Арендная плата

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя 
либо наносит ущерб собственнику и государству). Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

Цель данной работы – рассмотреть виды арендной платы и арендную политику в целом.

Исходя из этого, выстраивается ряд задач, а именно:

1. Ознакомиться с понятиями «аренда», «арендная политика», «арендная плата»;
2. Определить, какие виды  и формы арендной платы существуют;
3. Рассмотреть структуру договора аренды.

Структурно контрольная работа состоит из введения, двух глав и заключения.

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Арендная политика

1. Понятие «аренда»

 

Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

 

2. Договор аренды

 

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

• своевременной уплаты арендной платы;
• расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан:

1. предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
2. отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию.

 

 

 

 

Арендатор имеет право:

1. истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
2. при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
3. требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
4. с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
5. иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

1. своевременно вносить арендную плату;
2. пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

р

 

Глава 2. Арендная плата

2.1 Определение арендной  платы

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает  одной из экономических форм реализации права собственности.

В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

-      состав платежей;

-      размер платежей;

-       способы (методы) расчетов.

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Виды и формы арендных платежей

 

Арендная плата

Периодичность  внесения	Форма  внесения	Составляющие  арендной платы	Периодичность  пересмотра
Единовременно	Твердая  сумма платежа	Амортизационные  отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имущества	В  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год
Периодически,  в установленные в договоре сроки	Доля от продукции или доходов, полученных в  результате использования арендованного имущества	Доход, который был бы получен при непосредственном  использовании арендуемого имущества
	Предоставление  арендатором определенных услуг	Затраты  на проведение ремонта объекта аренды после окончания ее срока
	Передача  арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или аренды	Расходы  на страхование арендуемого имущества
	Возложение на арендатора затрат, обусловленных  договором, на улучшение арендованного имущества	Прочие расходы арендодателя
	Сочетание  перечисленных выше форм

 

 

 

Рис 2. Виды и формы арендных платежей

2.3 Порядок расчета арендной платы за землю 

 

Определение арендной платы за землю осуществляется по следующей формуле:

Апл  =  Аб  х  Кд  х  Пкд  х  Км  х  S,

где:

Апл – арендная плата;

Аб – базовый размер арендной платы, применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году;

Кд – коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд – повышающий коэффициент, устанавливается только к коэффициентам, учитывающим условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S – площадь арендуемого земельного участка.

 

2.4 Порядок расчета арендной платы за объекты нежилого фонда

 

На основании кадастрового номера и адреса объекта нежилого фонда (сформированного с использованием Адресной системы или иным способом) определяются его географические координаты в Балтийской системе координат. Указанные координаты используются для расчета коэффициента местоположения (К ) для трех функций использования объекта нежилого фонда (офисной, торговой, производственно-складской).

Для каждого из трех видов использования определяется базовая расчетная ставка арендной платы [А ] за квадратный метр в год в рублях: 
      
     Аб = Ао К1 К2 К3 К4 К5 К6 К7 I,     
где: - базовая расчетная ставка арендной платы; 
      - базовая ставка (за квадратный метр в год в рублях); 
      - коэффициент местоположения; 
      - коэффициент площади; 
      - коэффициент этажа; 
      - коэффициент состояния; 
      - коэффициент типа входа; 
      - коэффициент типа здания; 
      - коэффициент благоустройства; 
     I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 3 сентября 1997 года N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором и, в большинстве случаев, арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся единовременно или периодически.

Помимо этого арендная плата может быть определена в виде:

• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставления арендатором определенных услуг;
• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В зависимости от условий договора арендная плата может включать часть амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества, средства, передаваемые арендодателю для ремонта арендованного имущества (зданий, оборудования) по истечении срока аренды, и часть прибыли, которую получает арендатор от использования этого имущества.

Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, зависит от предусмотренного в договоре участия арендодателя в воспроизводстве переданного в аренду имущества: замене отдельных арендованных машин при их выбытии по различным причинам и др. Если участие арендодателя в воспроизводстве переданного в аренду имущества не предусмотрено договором, то амортизационные отчисления в арендную плату не входят. Включение в арендную плату средств на ремонт имущества также зависит от условий договора: если ремонт имущества по истечении срока его аренды осуществляет арендатор, то указанные средства в арендную плату не включаются. Часть прибыли (или дохода), полученной от использования арендованного имущества, включается в арендную плату, как правило, на уровне банковского процента от его стоимости. Размер банковского процента зависит от срока аренды и предусматривается в договоре.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год, поэтому установление переменной части арендной платы не совсем законно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. – СПб.: Питер, 2007
2. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник. 6-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮРАЙТ, 2011 г. 896 с
3. Ильичева М.Ю. Все о сделках с недвижимостью – М.: Астрель, 2010 г. 352 с
4. Интернет: "Бюллетень недвижимости"  http://bn.ru