Современные методы определения рыночной стоимости домовладения в условиях сельского поселения

Главное управление образования и молодежной политики Алтайского края

краевое государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования

 

«Тальменский технологический техникум»

 

 

 

 

Дипломная работа

Тема:  Современные методы определения рыночной стоимости домовладения в условиях сельского поселения

 

 

Выполнила студентка              Гаранькина Вера Григорьевна

 

 

 

 

Специальность      120714     «Земельно – имущественные отношения»

 

 Руководитель работы ___________«___» _________20__г.  В.К. Иванов

 

Консультант             __________ «___» _________20__ г.    В.К. Иванов

 

Работа защищена        «___»_______________2014        оценка ___________

 

Председатель ГЭК  _______________                           _____________________

 

Руководитель_______________

 

 

 

2014

Главное управление образования и молодежной политики Алтайского края

краевое государственное бюджетное образовательное учреждение 
среднего профессионального образования 
«Тальменский технологический техникум»

 

Утверждаю:______________  Руководитель дипломной работы  «___»__________________20__г.

 

Содержание  дипломной работы

 на тему: Современные методы определения рыночной стоимости домовладения в условиях сельской местности

 

           Студентки            Гаранькиной Веры Григорьевны

 

Введение…………………………………………………………………………...4

1. Теоретические и правовые основы оценки недвижимости……………….6

1. Понятие и классификация объектов недвижимости……………………………………………….6
2. Цели и принципы оценки жилой недвижимости…………10
3. Особенности гражданско – правового режима недвижимого имущества ………………………………………………….14
4. Понятие рыночной стоимости объекта недвижимости….16

2. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости…………………..17

1. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимого имущества и его методы…………………………………...17
2. Затратный подход к оценке стоимости недвижимого имущества и его методы…………………………………….20

2.3. Доходный подход к оценке стоимости недвижимого имущества и его методы………………………………………….25

3. Определение стоимости домовладения  в условиях сельского поселения………………………………………………………………….27

1. Анализ состояния рынка недвижимости Тальменского района………………………………………………………..27
2. Характеристика и описание домовладения в сельской местности……………………………………………………33
3. Расчет стоимости домовладения с применением сравнительного и затратного подходов к оценке……………………………………………………..40
4. Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости домовладения в условиях сельской местности……………………………………………………48

Заключение…………………………………………………………………...…..50

Библиографический список……………………………………………………..53

Приложения…………………………………………………………...…………55 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Студент                          Гаранькина Вера Григорьева

 

 

«__»______________20__г.

 

Введение

 

Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Поэтому тема оценки недвижимости всегда будет актуальна.

Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других.

 В данной дипломной  работе будут рассматриваться  особенности оценки жилой недвижимости  в условиях сельского поселения.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Исходя из этого, целью дипломной работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в условиях сельского поселения и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

1. дать понятие недвижимости;
2. изучить классификацию объектов недвижимости;
3. изучить принципы и подходы к оценке недвижимости;
4. изучить правового регулирования оценочной деятельности;
5. проанализировать рынок Тальменского района;
6. рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости в условиях сельского поселения.

Объектом исследования в данной дипломной работе является жилой дом, находящийся по адресу Тальменский район, ст. Озерки, улица Мастерская, дом 12.

Предмет исследования является рыночная стоимость объекта недвижимости, пути ее определения и особенности. 

Методической основой исследования в дипломной работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, учебная и научная литература.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические и правовые основы оценки недвижимости
1. Понятие и классификация объектов недвижимости

 

В России  недвижимость делится на движимое и недвижимое. Согласно ст. 130 ГК РФ1: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связанно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.  
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. "Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГКРФ: "предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью". 

Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.

Исходя из ГК РФ объектами недвижимости называются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса и другие многолетние насаждения, здания и сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, также недвижимым имуществом признаётся "предприятие в целом как имущественный комплекс".

 

Кодекс позволяет отнести к недвижимым вещам и иные виды вещей. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики"2 перечисляет те вещи, которые являются недвижимостью в жилищной сфере: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения. 

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Признаки недвижимости:

1. недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
2. прочно связана с землей как физически, так и юридически;
3. долговечность объекта инвестирования;
4. стоимость недвижимости высока;
5. каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
6. потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
7. новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
8. строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
9. способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

 

 

 

 

 

Свойства недвижимости:

1. полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
2. фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
3. стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
4. неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
5. ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

1. земельные участки, предназначенные под застройку;
2. природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

1. элитным;
2. типовым;
3. городским;
4. загородным.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

 

 

 

 

 

Таблица 1

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По целям владения	Для ведения бизнеса Для проживания владельца В качестве инвестиций
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию Требующие реконструкции или капитального ремонта Незавершенное строительство
По степени воспроизводимости в натуральной форме	Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Цели и принципы оценки жилой недвижимости

 

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика3.