Система ипотечного жилищного кредитования

Содержание.

  Введение………………………………………………………………………..3

1.Ипотека………………………………………………………………………...4

2. Проблемы правоприменительной практики………………………………..7

 Заключение……………………………………………………………………..14

 Список литературы…………………………………………………………….16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

 

Жилищное строительство  не только ускоряет экономический рост в России, но дает и ощутимый социальный эффект – создает предпосылки  для улучшения демографической  ситуации и качества жизни населения.

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность  для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах  общества.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем, серьёзная  зависимость социально-экономической  стабильности от их решения, необходимость  принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения  с обеспеченностью населения  жильём, требуют придания системе  ипотечного кредитования статуса президентской  программы.

Президент и Правительство  Российской Федерации в настоящее  время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Основой для достижения целей  государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного  кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Ипотека.

 

Основная задача государства  в становлении системы ипотечного жилищного кредитования – создание законодательной базы и нормативное  регулирование процесса с целью  снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья  для граждан.

С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов  которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме  предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.

Этим достигается обеспечение  функционирования взаимно дополняющих  друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и их социальной поддержки.

Определяя основные направления  и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного  финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные  блоки:

   * долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

   * кредитование жилищного строительства;

   * государственную бюджетную поддержку приобретения жилья населением (систему целевых адресных субсидий).

         Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

   1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

   2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;

   3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

   4) принятие дополнительных мер по поощрению участия банком в ипотечном кредитовании, например по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

   5) оказание помощи семьям со средним и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

   6) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченными ценными кредитами.

     Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    В договоре об ипотеке должны быть указаны:

   * предмет ипотеки, его оценка и существо;

   * размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

   * право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

   * наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

   * Если предметов ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. Кроме того, должен быть указан срок аренды.

          По договору об ипотеке одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ч. 1. Ст. 334 ГК РФ).

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, или лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя в  его владении и пользовании. К  залогу недвижимого имущества применяются  правила о залоге, возникающем  в силу договора об ипотеке, если федеральным  законом не установлено иное.

Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства  по кредитному договору, по договору займа  или иного обязательства, в том  числе обязательства, основанного  на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено  законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету  кредитором и должником, если они  являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации о бухгалтерском  учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или  иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в  части, предусмотренной договором.

Кроме того, ипотека, установленная  в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с  условием выплату процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов  за пользование кредитом (заемными средствами).

 

 

2.Проблемы правоприменительной практики.

 

Основными нормативными актами, регулирующими правоотношения возникающие в сфере ипотеки, являются: Закон РФ «Об ипотеке», гражданский кодекс РФ и Закон РФ «О залоге» 1992 года.

Кроме того, с практикой  применения норм законодательства об ипотеке, связаны также и Закон  РФ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а на сегодняшний день и новый Земельный кодекс РФ.

При этом внутренние противоречия упомянутых законов, равно как и  противоречия, существующие между ними, во многом определяют те проблемы, которые  возникают в практике применения ипотечного законодательства.

Примером тому может служить  следующая ситуация, которая на сегодняшний  день будет достаточно распространена.

Залогодатель - Открытое акционерное  общество закладывает одно из принадлежащих  ему зданий, которое расположено  на общем, большом участке земли, принадлежащем залогодателю на праве  постоянного (бессрочного) пользования, на основании соответствующего Свидетельства, выданного в 1993 году.

В соответствии со статьей 69 Закона РФ «Об ипотеке», Ипотека  здания или сооружения допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого  участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого  участка или его соответствующей  части.

В данном случае предметом  договора об ипотеке будет являться исключительно здание, так как  на землю у залогодателя нет ни права собственности, ни права аренды.

Однако, Залогодатель в силу части 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» обязан до 01 января 2004 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельный участок в собственность по своему желанию, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, может сложиться  ситуация, при которой договор  ипотеки будет заключен только в  отношении самого здания, а в течение  срока его действия залогодатель станет либо собственником, либо арендатором, земельного участка, на котором расположено  заложенное здание. Это скорее всего не повлечет за собой признания данного договора недействительным, но может создать целый ряд проблем, в первую очередь связанных с реализацией заложенного здания. А именно:

Статья 35 Земельного кодекса  РФ предусматривает, что: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом  земельном участке, к другому  лицу оно приобретает право на использование соответствующей  части земельного участка, занятой  зданием, строением, сооружением и  необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник .»

Но прежнему собственнику (Залогодателю) эта земля принадлежала на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое у нового собственника возникнуть не может, так как существование  такого вида права на землю ограничено по субъектам (Статья 20 Земельного кодекса  РФ. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.).

Учитывая возникающие  проблемы, можно предположить с достаточно большой степенью вероятности, что  найти покупателя на заложенное по такому договору ипотеки здание, в случае обращения на него взыскания, будет весьма проблематично.

Данную проблему можно  решить двумя способами:

Во-первых, можно до заключения договора реализовать право залогодателя на переоформление существующих прав на землю на право аренды или на приобретение земли в его собственность, и выделив земельный участок, на котором расположено закладываемое  здание в натуре, включить его в  предмет договора об ипотеке.

Но такой вариант применим тогда, когда у залогодателя и  залогодержателя есть запас по времени. А этот запас, как правило, отсутствует  потому, что договор ипотеки и  соответственно кредит, который им обеспечивается, нужен был «вчера».

Поэтому есть второй вариант  – включить в договор ипотеки  следующие условия относительно земельного участка:

Указанное недвижимое имущество  расположено на земельном участке, находящемся в бессрочном (постоянном) пользовании у Залогодателя, и  не являющемся предметом настоящего договора. Поскольку пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 26 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что «Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации», стороны настоящего Договора договорились о нижеследующем:

В случае переоформления Залогодателем  своего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположено закладываемое  здание и который необходим для  его использования, на право аренды или приобретения указанного земельного участка в собственность в  период действия настоящего договора ипотеки, Залогодатель обязуется в течении семи календарных дней надлежащим образом заключить с Залогодержателем дополнительное соглашение к настоящему договору, в соответствии с которым в качестве предмета договора ипотеки будет указан в том числе либо соответствующий земельный участок, либо право его аренды.

При этом указанный земельный  участок должен быть выделен в  натуре, а его площадь определена в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ.