Ипотечный рынок: современное состояние и перспективы развития

7 Головин, Ю.В. Банки и банковские услуги в России [Текст] / В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 368 с. – ISBN 5-279-02466-Х

8 Грачев, И.Д. «Стройсберкассам –  быть!» [Текст] / И.Д. Грачев // Банковское дело в Москве. – 2007 г. – № 11. – С. 64-70

9 Иванов, В.В. Всё об ипотеке [Текст] / В.В. Иванов. – М.: МТ-Пресс, 2011. – 240 с. – ISBN 5-86567-024-8

10 Лазарова, Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка [Текст] / Л.Б. Лазарова // Банковское дело. – 2010. – №1. – С. 38-40

11 Логинов, М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований [Текст] / М.П. Логинов // Финансы. – 2008. – №1. – С.252-255

12 Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования [Текст] / Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: Институт экономики города, 2009.  – С. 44-50

13 Назарова Л. Доступ к жилью [Текст] / Л. Назарова // Экономика и жизнь. – 2010. – №28. – С. 51-55

14 Разумова, И.А. Ипотечное кредитование [Текст] / И.А. Разумова. – СПб.: Питер, 2009. – 304 с. – ISBN 978-5-388-00766-7

15 Ужегов, А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка [Текст] / А.Н. Ужегов. – СПб.: Питер, 2009. – 288 с. – ISBN: 5-318-00201-3

16 Урчукова, Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях [Текст] / Ж.М. Уручкова // Финансист. – 2011. – С.13-21

17 Цылина, А.Г., Ипотечное кредитование и риски [Текст] / А.Г. Цилина // Жилищное строительство. – 2010 г. – № 5. – С. 27-30

18 Шадрин, А.Ю. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России [Текст] / А.И. Шадрин // Рынок ценных бумаг. – 2008. – №7. – С. 10-20

 

 

ЭЛЕКТРОННЫЕ РЕСУРСЫ

 

1 Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ [Электронный ресурс] // http://works.tarefer.ru/8/100135/index.html

2 Ипотечное кредитование в регионах России – проблемы развития [Электронный ресурс] // http://www.rusipoteka.ru/publications/murychev-1.htm

3 Ипотечное кредитование в 2010: перспективы развития рынка [Электронный ресурс] // http://www.fincontrol.org/mortgages/284-mortgages-market-2010.html

4 Основные показатели ипотечного кредитования в России в цифрах (обновлено 01 марта 2012 года) [Электронный ресурс] // http://www.rusipoteka.ru/ipoteka_

statistika_ipotechnoe_kreditovanie_v_cifrah.html

5 Модели ипотечного кредитования [Электронный ресурс] // http://www.ipoteka29.ru/info/models.shtml

6 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации [Электронный ресурс] // http://www.financial-helper.ru/ipoteka/normativno-pravovoe-regulirovanie-ipotechnjgj-kreditovania-v-rossijskoj-federacii.html

7 Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс] // http://www.cbr.ru/statistics/?prtid=ipoteka.html

8 Экономические термины и определения [Электронный ресурс] // http://www.bank24.ru/info/glossary/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ А

 

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при  Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – конторы в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.62

29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 г. с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.63

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита.64

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.

Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля над недвижимостью. В случае неплатежеспособности должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.65

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае неплатежеспособности должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.66

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883-1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5%  годовых.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога; выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году – уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).67

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 г. в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.68

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было  уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.69

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом.70

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение следующие положения:

– основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

– порядок заключения договора об ипотеке;

– закладная как ценная бумага;

– государственная регистрация ипотеки;

– обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

– последующая ипотека;

– уступка прав по договору об ипотеке;

– обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

– особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.71

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ «О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним»  и др.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

 

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем – жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка – больше подходят для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.72

Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка. По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры – Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году – ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично – Федеральному Правительству. В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй»,