Рынок недвижимости и особенности его функционирования
Курсовая работа, 25 Сентября 2014, автор: пользователь скрыл имя
Краткое описание
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Содержание
Введение 3
1. Особенности функционирования рынка недвижимости 5
1.1 Недвижимость. Виды недвижимого имущества 5
1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, структура 6
1.3 Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости 9
1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости 10
1.5 Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала 13
2 Расчетно-практическая часть 17
2.1 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости 17
2.2 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений и парковых площадей 19
2.3 Расчет финансовых поступлений 21
2.4 Расчет стоимости недвижимости 23
2.5 Кассовые поступления от сделок с недвижимостью 25
2.6 Расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений 26
Заключение 28
Список использованной литературы 29
Вложенные файлы: 1 файл
Курсовая.doc
— 307.00 Кб (Скачать файл)
Таблица 4 - Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно - коммерческих зданий
Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно - коммерческих зданий | |||||
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
− |
3 |
4 |
6 |
8 |
9 |
1,03 |
1,04 |
1,06 |
1,08 |
1,09 | |
Таблица 5 - Прогнозные изменения по годам
Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам (в %) | |||||
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
− |
5 |
5 |
6 |
6 |
7 |
1,05 |
1,05 |
1,06 |
1,06 |
1,07 | |
Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости (в %) | |||||
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
− |
4 |
4 |
5 |
4 |
6 |
1,04 |
1,04 |
1,05 |
1,04 |
1,06 | |
Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (в %) | |||||
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
− |
80 |
85 |
90 |
95 |
97 |
0,8 |
0,85 |
0,9 |
0,95 |
0,97 | |
Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений (в %) | |||||
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
− |
85 |
92 |
95 |
96 |
98 |
0,85 |
0,92 |
0,95 |
0,96 |
0,98 | |
Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам (в %) | |||||
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
− |
80 |
80 |
85 |
85 |
90 |
0,8 |
0,8 |
0,85 |
0,85 |
0,9 | |
Таблица 6 - Уровень арендной платы по жилым помещениям, коммерческим, офисным и по парковочным местам в 2014 году
Уровень арендной платы по жилым помещениям, коммерческим, офисным и по парковочным местам в 2014 году, руб./м2 | |||||||||||||||
жилые помещения |
коммерческие помещения |
офисные помещения |
парковочные места | ||||||||||||
2400 |
10000 |
6000 |
12000 | ||||||||||||
Цена продажи квартир, коммерческих, офисных помещений и парковочных мест, руб./м2 | |||||||||||||||
жилые помещения |
коммерческие помещения |
офисные помещения |
парковочные места | ||||||||||||
20000 |
50000 |
40000 |
|||||||||||||
Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений, руб./м2 год | |||||||||||||||
жилые помещения, офисно-коммерческие | |||||||||||||||
1200 |
|||||||||||||||
Годовые нормы амортизационных отчислений (в %) 2% | |||||||||||||||
59000 |
|||||||||||||||
Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2008 года, млн.р. | |||||||||||||||
Начальная стоимость |
50 | ||||||||||||||
Инвестиционная |
45 | ||||||||||||||
Заемный капитал 40% от инвест. на 10 лет под 18% годовых | |||||||||||||||
Погашение долга равными долями по 10% с конца 2009года | |||||||||||||||
|
2.2 Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений и парковых площадейРасчеты в таблице производится путем умножения площади типа помещения на арендную ставку, переведенную в уровень цен данного года и на степень занятости помещений в данном году. | |||||||||||||||
Таблица 7 – Доход от сдачи помещения в аренду | |||||||||||||||
№ п/п |
Показатели |
Ед. изм. |
Годы | ||||||||||||
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 | ||||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 | |||||||
1 |
Жилые помещения | ||||||||||||||
1.1 |
Площадь помещения |
м2 |
6 180 |
6 180 |
6 180 |
6 180 |
6 180 |
6 180 | |||||||
1.2 |
Площадь, приносящая доход |
м2 |
− |
4 944 |
5 253 |
5 562 |
5 871 |
5 995 | |||||||
1.3 |
Доход от аренды с учетом индексации |
тыс. руб. |
− |
12340,22 |
13635,95 |
15159,97 |
16642,27 |
18013,40 | |||||||
2 |
Коммерческие помещения | ||||||||||||||
2.1 |
Площадь помещения |
м2 |
1030 |
1030 |
1030 |
1030 |
1030 |
1030 | |||||||
2.2 |
Площадь, приносящая доход |
м2 |
− |
875,5 |
947,6 |
978,5 |
988,8 |
1009,40 | |||||||
2.3 |
Доход от аренды с учетом индексации |
тыс. руб. |
− |
9 105,2 |
10 249,24 |
11112,63 |
11 678,79 |
12 637,42 | |||||||
3 |
Парковочный холл | ||||||||||||||
3.1 |
Площадь помещения |
мест |
96 |
96 |
96 |
96 |
96 |
96 | |||||||
3.2 |
Площадь, приносящая доход |
мест |
− |
76 |
76 |
81 |
81 |
86 | |||||||
3.3 |
Доход от аренды с учетом индексации |
тыс. руб. |
− |
948,48 |
948,48 |
1020,60 |
1010,88 |
1093,92 | |||||||
ИТОГО |
тыс. руб. |
− |
22 393,90 |
24833,67 |
27293,20 |
29331,94 |
31 744,74 | ||||||||
Изменение арендной ставки по годам для каждого года относительно 2009 года получаем умножением предыдущей ставки на ставку этого года:
2010 год: 1,04;
2011 год: 1,04* 1,04 = 1,0816;
2012 год: 1,0816*1,05 = 1,13568;
2013 год: 1,13568*1,04 = 1,1811072;
2014 год: 1,1811072*1,06 = 1,25197363.
Площадь помещения = всего площадей из таблицы 2 * соответствующий удельный вес различных типов площадей в общем балансе / 100
Площадь, приносящая доход = площадь помещения (табл.7) * степень занятости арендаторами соответствующего типа помещения (табл.3) / 100
Доход от аренды = площадь приносящая доход *уровень арендной платы (табл.6) * прогнозные изменения арендных ставок (табл.5)
По коммерческим помещениям вышеперечисленные показатели считаются аналогично.
Количество парковочных мест = всего площадей (табл. 2) * удельный вес площади парковочного холла в общем балансе / 100 / 30
Доход от аренды = площадь, приносящая доход * уровень арендной платы за место (табл.6) * прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (табл.5)
Итого = доход от аренды жилых помещений + доход от аренды коммерческих помещений + доход от аренды парковочного холла.
2.3 Расчет финансовых поступлений Таблица 8 – Расчет финансового результата | ||||||||
№ п/п |
Показатели |
Ед. изм. |
Годы | |||||
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 | |||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
1 |
Доходы от аренды |
тыс. руб. |
0 |
22393,90 |
24833,67 |
27293,20 |
29331,94 |
31744,74 |
2 |
Техническое обслуживание |
тыс. руб. |
0 |
12 730,8 |
13 240,03 |
14 034,43 |
15 157,2 |
16 521,34 |
3 |
% за привлеченный капитал |
тыс. руб. |
3 240,00 |
3 240 |
2 916 |
2 624,4 |
2 361,96 |
2 125,76 |
4 |
ЧОД |
тыс. руб. |
3 240,00 |
6 423,1 |
8 667,64 |
10 634,37 |
11 812,78 |
13097,64 |
5 |
Амортизация |
тыс. руб. |
0 |
1 180,00 |
1 180,00 |
1 180,00 |
1 180,00 |
1 180,00 |
6 |
Финансовый результат перед уплатой налогов |
тыс. руб. |
3 240,00 |
5 243,10 |
7 487,64 |
9 454,37 |
10 632,78 |
11 917,64 |
7 |
Налог на прибыль |
тыс. руб. |
1 048,62 |
1 497,53 |
1 890,87 |
2 126,56 |
2 383,53 | |
8 |
Финансовый результат после уплаты налогов |
тыс. руб. |
3 240,00 |
4 194,48 |
5 990,11 |
7 563,50 |
8 506,22 |
9 534,11 |
Таблица 9 –обслуживание долга | ||||||||
№ п/п |
Показатели |
Ед. изм. |
Годы | |||||
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 | |||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
1 |
Заемный капитал на начало года |
тыс. руб. |
18 000 |
18 000 |
16 200 |
14 580 |
13 122 |
11 809,8 |
2 |
Погашение долга в конце года |
тыс. руб. |
- |
1 800 |
1 620 |
1 458 |
1 312,2 |
1 180,98 |
3 |
Заемный капитал на конец года |
тыс. руб. |
18 000 |
16 200 |
14 580 |
13 122 |
11 809,8 |
10 628,82 |
4 |
% от стоимости кредита на конец года |
тыс. руб. |
3 240 |
3 240 |
2 916 |
2 624,4 |
2 361,96 |
2 125,76 |
Заемный капитал на начало года = 40% от инвестиционных затрат (45 млн. руб.*0,4 = 18 000 тыс.руб.)
Погашение долга = 10% от заемного капитала на начало года, распределяется равными долями по всем годам.
Заемный капитал на конец года = разница между заемным капиталом на начало года и погашением долга в конце года.
Заемный капитал на начало следующего года = заемный капитал на конец предыдущего года
% от стоимости кредита на конец года = 18% от заемного капитала на начало года.
2.4 Расчет стоимости недвижимости
Таблица 10 – Расчет поступлений от продажи | |||
№ п/п |
Показатели |
Ед. изм. |
2014 |
1 |
2 |
3 |
4 |
1 |
Цена продажи недвижимости в конце 2014 года |
тыс. руб. |
232 092,04 |
2 |
Бухгалтерская стоимость (=балансовая ст-ть-амортизация) |
тыс. руб. |
44 100,00 |
3 |
Налогооблагаемая часть от цены продажи |
тыс. руб. |
187 992,04 |
4 |
Налог с прибыли от продаж |
тыс. руб. |
37 598,41 |
5 |
Цена продажи недвижимости на конец 2014 года |
тыс. руб. |
194 493,63 |
6 |
Выплата долга за привлеченный капитал |
тыс. руб. |
10 628,82 |
7 |
Чистые кассовые поступления от продажи недвижимости |
тыс. руб. |
183 864,81 |
1. Цена продажи недвижимости в конце 2014 года определяется как сумма произведений площадей по видам помещений на цену продажи 1 м2. соответствующих видов помещений, приведенная к уровню цен 2014 года:
(6180*20+1030*50)*1,05*1,05*1,
- Бухгалтерская стоимость на 2014 год определяется как разность между начальной стоимостью 2009 года и суммой амортизации за 5 лет эксплуатации: 50 000 – 0,02*59 000 5 = 44 100 тыс. руб.;
- Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи недвижимости в конце 2014 года - бухгалтерская стоимость на 2014 год: 232092,04 - 44 100 = 187 992,04 тыс. руб.;
- Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж = 20% от налогооблагаемой части от цены продажи: 187 992,04 * 0,2 = 37 598,41 тыс. руб.;
- Цена продажи недвижимости на конец 2014года = цена продажи недвижимости в конце 2014 года - налог, уплачиваемый с прибыли от продаж: 232092,04 - 37598,41 = 194 493,63 тыс. руб.;
- Выплата долга за привлеченный капитал = невыплаченный долг на конец 2014года (см. таб.10 – заемный капитал в конце года): 10 628,82 т. руб.;.
- Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = конечная цена продажи на конец 2014 года - выплата долга за привлеченный капитал: 194 493,63 - 10 628,82 = 183 864,81 тыс. руб.;