Экономика недвижимости

8. Рынок недвижимости в значительной степени подвержен правительственному регулированию на федеральном и местном уровне.

2.2. Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и его  можно дифференцировать по различным признакам.

Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

• сектор развития (создания) недвижимости;
• сектор оборота недвижимости – формирует рыночную цену ее объектов;
• сектор управления и эксплуатации недвижимости – отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность.

Каждый из секторов имеет свою структурную  определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

• на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
• на товарные потоки (финансирование оборота прав на недвижимость);
• на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
• на налоги (налогообложение недвижимости).

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на следующие виды рынков:

1. Первичный и вторичный рынки. Первичный рынок – это совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами недвижимости, превращая их в объекты собственности. Вторичный рынок – совокупность сделок, связанных с перепродажей прав собственности на уже созданные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности и эксплуатации.

2. Организованный и неорганизованный рынки. Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных участников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

3. Биржевой и внебиржевой рынки. Биржевой рынок – это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями. Внебиржевой рынок – это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлтерских агентств.

Кроме того, рынок недвижимости можно подразделить:

• по видам сделок (купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав (доверительное управление) и др.);
• по степени готовности к эксплуатации (старый фонд, незавершенного строительства, нового строительства и т.д.);
• по форме собственности (государственные и муниципальные объекты недвижимости, частные объекты недвижимости);
• по отраслевой принадлежности (промышленные объекты, сельскохозяйственные объекты, общественные здания и сооружения, рекреационные⁴ и т.д.);
• по функциональному назначению (жилая недвижимость, производственные здания, непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.), гостиницы, торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.)
• по виду объектов недвижимости (земельный рынок, зданий и сооружений, помещений, предприятий как имущественных комплексов, кондоминиумов, вещных прав, многолетних насаждений).

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют  наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости. Эти рынки имеют свои сегменты, т.к. различные пользователи обладают разными потребностями и разным платежеспособным спросом.

2.3. Субъектная структура рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные  рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота (рис. 2.2).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.2. Субъекты рынка недвижимости

Покупатель – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель – девелопер (застройщик). Девелопер – организатор освоения новых объектов, занимающийся их инвестированием  и дальнейшим развитием. Девелопер не строит сам, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились вложения, и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Девелопер – центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Проектно-строительные организации (строительный подрядчик) – физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости осуществляют: кредитование под залог недвижимости; вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости; создание собственных риэлтерских структур.

Агент по недвижимости – специалист, имеющий документ о профессиональном образовании, и, как правило, являющийся членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.

Брокеры представляют в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени, за его счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на нее.

Риэлтерские фирмы продают  не саму недвижимость (последняя не является их собственностью), а свои услуги. Основным источником доходов риэлторской фирмы являются комиссионные за услуги, оказанные продавцам и покупателям недвижимости. Риэлтерами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.

Оценщик – лицо, предоставляющее обоснованное компетентное мнение о величине текущей стоимости объекта за гонорар или зарплату.

Ввиду, того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами – государственной регистрацией прав на недвижимое имущество сделок с ним. Эти процедуры призваны обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Особый участник рынка  недвижимости – государство в  лице государственных и муниципальных органов управления, выступающее в качестве профессионального участника рынка недвижимости, потребителя услуг рынка недвижимости, регулятора рынка недвижимости.

Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное  взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект. Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости. Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

2.4. Формы государственного регулирования  рынка недвижимости

С точки зрения управления государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1. Путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

• создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;
• отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
• контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;
• регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
• поддержание правопорядка на рынке и т.д.

2. Путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

• системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
• реализация государственных целевых программ;
• установление амортизационных норм;
• реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
• комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

Тема 3. Законодательные и нормативные правовые акты

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в  сфере недвижимости представляет собой  совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образуют различные законы, а также  иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости. Источники права подразделяются на две основные группы:

• федеральные законы в сфере недвижимости и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
• законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.

В то же время законодательство в сфере недвижимости невозможно рассматривать как систему только одних законов в узком смысле, в состав указанного законодательства должны включаться и другие нормативные правовые акты, что вытекает из ст. 76 Конституции РФ, согласно которой по предметам совместного ведения издаются не только федеральные законы, но и «принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации».

В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового, финансового характера, входят также законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти – правительства РФ, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.

В целом федеральные законы являются источниками правового регулирования. Так, среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», принятый 24 декабря 1992 г. Данный закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.