали предоставлять услуги по кредитованию с нулевым первоначальным взносом.

Вывод очевиден. Учитывая приведенную  выше статистику по количеству дефолтов, можно сказать, что большая часть  российских ипотечных кредитов с  инвестиционной точки зрения остается очень сомнительной, а российскому рынку ипотечного кредитования в ближайшее время грозит повторение американского сценария.

Именно поэтому российские банкиры начали в срочном порядке  изменять условия выдачи кредитов, ужесточать требования к заемщикам  и менять условия для уже выданных кредитов. Но было уже поздно. Кризис наступил, и опасность того, что  в ближайшее все больше россиян  не смогут оплачивать свою ипотеку, растет.

Ситуацию еще более  осложняет тот факт, что, стремясь любым способом обеспечить рост количества выданных кредитов, российские банки  не успели сформировать внутренний рынок  рефинансирования, необходимый для  эффективной работы с ними. А зарубежные рынки, и без того угнетенные собственными трудностями, закрылись для российских кредитных организаций, предоставляющих  малопривлекательные инвестиционные продукты.

И вот настал момент, когда  стало понятно, что собственными силами с борьбой сразу на двух фронтах российские банки справиться уже не могут. Поэтому правительство  РФ в срочном порядке разработало  план по спасению отечественной ипотеки, определив на роль спасителя созданное  еще в 2001 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ранее планировалось, что это агентство займется разработкой  стандартов ипотечного кредитования в  России и плавно уйдет с рынка  к 2010 году. Но АИЖК справилось с этой задачей лишь частично - поскольку "вдруг" выяснилось, что весомая часть  требующих спасения ипотечных кредитов была выдана банками по их собственным  стандартам.

В результате было решено, что  банки займутся выпуском ипотечных  облигаций по тем кредитам, по которым  возросла вероятность дефолта. В  свою очередь, АИЖК будет предоставлять  гарантии на эти кредиты. "Дефолтные" облигации банков, заверенные гарантиями АИЖК, будут включены в ломбардный список Центрального банка России, что позволит обеспечить рефинансирование кредитов и поднимет ликвидность  банков. Объем средств, которые будут  выделены правительством на работу этого  механизма, составляет 200 миллиардов рублей. При этом большинство правительственных  денег, по словам министра финансов России Алексея Кудрина, АИЖК получит в  виде кредитов.

Казалось бы, механизм спасения ипотеки найден. Но тут возникает  следующий вопрос: чем обеспечены гарантии АИЖК, которые предоставляются  на "дефолтные" (то есть "высокорискованные") ипотечные облигации?

Оказывается, они обеспечены долговыми обязательствами самого заемщика. То есть, потерявший источник дохода заемщик, получая право на отсрочку платежей, де факто берет  еще один кредит сроком на один год. Ставка по этому кредиту не фиксирована, она зависит от ставки рефинансирования ЦБ и на сегодняшний день составляет 13 процентов. Таким образом, человеку, потерявшему возможность расплачиваться по одному кредиту, тут же навязывают второй, что еще более усугубляет долговую нагрузку заемщика.

При этом нет никакой уверенности, что этот заемщик за год найдет какую-нибудь работу, которая позволит ему уверенно оплачивать сразу два  кредита - ипотечный и "спасительно-ипотечный".

Следовательно, по сути гарантии АИЖК обеспечены не чем иным, как  долговыми обязательствами заемщика.

Дабы избежать путаницы, можно выстроить простую логическую цепочку. Банки выпускают облигации  по кредитам, которые не обладают ликвидностью. На эти облигации предоставляются  гарантии государства, ликвидность  которых обеспечена двумя факторами - взятыми в кредит у государства  деньгами и новыми кредитными обязательствами  самого заемщика, уже признавшего  свою неспособность оплачивать свой первоначальный кредит.

Все случившееся указывает  на необходимость принципиальных системных  преобразований на рынке российского  ипотечного кредитования, которых пока нет. А также на то, что российские шаги по внедрению ипотечных ценных бумаг, по сути, очень напоминают американские.

Обзор рынка ипотечного кредитования в России по состоянию на май 2009 года

Согласно данным, опубликованным Центральным банком РФ в I квартале 2009 года было выдано жилищных кредитов почти на 31 000 000 000 рублей, из которых около 90% пришлось на ипотечные кредиты. Год назад объем жилищного кредитования составил 174 000 000 000 рублей. Получается, что рынок ипотеки на фоне экономического кризиса сократился более чем в 5 раз по сравнению с докризисным уровнем. При этом просроченной задолженности за год (с I квартала 2008 года по I квартал 2009 года) вырос в 10 раз – с 2 000 000 000 рублей до 20 000 000 000 рублей, а ее доля достигла 1,6%

Средний размер жилищного  кредита в I квартале 2009 года составил 1 270 000 рублей. Всего было выдано 24743 кредита, из которых только 339 в валюте. Именно рынок жилищного кредитования в валюте в наибольшей степени пострадал от кризиса. Объем выданных жилищных кредитов в валюте сократился в 12 раз – с 23 000 000 000 в 1 кв.2008 года до 2 000 000 000 рублей в 1 кв.2009 года.

Объем просроченной задолженности  по валютным кредитам за год вырос  в 22 раза, а доля просроченной задолженности  достигла 3,6%. Единственный партнер, которым  может гордиться рынок валютного  кредитования – средний размер кредита. Он составил 5 800 000 рублей, в то время  как средний размер кредита в  рублях в 1 квартале 2009 года был на уровне 1 200 000 рублей.

Крушение рынка ипотечного кредитования было обусловлено комплексом факторов. С одной стороны резко  снизилась платежеспособность текущих  и потенциальных заемщиков, с  другой стороны выросла стоимость  заемных ресурсов для банков и  сократились возможности рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов за рубежом. Оживление рынка ипотеки  будет возможно после существенной коррекции цен на жилье и стабилизации работы банковской системы в мире в целом.

Таблица 2.1. Параметры рынка  жилищного кредитования в 1 квартале 2009 года

Таблица 2.2. Параметры рынка  жилищного кредитования в валюте в 1 квартале 2009 года

С начала года просрочка  по ипотечным кредитам в российских банках выросла почти в двадцать два раза и доля просроченной задолженности, как было сказано выше, достигла 3,6%. Банкиры считают эту долю достаточно низкой и полагают, что она не отражает полноту картины. Несмотря на это, игроки рынка уверены что, в дальнейшем просрочка продолжит  расти, хотя, возможно, и меньшими темпами.

Если в дальнейшем не будет  происходить драматичных событий  в экономике, то уровень просрочки  стабилизируется и дальше будет  выправляться. Но если ситуация будет  ухудшаться и дальше, то мы увидим ухудшения  в ипотеке.

Глава 3 Ипотечное  кредитование на примере Сбербанка  России (ОАО)

3.1 Характеристика  Сбербанка России (ОАО)

Годом основания старейшего банка страны считается 1841 год, когда  император Николай I одобрил устав  сберегательных касс и повелел учредить сберегательные кассы при Петербургской  и Московской сохранных казнах. Кассы  эти создавались «для приема небольших  сумм на сохранение с приращением  процентов, для доставления чрез то недостаточным всякого звания людям средств к сбережению, верным и выгодным образом, малых остатков от расходов, в запас на будущие  надобности».

После отмены крепостного  права в 1861 году и проведения ряда либеральных реформ развитие сберегательного  дела в России стало набирать обороты. За 30 лет — с 1865-го по 1895 годы —  число касс увеличилось с 47 до 3875, а количество сберегательных книжек — с 70 000 штук до 2 миллионов.

Во время Великой Отечественной  войны сберегательные кассы занимались размещением государственных займов и организацией денежно-вещевых  лотерей. Это позволяло привлечь денежные средства населения и сформировать дополнительный фонд для покрытия военных  расходов.