Ипотечное кредитование

- они предназначены для  постоянного проживания;

- они принадлежат на  праве собственности гражданам  или юридическим лицам (п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке).

Глава 2 Анализ рынка  ипотечного жилищного банковского  кредитования

2.1. Инструменты  ипотечного кредитования

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых  на различных этапах финансового  процесса. Их выбор определяется общей  экономической ситуацией, развитостью  ипотечных операций в стране (в  частности, объемом ипотечных операций, наличием соответствующей инфраструктуры), финансовыми возможностями и  желаниями участников сделок (кредиторов и заемщиков), видом операции (например, продажа жилого дома, отягощенного ипотекой, покупка недвижимости с  целью дальнейшей продажи, субсидированные  кредиты, а также более сложные  схемы).

Правильный выбор и  применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности  ипотечных кредитов, их ликвидность.

Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения  долга (амортизацию кредита). График амортизации показывает величину регулярных периодических амортизационных  платежей, и остаток основной суммы  долга на каждый период времени. При  этом ежемесячный платеж разбивается  на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая —  на уплату начисленных за месяц процентов.

Для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная  постоянная .

Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Ипотечная  постоянная включает проценты и выплаты  в счет погашения основной суммы  кредита; выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.

Пи = (Д/И)х100, (2.1)

где Пи — ипотечная постоянная, %; Д — годовая сумма платежей по обслуживанию основного долга, руб.; И — основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный  кредит был полностью погашен, ипотечная  постоянная должна быть выше номинальной  ставки процента за кредит.

Кредиты, по которым оплата основного долга и процентных платежей производится в срок, называются самоамортизируемыми. Однако амортизация  может быть не только положительной, но и отрицательной. Отрицательная  амортизация возникает, когда платежей кредиту не хватает для погашения  задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов  накапливается вместе с основной суммой кредитного долга, и его остаток  растет, т.е. происходит накопление отрицательной  амортизации. Как правило, отрицательная  амортизация встречается на начальной  стадии кредитования при использовании  определенных ипотечных инструментов (в частности, ипотечных кредитов с нарастающими платежами, о которых  будет рассказано далее).

Существует такое понятие, как максимальная негативная амортизация, выражающаяся в определенных величинах  остатка и объемах кредита  на определенную дату, указанную в  договоре. По достижении этих величин  баланс кредита пересматривается для  обеспечения полной положительной  амортизации.

Платежи по ипотечному кредиту  могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. п., вплоть до одноразовой  формы платежа. Вид ипотечного инструмента  в основном определяется схемой и  структурой выплат. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рис. 2.1.

Инструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы

 

• Ипотека с дисконтом
• Ипотека с залоговым счетом

 

Ипотечные кредиты, предусматривающие  финансовый интерес кредитора

 

Кредиты под залог имеющейся  недвижимости на различные нужды  заемщика

• Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости недвижимости
• Ипотека с совместным участием заемщика и кредитора
• Долевая ипотека

 

1. Обратная ипотека
2. Кредитные линии, обеспеченные жильем

Стандартный аннуитетный  платеж

 

Ипотечные кредиты с переменными  выплатами

 

1. Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека)
2. «Шаровые» платежи
3. Ипотечные кредиты с нарастающими платежами:
• инструменты, снижающие кредитную нагрузку в первые периоды кредитования
• инструменты, дающие возможность быстрее погасить кредит

 

Альтернативные инструменты  ипотечного кредитования

 

1. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга
2. Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой

 

Рис. 2.1. Инструменты ипотечного кредитования

В зависимости от способа  амортизации ипотечные кредиты  могут быть подразделены на:

• ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами (последние, в свою очередь, делятся на: ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами основной суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами);
• самоамортизируемые ипотечные кредиты и кредиты с индексацией долга;
• ипотечные кредиты с переменной и фиксированной процентной ставкой;
• кредиты, выплачиваемые разовым платежом или периодическими выплатами (частями).

При этом способ амортизации  долга может включать в себя несколько  ипотечных инструментов. Большинство  ипотечных инструментов представлены в нескольких вариантах.

1. Стандартный аннуитентный (самоамортизирующийся) ипотечный платеж 

Стандартный аннуитентный платеж предполагает жестко установленный  срок кредитования и фиксированную  процентную ставку. График платежей построен по следующему принципу. Заемщик в  течение всего срока займа  ежемесячно выплачивает равную сумму, которая зависит от срока кредитования, процентной ставки, количества платежных  периодов и рассчитывается по следующей  формуле:

Ежемесячный аннуитетный  платеж включает в себя:

• 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;
• часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.

С течением времени пропорции  между основной суммой долга и  суммой процентов меняются. В первые годы наибольшую часть каждой выплаты  составляют проценты, поскольку сумма  долга еще очень велика. Постепенно доля процентов снижается, так как  проценты начисляются на остаток  невыплаченной суммы по кредиту. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов показано на рис. 1.2. График платежей по стандартному (аннуитетному) кредиту представлен  в приложении 1.

Данный порядок погашения  кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Однако, поскольку в первую очередь  выплачиваются проценты, величина основного  долга снижается достаточно медленно, что увеличивает размер процентных платежей. Поэтому ипотечная постоянная, как правило, на 3-4 пункта выше, чем  процентная ставка по кредиту.

Ипотечные кредиты с постоянными  аннуитетными платежами называются стандартными, традиционными, базисными. На основе данного инструмента построено  множество ипотечных технологий, например ипотечные кредиты с  погашением каждые две недели, ипотечные  кредиты с индексацией долга, которые будут рассмотрены ниже.

600	------------------------------------------------------------------------------------------
500																								процентные платежи,
																								тыс. руб
400
																								платежи в счет основной
300																								суммы долга, тыс. руб
200
100
0
		1		2		3		4		5		6		7		8		9		10				Годы

Рис. 2.2. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и  процентов при стандартном (аннуитетном) кредите

2. Ипотечные кредиты с  переменными выплатами

Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека). Ежемесячный  платеж по данному виду ипотечного кредита также разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая —  на уплату начисленных за месяц процентов.

700
600
500
400
																								процентные платежи,
																								тыс. руб
300
																								платежи в счет основной
																								суммы долга, тыс. руб
200
100
0
		1		2		3		4		5		6		7		8		9		10		Годы

Рис. 2.3. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и  процентов по кредиту с фиксированными выплатами основной суммы долга

При этом часть, идущая на погашение  основного долга, остается неизменной, а идущая на уплату процентов с  каждым месяцем уменьшается. Соответственно уменьшается и общий ежемесячный  платеж по кредиту, что снижает нагрузку на заемщика. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и  процентов показано на рис. 2.3. График платежей по кредиту с фиксированными выплатами основной суммы долга  представлен в приложении 2.

«Шаровые» платежи» — это  общее наименование нескольких разновидностей ипотек, которое означает не регулярные амортизационные платежи, а крупный  итоговый платеж по долгу. Возможен вариант  разбивки разового платежа, когда итоговая выплата осуществляется несколькими  крупными платежами, условно попадающими  под общий платеж.

Ипотечные кредиты с нарастающими платежами. Существует несколько разновидностей ипотечных кредитов с нарастающими платежами, которые можно разбить на две группы в зависимости от задачи, которую они выполняют. Первая группа кредитов дает возможность заемщику снизить кредитную нагрузку в первые периоды кредитования, а вторая — более быстро погасить кредит, уменьшив при этом процентные выплаты.

Ипотечные кредиты с постепенным  увеличением платежей. Ипотека с  нарастающими платежами (ИНП) предусматривает  переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним  остаются низкими, однако в течение  последующих лет они достигают  уровня, позволяющего полностью самортизировать  кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную  амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток  основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации  платежи по ИНП последних лет  должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

Ипотечные кредиты «ярусными  платежами». Данный инструмент также  дает возможность заемщику осуществлять низкие первоначальные платежи, что  повышает покупательную способность  по сравнению со стандартным аннуитетным  кредитом. Данная модель имеет свои особенности. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки на срок в 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются по ставке, которая на 3-5% ниже.

Ипотечный кредит с быстрым  погашением. Платежи по данному виду кредита постоянно возрастают так  же, как и в вышерассмотренных  случаях. Отрицательной амортизации  не предусматривается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита  с равновеликими платежами. Повышение  сумм выплат происходит с целью более  быстрого погашения долга по заранее  согласованной ставке. Например, на 3,5% в год либо на основании определенного  изменяющегося индекса.