Специфика недвижимости как товара

СПЕЦИФИКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ТОВАРА

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ТОВАР — ЭТО:

 

•  объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики;
• право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения;
• услуга — возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и др.)

 

2

• Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно.
• Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух.
• Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

 

3

ИТАК, КАК ТОВАР НЕДВИЖИМОСТЬ ИМЕЕТ СЛЕДУЮЩИЕ ОСОБЕННОСТИ:

 

• Недвижимое имущество относится как к инвестиционным, так и к потребительским товарам длительного потребления. Основное различие состоит в том, используется ли Недвижимость её собственником для производства товаров и услуг, т.е. доходна ли она или она предназначена для его личного потребления.
• Любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками.
•  Требуется определённый временной интервал для поиска необходимого ОН. Дополнительные денежные издержки при этом не обязательно приведут к пропорциональному сокращению времени.

 

4

• Количество продавцов и покупателей определённого ОН ограничено.
• Специфическая оборотоспособность товара: переход недвижимости от одного лица к другому происходит через передачу прав на неё. При этом возникают как минимум 2 проблемы: 
  а) при передаче прав на Недвижимость необходимо подтверждение, что продажа недвижимости осуществляется лицом, обладающим необходимыми правами и полномочиями;

    б) переход прав на Недвижимость должен быть осуществлён таким образом, чтобы добросовестный приобретатель был ограждён от претензий третьих лиц по поводу приобретаемого имущества.

 

5

ЭТИ ПРОБЛЕМЫ РЕШАЕТ СИСТЕМА РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, КОТОРАЯ:

 

•  обеспечивает надлежащее налогообложение имущества за счет создания сведений о налогооблагаемой базе для сбора имущественных налогов;
• обеспечивает однозначную идентификацию объектов недвижимости и их владельцев, что предотвращает возможность мошеннической продажи объектов недвижимости.

 

 

6

• В полной мере система регистрации прав на Недвижимость может осуществлять роль гаранта лишь в том случае, если государство способно подтвердить достоверность и полноту сведений об ОН, полную определённость передаваемых прав, правомочия продавца, т.е. гарантировать права на Недвижимость для её добросовестного приобретателя.
• В 2004 году был принят закон о долевом строительстве. Необходимость его принятия вызвана тем, что зачастую Недвижимость (жилая, офисная) неоднократно перепродается как строительными фирмами, так и частными лицами. Всем известны случаи, когда в результате мошенничества на рынке долевого строительства добросовестные приобретатели (т.е. простые российские граждане, вложившие свои последние деньги в долевое строительство долгожданного жилья) остаются без денег и без жилья в результате мошенничества. 

 

7

К ЭКОНОМИЧЕСКИМ ОСОБЕННОСТЯМ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ТОВАРА ОТНОСЯТСЯ:

 

• неравномерность денежных потоков,
• дифференциация налогообложения,
• многообразие комбинаций вещных прав,
• жесткая регламентация оформления сделок,
• ликвидность и необходимость менеджмента.

 

8

• Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью.
• На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания.
• При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением.

 

9

• Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту.
• Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально не защищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов — уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.

 

10

• Ликвидность недвижимости — это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность.
• Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, особенно в зависимости от местоположения.
• Например, в пределах Садового кольца Москвы офисные помещения сдают в аренду или реализуют в течение трех-четырех дней, не считая обычного времени оформления сделки. Ликвидность квартир в районе Выхино — Текстильщики достигает в среднем четыре-пять месяцев и более, а земельных участков в отдаленном Подмосковье — двух-трех лет.

 

11

• Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными рисками, например ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и т.д.
• В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Высокий уровень менеджмента необходим, например, при инвестировании в производственные и сервисные предприятия, в гостиницы и кемпинги.

 

12

ИТОГОВЫЙ ТЕСТ ПО ТЕМЕ:

 

1. Одно из качеств недвижимости:

 а) полезность;

 б) вредность;

 в) самообновляемость;

 г) маленький срок использования.

2. Что представляет из себя недвижимость, как товар:

 а) услугу

 б) субъект сделки

 в) микроэкономический процесс

 г) предмет рыночных отношений.

 

 

 

13

3. Одна из экономических особенностей недвижимости, как товара:

 а) жесткая регламентация оформления сделок;

 б) необходимость страхования ОН;

 в) невозможность отслеживания смены собственников ОН;

 г) товар, который можно купить имея в распоряжении заемные средства.

4. Какой капитал получает владелец недвижимости при перепродаже через длительное время:

 а) с приращением;

 б) никакой;

 в) очень маленький по сравнению с покупкой;

 г) капитал не изменится.

 

 

14

5. Возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства:

 а) доходность;

 б) менеджмент;

 в) ликвидность;

 г) рента.

6. Что включает в себя право собственности:

 а) владение;

 б) пользование;

 в) распоряжение;

 г) все ответы верны.

7. Что включает в себя недвижимость как товар:

 а) благо;

 б) затраты

 в) благо и затраты

 г) возможность перемещения.

 

 

15

8. В чем заключается полезность недвижимости:

 а) в выращивании урожая;

 б) в выпуске промышленных товаров;

 в) в личном потреблении;

 г) все ответы правильные.

9. Существуют ли льготы по налогообложению жилых помещений:

 а) да, для всех;

 б) нет;

 в) да, для социально не защищенных граждан;

 г) да, для государственных служащих.

10. От чего зависит степень ликвидности ОН:

 а) от местоположения ОН;

 б) от личной характеристики продавца;

 в) от времени продажи ОН;

 г) от количества бывших хозяев ОН.

 

 

16

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!!!

 

17