Рынок недвижимости и особенности его функционирования

 

 

 

 

2.5 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью   Таблица 11 – Кассовые поступления
№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Годы
			2009		2010	2011	2012	2013	2014
			начало года	конец года
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Начальная стоимость недвижимости	тыс. руб.	-50 000	-	-	-	-	-	-
2	Инвестиции в реконструкцию	тыс. руб.	-45 000	-	-	-	-	-	-
3	Заемный капитал (+)	тыс. руб.	18 000	-	-	-	-	-	-
4	Погашение заема (-)	тыс. руб.	-	-	-1 800	-1 620	-1 458	-1 312,2	-1 180,98
5	Годовые финансовые результаты после уплаты налогов	тыс. руб.	-	-3 240	4194,48	5990,11	7563,5	8506,22	9534,11
6	Амортизационные отчисления (+)	тыс. руб.	-	-	1180	1180	1180,0	1180	1180,00
7	Цена продажи недвижимости (+)	тыс. руб.	-	-	-	-	-	-	232 092,04
8	Величина налога (-)	тыс. руб.	-	-	-	-	-	-	-37 598,41
9	Платежи по займу(-)	тыс. руб.	-	-	-	-	-	-	-10 628,82
10	Кассовые поступления	тыс. руб.	-77000	-3 240	3 574,48	5550,11	7 285,5	8 374,02	193 397,94

 

2.6 Расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений Таблица 12 - Рентабельность
Период	Процентные ставки
	17	0,17	18	0,18	19	0,19	20	0,2	21	0,21	22	0,22
	дисконтный множитель	кассовые поступления	дисконтный множитель	кассовые поступления	дисконтный множитель	кассовые поступления	дисконтный множитель	кассовые поступления	дисконтный множитель	кассовые поступления	дисконтный множитель	кассовые поступления
начало 2009	1	-77 000	1	-77 000	1	-77 000	1	-77 000	1	-77 000	1	-77 000
конец 2009	0,855	-2 770,20	0,847	-2 744,28	0,84	-2 721,60	0,833	-2 698,92	0,826	-2 676,24	0,82	-2 656,80
конец 2010	0,731	2 612,94	0,718	2 566,48	0,706	2 523,58	0,694	2 480,69	0,683	2 441,37	0,672	2 402,05
конец 2011	0,624	3 463,27	0,609	3 380,02	0,593	3291,22	0,579	3 213,51	0,564	3 130,26	0,551	3 058,11
конец 2012	0,534	3 890,46	0,516	3 759,32	0,499	3635,46	0,482	3 511,61	0,467	3 402,33	0,451	3 285,76
конец 2013	0,456	3 818,55	0,437	3 659,45	0,419	3508,71	0,402	3 366,36	0,386	3 232,37	0,37	3 098,39
конец 2014	0,39	75 425,20	0,37	71 557,24	0,352	68076,07	0,335	64 788,31	0,319	61 693,94	0,303	58 599,58
Сумма	4,59	9 440,22	4,497	5 178,22	4,409	1313	4,325	-2 338,44	4,245	-5 775,97	4,167	-9 212,92

 

Дисконтный множитель рассчитывается по формуле 1/(1+r)n, где r-процентная ставка, n-количество лет (конец 2009 г. n=1, 2011 г. n=2 и т.д.)

Кассовые поступления рассчитываются как произведение кассовых поступлений по годам и соответствующего дисконтного множителя.

Внутренняя норма доходности (ВНД, норма рентабельности инвестиций) характеризует норму дисконта, при которой дисконтированная стоимость притоков денежных средств равна дисконтированной стоимости их оттоков. Это максимальная норма процентной ставки, при которой инвестиции остаются экономически безубыточными, т.е. дисконтированная стоимость чистых поступлений от проекта равна дисконтированной стоимости инвестиций,ЧДД = 0.

Подбираем процентную ставку, при которой суммарные кассовые поступления, определенные с учетом коэффициента дисконтирования, будут неотрицательны.

При этой процентной ставке инвестиции будут прибыльны. Дисконтируем с конца 2009 года.

Суммарные кассовые поступления, определенные с учетом коэффициента дисконтирования, будут равны:

при i = 17%  + 9440,22 тыс. руб.

при i = 18%  + 5178,22 тыс. руб.

при i = 19%  +  1313 тыс. руб.

при i = 20%  -  2338,44  тыс. руб.

при i = 21%  - 5775,97 тыс. руб

при i = 22%  -  9212,92 тыс. руб

Вывод: при процентной ставке, равной 19% кассовые поступления составят 1313 тыс. руб., а при процентной ставке, равной 22% будет убыток -  9 622,02  тыс. руб. Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при ставке процента не выше 19%.

 

Заключение

 

Отличительными особенностями рынка недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень транзакционных  издержек;

- важная роль взаимодействия  первичного и вторичного рынков;

- высокая зависимость  цен, доходности и рисков от  состояния региональной экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов  саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости в РФ отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости в РФ отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность достоверной  информации;

- ограниченное число аналогичных  сделок (а иногда и их полное  отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Выводы по расчетно-практической части

При процентной ставке, равной 19% кассовые поступления составят 1313 тыс. руб., а при процентной ставке, равной 22% будет убыток -  9 622,02  тыс. руб. Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при ставке процента не выше 19%.

 

 

Список использованной литературы

 

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. 2. М., 1996.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Закон РФ от 29.07.98г. №135-ФЗ с дополнениями и изменениями.
3.     Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007.
4. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 2000.
5. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. –М., 2007
6.    Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – Учебник.- М.: Финансы и статистика, 2008.
7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Серия “Учебники для вузов. Специальная литература” – СПб.: Издательство “Лань”, 2000.
8. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Спб., Питер. 2000.
9. Максимов С.Н., Смирнова И.В., Бузова И.А. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство СПбГИЭУ, 2007
10. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, 2006.
11. Севостьянов А. В. Экономика недвижимости. – М.: КолосС, 2007.
12. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2000.
13. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. СПб.,2007.
14. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с.