Ипотечное жилищное кредитование на примере Нижегородского филиала ОАО АКБ «Росбанк»

Таким образом, ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотечное кредитование -- это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

1.2 Роль развития  ипотечного жилищного кредитования  в современных условиях

Многолетний опыт экономически развитых стран свидетельствует о том, что стержнем взаимосвязей рыночной экономики является рынок перераспределения финансовых средств, прежде всего обеспеченных залогом недвижимости, которая составляет значительную часть активов любой страны. Поэтому рынок ипотечного капитала оказывает существенное влияние на все сферы экономики.

Прежде всего, ипотека повышает стабильность и эффективность банковской системы страны.

* Во-первых, ипотека усиливает  обеспечение кредита в силу  особенностей недвижимого имущества  как объекта залога.

- Недвижимость сравнительно  мало подвержена риску гибели  или внезапного исчезновения; ее  наличие легко проверяется.

- Недвижимость обладает  ограниченной оборотоспособностью - сделки с недвижимостью регистрируются в государственных органах, что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить ее отчуждение.

- Стоимость недвижимости  имеет тенденцию к постоянному  росту, что гарантирует кредитору  погашение задолженности в полном  объеме.

* Во-вторых, высокая стоимость  недвижимости и риск ее потери  побуждают должника точно и  своевременно исполнять свои  обязательства. При невозврате кредита банк имеет возможность реализовать недвижимость и возвратить свои средства, что предполагает правильную оценку заложенного недвижимого имущества и развитый рынок недвижимости.

* В-третьих, снижению риска  при ипотечном кредите способствует  целевой характер ссуд. Банк имеет  право контролировать использование  заемщиком средств, предоставленных  в порядке ипотечного кредитования.

* В-четвертых, при наличии  вторичного рынка ссуд под  недвижимое имущество коммерческие  банки в случае необходимости  могут продать закладные и  укрепить свою платежеспособность. Для ипотечных банков продажа  закладных служит источником  средств последующего кредитования.

* И наконец, при стабильной, нормально функционирующей системе  ипотечного кредитования достигается  наилучшее согласование интересов  всех участников данного процесса, что снижает риск банковских  операций. Копейкин А.Б., Рогожина  Н.Н. Страхование кредитных рисков  при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков) -М.: Институт экономики города, 2005.

Кроме того, ипотечное кредитование является общественным фактором экономического потенциала страны.

* Во-первых, развитие ипотечного  бизнеса позитивно сказывается  на состоянии реального сектора  экономики. Ипотечное кредитование  промышленных предприятий позволяет  модернизировать производство, повышать  качество и конкурентоспособность  продукции практически во всех  отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический  потенциал страны.

* Во-вторых, с помощью  ипотечного кредита реализуется  программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства  в строительстве. Строительство  современного жилья вызывает  спрос на многие комплектующие  изделия, что стимулирует развитие  многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов  и конструкций, строительное и  дорожное машиностроение, деревообработка  и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс  получает развитие транспортной  инфраструктуры.

* В-третьих, с помощью  ипотечного кредита в систему  рыночных кредитных отношений  вовлекаются множество предприятий  и широкие массы населения -- собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы.

* В-четвертых, будучи дорогим  товаром, жилье является одним  из важнейших факторов стимулирования  сбережений населения, что также  способствует формированию инвестиционных  ресурсов.

* И наконец, развитие системы  ипотечного кредита на рыночной  основе способно вывести страну  не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая  средства из текущего оборота  во внутреннее накопление.

Говоря о жилищном рынке Нижнего Новгорода, можно привести следующие данные:

В период с 2002 по 2007 годы в городе Нижнем Новгороде было введено в общей сложности 2 247 076 квадратных метров жилья. Наибольшие по сравнению с предыдущими годами объемы ввода жилья наблюдались в 2007 году (607 800 квадратных метров).

По состоянию на 15 мая 2008 года средняя цена предложения на первичном рынке жилья по Нижнему Новгороду составила 53 089 рублей за квадратный метр. По сравнению с мартом цена понизилась на 2 053 рубля за квадратный метр, или на 3,72 процента.

Таблица 1.1 По районам города ситуация выглядит следующим образом.

Районы	Средняя цена предложения в апреле, руб./кв.м.	Средняя цена предложения в марте, руб./кв.м.	Абсолютное изменение, руб./кв.м.	Относительное изменение, %
Автозаводский	34 942	38 641	-3 699	-9,57
Канавинский	38 581	39 549	-968	-2,45
Ленинский	46 990	46 990	0	0,00
Нижегородский	61 342	67 171	-5 829	-8,68
Приокский	49 095	48 910	185	0,38
Советский	57 978	57 614	364	0,63
Сормовский	35 563	44 498	-8 935	-20,08
Московский	48 000	48 000	0	0,00

 

Среди всех районов города Нижнего Новгорода доминирует Нижегородский район, где объем ввода жилья на порядок выше, чем в остальных районах. Так в период с 2002 года по июнь 2007 года в районах города, за исключением Нижегородского, было введено от 84 792 до 328 712 кв.м, тогда как лишь в одном Нижегородском районе за этот же период объем построенного жилья составил 603 716 кв.м (рис. 1.1).

Рис.1.1 «Структура предложения на первичном рынке жилья по районам города Нижнего Новгорода».

Вторичный рынок жилья

На вторичном рынке жилья в апреле наблюдается повышение цен. Средняя цена предложения по городу в марте составила 54 561 рубль за квадратный метр. По сравнению с мартом цена повысилась на 4 718 рублей за квадратный метр, или на 9,47 процента.

Самая дорогая недвижимость традиционно предлагалась в верхней части города с явным лидерством Советского и Нижегородского районов, где средняя цена по состоянию на 15 мая 2008 года составила 66 423 и 62 011 руб./ кв.м, соответственно. В заречной части города средние цены на жилье примерно одинаковы и колеблются от 47 568 руб./кв.м в Московском районе до 49 829 руб./кв.м в Сормовском районе www.snbc.ru (таблица 1.2).

Таблица 1.2 По районам города ситуация выглядит следующим образом

Районы	Средняя цена предложения в апреле, руб./кв.м.	Средняя цена предложения в марте, руб./кв.м.	Абсолютное изменение, руб./кв.м.	Относительное изменение, %
Автозаводский	49 375	45 690	3 685	8,07
Канавинский	47 568	43 073	4 495	10,44
Ленинский	49 294	47 342	1 952	4,12
Московский	47 792	42 121	5 671	13,46
Нижегородский	62 011	63 831	-1 820	-2,85
Приокский	56 162	49 025	7 137	14,56
Советский	66 423	60 752	5 671	9,33
Сормовский	49 829	47 247	2 582	5,46

 

Рис. 1.2 «Структура предложения на вторичном рынке жилья по районам города Нижнего Новгорода».

По Нижнему Новгороду можно сделать следующие выводы и определить источники «тормоза» ипотеки:

- Недостаточный объем  возводимого жилья при достаточно  высоких темпах строительства;

- Высокий ценовой рост  стоимости объектов недвижимости. Рост следует за общероссийской  тенденцией стоимости жилья и  объектов строительства ;

- Ценовая дифференциация  по районам города. Является наиболее  контрастной на фоне районов  города, что приводит к недоступности  жилья центральных районов города.

Так же можно отметить положительные моменты, необходимые для развития направления ипотечного кредитования:

- Рост объемов строительства  увеличился по сравнению с  предыдущим годом на 31,3%;

- Субсидирование правительством  ипотечных кредитов;

- снижение процентных  ставок банками, увеличение сроков  кредитования, сумм, что послужило  следствием конкуренции между  банками в сфере ипотечного  кредитования.

Основные тенденции рынка жилой недвижимости Нижнего Новгорода:

1. Покупателей жилой недвижимости, располагающих достаточной суммой  наличных денег, стало меньше, а  количество ипотечных сделок  увеличилось. Сегодня они составляют  примерно 50 процентов от общего  количества проводимых сделок.

2. Сделки спекулятивного  характера на жилом рынке уходят  в прошлое, и рынок становится  более понятным, прозрачным и  цивилизованным.

3. Дифференциации товара: по сегментам рынка, по районам, по видам и качеству квартир, по типам жилья.

4. Появилась еще одна  явная тенденция: тратя на покупку  жилья заемные средства и платя  проценты по кредитам, люди непременно  хотят приобрести более качественное  и ликвидное жилье, оправдав затраты. Сегодня наибольшим спросом пользуется  жилье улучшенных планировок, повышенной  комфортности и жилье бизнес-класса.

Все это положительно сказывается на экономическом и социальном развитии страны. Таким образом, ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности.

1.3 Нормативно-правовое  регулирование ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 24.07.1997 г. был принят Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( ред. от 18.12.2006 ).

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.