Лекции по "Оценке недвижимости"

Курс лекций и методические материалы  по курсу «Оценка недвижимости»

Разработчик – к.т.н., доцент Садаков  Б.Е.       тр.57-91-73

ВЯТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

(Курс лекций)

 

 

 

 

 

 

 

Разработчик к.т.н., доцент Садаков Б.Е.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Киров – 2008

 

 

 

 

ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

 

В соответствии с п.1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

 

Традиционная западная трактовка термина «недвижимость» относит к нему:

• сам участок на поверхности земли
• пространство над поверхностью участка
• пространство под поверхностью участка вплоть до центра земли
• все улучшения, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без нанесения ущерба их функциональным свойствам

 

В соответствии с п.2 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ:

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе

например, автотранспорт, оружие, сосуды под давлением и др

 

Граница между движимым имуществом и недвижимостью четко  не определена, но на практике обычно определяют просто

 

Статья 135. Главная вещь и принадлежность

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная  с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

 

Права собственности:

Собственнику принадлежат права

• Владения (возможность иметь имущество у себя, в составе своего имущества)
• Пользования (возможность извлекать плоды и доходы, пользоваться)
• Распоряжения (возможность определять дальнейшую судьбу имущества)

 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. (ст.209 Гражданского Кодекса РФ):

• Отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
• Передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом
• Отдавать имущество в залог
• Обременять его другими способами
• Распоряжаться им иным способом.

 

Право собственности  на недвижимое имущество представляет собой совокупность отдельных прав, каждое из которых может быть, по решению собственника, отделено и передано третьему лицу на ограниченный во времени период или бессрочно

 

Совокупность  всех отдельных прав собственности  представляет собой полное право собственности. Передача кому-либо одного или нескольких прав приводит к возникновению частных прав собственности. Наиболее распространенным примером возникновения частичных прав собственности является передача по договору аренды прав владения и пользования.

 

Технико-экономические особенности  недвижимости как актива предприятия  сводятся к следующему:

• Недвижимость привязана к месту, перемещение без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно;
• Связь с землей не только физическая, но и юридическая (кадастровый номер, адрес);
• Форма функционирования как натурально-вещественная (обеспечивает функционирование каких-либо процессов) и стоимостная (финансовый, инвестиционный характер актива). Недвижимость может быть предметом ипотеки (объектом залога);
• В процессе использования не потребляется (сохраняется натуральная форма и функциональная полезность в течение всего срока полезного использования);
• Возводится по индивидуальному или типовому проекту, привязанному к конкретным условиям строительства;
• Сроки возведения составляют от нескольких месяцев до нескольких лет;
• Длительные сроки службы и использования. Земля при правильном использовании может эксплуатироваться бесконечно;
• Стоимость недвижимости переносится на стоимость продукции постепенно, по мере износа и накопления амортизационных отчислений. Активы участвуют во многих производственных циклах в отличие от оборотных активов;
• Имеет большое общественное значение, т.к. пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством;
• Ограниченное количество вариантов функционального использования.

 

 

ИСТОРИЯ ОЦЕНОЧНОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

Появление «российской оценки»  связывают с созданием в 1992-93 гг профессиональной организации –  РОО. Именно в эти годы с началом приватизации появилась реальная потребность в оценке рыночной стоимости имущества.

В США появление института профессиональных оценщиков связывают с выходом  из кризиса начала 30-х годов прошлого века (20 век).

Тем не менее оценка в России существовала уже давно. В словаре В.Даля, составленном в середине позапрошлого века (19 век), упоминаются «оценочное дело», «оценочная комиссия», «присяжные оценщики» как общепринятые понятия. Однако законодательные и методические основы  этой деятельности начали разрабатываться в связи с развитием земского движения.

В 1893 году (8 июня) появились «высочайше утвержденные Правила оценки имущества  для обложения земскими сборами», которые были разработаны в структуре  государственного Совета. Оценка недвижимого имущества для обложения земскими сборами, согласно Правилам, производилась губернскими и уездными оценочными комиссиями и земскими управами. Комиссии обязаны были контролировать и направлять оценочную деятельность в России, а также заниматься разрешением спорных вопросов в губернии.

При выработке принципов обложения  налогом важно было учесть все  условия, чтобы, во-первых, все земли  подлежали обложению, во-вторых, ценность и доходность имущества – основания  для раскладки – были выработаны на основании всех тех факторов, которые влияют на их величину и изменчивость. Это качество почв, населенность местности, наличие промыслов, принятый способ ведения хозяйства, преобладающие посевные культуры (зерновые и технические), близость города или другого места сбыта продукции и др.

После 1917 года, с ликвидацией частной  собственности на землю и средства производства, оценочная деятельность по существу сохранилась только в  БТИ, в Земельном Кадастре, отчасти  – в проектных институтах.

 

 

 

 

 

ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

Основным нормативным документом, регламентирующим деятельность оценщиков  как профессиональных участников рынка, является закон N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ». Кроме этого закона в своей деятельности оценщики руководствуются федеральными стандартами оценки.

 

 

 

 

29 июля 1998 года N 135-ФЗ

ОБ ОЦЕНОЧНОЙ  ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Статья 3. Понятие оценочной  деятельности

 

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной  деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночной стоимостью объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,

• когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией,
• когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• когда стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
• когда объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• когда цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• когда платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

 

Статья 5. Объекты оценки

 

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

 

Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

 

Проведение  оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также в случае возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей  статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями  и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

 

 

Статья 9. Основания для  проведения оценки объекта оценки

 

Основанием  для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком  и заказчиком.

Договором между  оценщиком и заказчиком может  быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта  оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных  законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе  повторная, может быть проведена  оценщиком на основании определения  суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный  суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные  с проведением оценки объекта  оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

 

Статья 10. Обязательные требования к договору

 

Договор на проведение оценки  заключается  в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

объект  оценки;

вид стоимости имущества (способ оценки);

размер денежного вознаграждения за проведение оценки;