Жилищное ипотечное кредитование в России

 

 

Содержание

 

 

Введение

 

Жилищная проблема самая насущная для населения России. При современном уровне цен покупка собственной квартиры кажется чем-то заведомо невозможным. Однако в этой ситуации на помощь может прийти система жилищного ипотечного кредитования, которая разрабатывается в каждом регионе. Разные банки предоставляют различные условия, что дает возможность подобрать наиболее удобный вариант.

Актуальность жилищного ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности.

Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию – специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.

Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание жилищному ипотечному кредитованию. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных – способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Системы жилищно-ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Жилищные ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки жилых помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение жилищного ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.

Таким образом, жилищная ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у жилищного ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Все это подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

Цель курсовой работы заключается в анализе системы ипотечного кредитования в России и выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе.

Объектом исследования курсовой работы  является рынок жилищного ипотечного кредитования России, предметом – система ипотечного кредитования.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.

 

1. Понятие и механизмы жилищно-ипотечного  кредитования

 

1.1. Понятие жилищно-ипотечного кредитования

 

Ипотека (от греч. Hypotheka - залог) – залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. При ипотечном залоге имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника1.

Жилищное ипотечное кредитование – финансово-кредитный и инвестиционный инструмент, образующий технологическую систему целевого кредитования приобретения жилищной недвижимости, в основе которой лежит залог этой недвижимости в качестве обеспечения гарантий по возвратности кредитных средств. Жилищное ипотечное кредитование наряду с общими для ипотечных операций характерными чертами имеет и свою специфику. Суть этой специфики рынка жилищной ипотеки, его место и роль в системе жилищного финансирования заложены уже в самом его определении: жилищное ипотечное кредитование – долгосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово-кредитный (долговой) инструмент, позволяющий получить желаемый уровень текущих жилищных услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом, под будущие доходы.

Чтобы разобраться каков механизм использования инструмента жилищной ипотеки в системе жилищного финансирования и какими внешними взаимосвязями обусловлена его работа, рассмотрим следующую схему, представленную на рисунке 1.1.

Вторичный ипотечный рынок через механизм рефинансирования объединяет первичный рынок ипотечных кредитов с рынком долгосрочного ссудного капитала, выступая в роли посредника. Вторичные рынки ипотечного кредитования объединяют потоки свободных денежных средств и потребности кредиторов в них, осуществляя регулирование спроса и предложения на кредитные средства.

 

Рис. 1.1. Место и роль рынка жилищного ипотечного кредитования в системе жилищного финансирования  

 

Одной из важнейших функций технологии инвестирования в жилищную сферу, влияющую на состояние жилищного рынка, является финансирование – перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций. Отличительной особенностью жилищного финансирования является его интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор. Следует отметить, что инвестициями признаются вложения в любое предприятие или объекты с целью извлечения дохода. При этом финансовая часть системы жилищного инвестирования включает весь комплекс инструментов и технологий накопления, перемещения средств:

– финансовые источники финансовых инвесторов и посредников;

– первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов с образованием новых инвестиционных источников;

– институты и инструменты инвестирования, финансирования и кредитования;

– эмиссионные институты.

Все эти элементы инвестиционной системы в итоге направлены на создание инвестиционного капитала и инвестирование в реальные жилищные активы.

Условно жилищное финансирование можно разделить на следующие виды:

– финансирование жилищного строительства строительными фирмами за счет собственных источников и краткосрочного кредитования;

– финансирование индивидуального строительства жилья гражданами с привлечением ипотечного кредита или за счет накоплений и сбережений;

– покупка готового жилья с помощью схем сбережения и накопления, а также ипотеки;

– финансирование арендного сектора жилья, частного и государственного;

– финансирование различных видов капитального ремонта жилищной недвижимости, а также модернизации инженерных систем и коммуникаций, в том числе с помощью ипотечного кредитования;

– финансирование инфраструктуры (преимущественно государственное);

– предоставление залоговых кредитов на покупку или аренду земельных участков под жилищное строительство либо на их улучшение.    

При этом жилищное финансирование может осуществляться в трех основных формах:

1) финансирование из источников собственного капитала;

2) финансирование из заемных  средств;

3) смешанная форма финансирования  с использованием собственных и заемных средств в различных сочетаниях.

В странах с развитой финансово-кредитной системой финансирование преимущественно осуществляется в смешанной форме. Рассматривая формы жилищного финансирования, можно выделить следующие аспекты:

1) финансирование жилья инвесторами за счет собственных источников предполагает высокий уровень накоплений и сбережений денежных средств (населением и организациями). В то же время обеспечивает высокую степень доходности от вложений в жилищную недвижимость;

2) использование полностью заемного капитала предполагает определенные ограничения. К таким ограничениям относятся:

– высокие требования к уровню платежеспособности заемщика;

– сложившийся уровень процентной ставки ссудного капитала;

– требования к уровню доходности и эффективности вложений;

– высокие риски;

– развитость системы управления.  

Заемный источник финансирования преимущественно характерен для государственного финансирования жилищного сектора и выполнения государственных программ. Учитывая ограниченность государственного финансирования в жилье, в современных условиях эта форма не может быть определяющей;

3) смешанный тип жилищного  финансирования, которым и является  жилищное ипотечное кредитование, предполагает сочетание определенной  доли собственного капитала и предоставленного кредита. Эта форма жилищного финансирования существенно расширяет возможности жилищных инвестиций в первую очередь для населения.

Таким образом, можно сказать, что ипотечное кредитование как инструмент может быть представлено совокупностью двух инвестиционных процессов:

– инвестиционный инструмент для заемщика, вкладывающего в недвижимость, приносящую определенный уровень желаемых жилищных услуг и доходности (выгодности) ее использования. Эффект достигается через приобретение недвижимости в более ранние сроки, что позволяет для инвестора расширить сферу приложения капитала при имеющемся объеме инвестиционных ресурсов;

– инвестиционный инструмент для кредитора, позволяющий получать постоянный обеспеченный доход в течение длительного периода времени путем размещения ипотечных жилищных кредитов и последующих операций с ними.

Участники вторичного ипотечного рынка, приобретая ипотечные ценные бумаги или получая права требования по закладным, также становятся инвесторами рынка жилья, хотя и косвенно. В то же время сама недвижимость, являясь источником дохода в условиях рыночной экономики, становится инвестиционным инструментом.

По совокупности изложенных позиций напрашивается вывод о том, что доходность этих инвестиционных инструментов и есть суть ипотечного кредитования, которая определяет его место и роль в системе жилищного финансирования.

Эффективность применения ипотечного инструмента в системе жилищного финансирования обусловлена целым рядом преимуществ:

1. расширение финансовых и временных возможностей для заемщика-инвестора:

– осуществление инвестиций в жилье при отсутствии достаточных собственных ресурсов;

– применение различных схем ипотечного кредитования, наиболее адаптированных к индивидуальным потребностям заемщика-инвестора;

– возможность проведения целого ряда операций с ипотечным кредитом (досрочная выплата, продажа заложенной недвижимости с переносом залогового обременения на новый объект, рефинансирование);

– льготное налогообложение;

– возможность извлечь выгоду от приобретаемой недвижимости (как разница между доходами от ее использования и расходами по ипотечному кредиту; от роста стоимости недвижимости с течением времени, выгод от получения жилищных услуг, вложений в другие активы на сэкономленные средства за счет отложенных расходов на жилье);

2. стабильный и постоянный  доход кредитора;

3. обеспечение устойчивости  самой финансовой системы благодаря  залогу, который представляет собой  реальный, стабильный актив.

Получив представление о работе жилищного ипотечного рынка, его месте и роли в экономической системе, следует подробнее рассмотреть структуру его построения и выделить основные зависимости, которым он подчиняется в процессе функционирования. Для этих целей обозначим основные структурные элементы и параметры, отражающие эти зависимости в системе (см. рис. 1.2).    

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов имеет сложную и разветвленную структуру. Представленная на рисунке структура организации ипотечного рынка трансформируется в конкретные модели и схемы, наиболее адаптированные к сложившимся экономическим, историческим и политическим условиям тех территорий, на которых он функционирует.

Помимо основных институтов первичного и вторичного рынков в инфраструктуру жилищного инвестирования входят компании по страхованию, пенсионные фонды, частные кредиторы, риэлтерские фирмы, предприятия по оценке, регистрации недвижимости, биржевые посредники и целый комплекс организаций по централизованному управлению предприятиями жилищного кредита (контрольные, страховые, налоговые и другие органы). Наряду с вышеперечисленными организациями функционируют различные агентства, собирающие информацию о заемщиках, которую они продают банкам для оценки кредитных рисков. Функции финансовых и кредитных институтов могут быть объединены, а специализированные структуры, например оценочные, могут быть дочерними предприятиями этих институтов.