Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит с погашением каждые две недели. Платежи по займам осуществляются не ежемесячно, а один раз в две недели, всего 26 раз  в год. Каждый платеж составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной  ставкой. Так как 26 платежей по данному  виду кредита эквивалентны платежам за 13 месяцев по стандартному, амортизация  долга осуществляется быстрее. Все  меньшая часть каждого платежа  расходуется на погашение процентов, и кредит погашается в среднем  за 21 год. В результате сокращения кредитного срока кредитор несет определенные потери.

3. Альтернативные инструменты  ипотечного кредитования

Альтернативные инструменты  ипотечного кредитования представляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как  основная сумма долга, так и проценты по кредиту. Соответственно выделяют кредиты  с индексацией основного долга  и кредиты с переменной процентной ставкой.

Ипотечные кредиты с индексацией  непогашенной суммы долга. Ипотечные  кредиты с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить  погашение кредита одинаковыми  платежами в реальных суммах при  изменении величин номинальных  платежей. Непогашенная сумма долга  корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен, доллара  США, стоимости потребительской  корзины, минимальной заработной платы, других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. После чего происходит перерасчет дальнейшего графика  платежей. При этом корректировка  остатка кредитного долга может  проводиться ежемесячно, а корректировка  ежемесячного платежа — ежегодно. Возможны иные варианты. Интервал изменений  может лежать в границах от 1 года до 5 лет.

Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой — кредит с  автоматически изменяющейся кредитной  ставкой, отражающей движение выбранных  и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка или  инфляционных индексов.

Первоначально ставка устанавливается  на более низком уровне, чем фиксированные  ставки по аналогичным кредитам. В  дальнейшем ставка может меняться в  соответствии:

• с базовыми рыночными ставками, например со ставкой по краткосрочным кредитам;
• со средней ставкой по жилищным кредитам;
• со ставкой привлечения финансовых средств, например с процентной ставкой по правительственным векселям, ставкой по федеральным ценным бумагам и т. п.;
• с определенными экономическими индексами, непосредственно связанными с процентными ставками, — инфляцией, индексом цен, индексом заработной платы и т. п.

Корректировка изменяющейся процентной ставки производится в определенный договором срок — 6, 12 или 24 месяца, а  также в пределах от 1 месяца до 5 лет. Остаток долга по долгосрочному  кредиту пересчитывается уже  исходя из новой процентной ставки, и соответственно новый график платежей всегда рассчитывается на основе необходимой  положительной амортизации кредита.

Гибрид ипотечных кредитов с фиксируемой и регулируемой процентной ставкой. Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная  процентная ставка на первые пять, семь или десять лет, затем ставка начинает изменяться в соответствии с определенными  условиями, установленными кредитным  договором.

4. Ипотечные кредиты, предусматривающие  финансовый интерес кредитора

Подобные модели кредитования предполагают финансовый интерес кредитора, компенсирующий льготное кредитование или иные льготы для заемщика —  отсрочку выплаты процентов или  основного долга, увеличение или  уменьшение сроков кредитования.

Кредитор предоставляет  более низкую процентную ставку в  обмен на долю в возрастании стоимости  недвижимости либо долю в текущем  доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Возможно участие кредитора  в получении доходов от недвижимости в течение как всего периода  кредитования, так и иного определенного  срока.

Ипотека с участием кредитора  в приросте стоимости недвижимости. Финансовый интерес кредитора в  данном случае заключается в получении  определенного процента от разницы  в приросте стоимости недвижимости после ее продажи. Этот процент может  быть равен разнице между рыночной процентной ставкой и той, по которой  был предоставлен кредит, но может  быть другое соотношение.

Участие кредитора в приросте стоимости недвижимости составляет в среднем от 20 до 50%.

Ипотека с совместным участием заемщика и кредитора. Предполагает получение кредитором доходов от финансируемой недвижимости в самых  различных формах. Это может быть часть ренты или часть чистого  операционного дохода, а также  другие варианты дохода. Ипотека с  совместным участием применяется при  финансировании приносящей доход недвижимости.

Долевая ипотека. Данный вид  ипотеки предполагает участие в  ипотечном кредитовании помимо кредитора  и заемщика третьего лица. Участие  третьего лица осуществляется в виде оплаты им всего первоначально взноса за кредит или его определенной части, а также в виде участия в  оплате ежемесячных амортизационных  взносов в обмен на получение  им части доходов от прироста стоимости  недвижимости. При этом предполагается участие одного или нескольких инвесторов.

5. Инструменты, встраиваемые  в различные ипотечные схемы

Ипотека с дисконтом —  ипотека с пониженной ставкой  по кредиту, выплачиваемой заемщиком  в обмен на повышенный дисконт. При  этом сумма, которую в действительности получает заемщик, меньше суммы, указанной  в договоре, на величину дисконта, а  все последующие выплаты по основному  долгу и процентам за кредит определяются исходя из его полного объема.

Дисконт может выражаться в пунктах (процентах) или в денежной сумме. Существует также двойной  дисконт — определенные денежные средства суммируются с процентным дисконтом.

Ипотека с залоговым счетом. Часть первичного взноса или другой вид финансовых средств (заемщика или  третьего лица) помещается на специальный  сберегательный залоговый счет, который  в течение первых лет является источником пополнения ежемесячных выплат. Низкие первоначальные платежи, компенсируемые таким образом, постепенно растут и начинают в какой-то момент превышать платежи по стандартной ипотеке. Сам расчет амортизационных взносов и расходования залогового счета может осуществляться исходя из различных финансовых схем.

В основном данный инструмент применяется при ипотечном кредитовании нарастающими платежами (ипотечный  кредит «ярусными платежами»).

6. Кредиты под залог  имеющейся недвижимости на различные  нужды заемщика

Большинство ипотечных кредитов используются на приобретение недвижимого  имущества или финансирование строительства. Однако собственник недвижимости имеет  возможность его заложить, а полученные денежные средства использовать на свои собственные цели, как потребительского характера, так и коммерческого. Такие виды финансовых сделок также  относятся к ипотечному кредитованию.

Обратная ипотека —  финансовое соглашение о том, что  кредитор производит периодические (или  разовые) выплаты заемщику. Таким  образом, остаток основной суммы  кредита и сумма накапливаемых  процентов не уменьшается, как обычно, а увеличивается.

Кредитные линии, обеспеченные жильем, — залог недвижимости для  обеспечения кредитной линии, действующей  в течение длительного периода  времени, которая используется на потребительские  нужды заемщика.

Процент выплачивается только на кредит, который используется. Обычно процентная ставка периодически пересматривается. Предоставляемый кредит, хотя и не используется на финансирование недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются  из налогооблагаемого дохода подобно  ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями.

2.2 Структура рынка  ипотечных кредитов

Рынок — совокупность экономических  отношений, проявляющаяся в сфере  обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение  и цена.

Рынок ипотечного капитала — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный  капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.

Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится  на первичный, где обращаются первичные  закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Кроме того, существует классификация  ипотечных рынков в зависимости  от типа недвижимости, выступающей  в качестве залогового обеспечения, — ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

Первичный рынок ипотечных  кредитов — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно  охватывающий деятельность кредитных  институтов по кредитованию юридических  и физических лиц под залог  объектов недвижимости.

Основными участниками первичного ипотечного рынка являются кредитор и заемщик, которые непосредственно  вступают в договорные отношения  друг с другом.

Заемщики (залогодатели) —  это физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие  требованиям банков по уровню кредито  и платежеспособности.

Ипотечные кредиты предоставляют  как универсальные кредитные  организации, так и специализированные. К специализированным относятся  ипотечные банки, сберегательные банки, ссудо-сберегательные организации, жилищные кооперативы, страховые компании и  т. п. Основное различие в организации  их деятельности заключается в формировании механизмов привлечения ресурсов для  выдачи ипотечных ссуд, а также  в форме государственного регулирования  и контроля их деятельности.

Особенности недвижимого  имущества как предмета залога, с  одной стороны, повышают надежность обеспечения, с другой — предъявляют  ряд требований к оформлению договора.

Объекты недвижимости относительно единообразны, сравнительно легко поддаются  оценке, с трудом могут быть перемещены или сокрыты должником, все права  на них закрепляются за определенным собственником. Кроме того, они в  меньшей степени, чем другое имущество, изнашиваются, и их стоимость имеет  тенденцию к постоянному росту. Благодаря этому сроки ипотечных кредитов, как правило, значительно превышают сроки по другим видам кредитов, а процентные ставки, наоборот, — значительно ниже.

Однако достоинства недвижимого  имущества имеют место только в том случае, когда существует система экономических отношений, обеспечивающая надежность ипотечной  сделки и защиту интересов ее участников.

Основным инструментом, с  помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный  договор, который, как правило, оформляется  в форме закладной.

Использование термина «закладная»  по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным  и ключевым условием заключения договора.

При заключении договора ипотеки  применяется стандартная схема, представленная на рис. 2.4.

Заявление клиента

Оценка недвижимости

Заключение договора страхования

Регистрация залога недвижимости и договора ипотеки

 

Андеррайтинг заемщика

Принятие решения о  предоставлении кредита

Предоставление кредита, оформление закладной

Обслуживание закладной  ипотечным банком

 

Рис.2.4. Стандартная схема  взаимоотношений кредитора и  заемщика на первичном рынке закладных

Ипотечные кредиты могут  выдаваться под залог как приобретаемого недвижимого имущества, так и  принадлежащего заемщику на правах собственности  или хозяйственного ведения. В первом случае неотъемлемым участником процесса ипотечного кредитования становится продавец недвижимости.

Требования, предъявляемые  к сделкам с недвижимым имуществом, относятся также и к ипотеке. Таким образом, при оформлении сделки существенное значение имеет квалифицированная  оценка предмета залога, его страхование, регистрация как права собственности  на недвижимость, так и его обременение (залог), порядок оформления договоров, а также возможность обращения  взыскания на предмет залога в  случае неисполнения должником своих  обязательств. При жилищном ипотечном  кредитовании встает вопрос защиты интересов  несовершеннолетних детей, проживающих  в закладываемых квартирах.

Таким образом, круг участников при ипотечном кредитовании значительно шире, чем при других видах кредитования. На рис. 2.5 рассмотрен порядок предоставления ипотечного кредита и взаимосвязь участников ипотечного кредитования при заключении кредитного договора и договора ипотеки.

Государство

 

Заемщик

Кредитор

 

4

Страховые компании

 

Риелторские компании

3

1

Оценочные компании

2

6

Продавец

5

Органы регистрации