Ипотечный рынок: современное состояние и перспективы развития

Также ЦБ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2008 г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т. п.46

 

 

3.3  Роль агентства по ипотечному кредитованию перспективы его развития

 

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

При создании агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации («Fannie Mae»). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.47

Основными функциями агентства являются:

1). Определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

– разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

– оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых агентством;

– проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

– осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;

– анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2). Осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

– покупка ипотечных кредитов;

– выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

– выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3). Оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

– оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

– осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;

– проведение семинаров, учебных курсов;

– оказание консультативной помощи;

– оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.48

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Опыт агентства по выкупу закладных в регионах показывает, что сегодня востребован ипотечный кредит в размере от 300 до 400 тыс. руб. Необходимо разобраться, от чего зависит эта сумма. Прежде всего, как показывает анализ ипотечного рынка, что значительная часть семей, берущих ипотечный кредит, уже имеет какое-то жилье, и, прежде всего, люди стремятся улучшить свои жилищные условия. При среднем размере увеличения площади на 30 квадратных метров кредит в среднем составляет 300 тыс. руб. Если семья приобретает первое собственное жилье, то для средней возрастной группы это, как правило, квартира площадью 60 квадратных метров. Поэтому нужен кредит при текущих ценах 420 тыс. руб. А для молодой семьи, соответственно, квартира меньшей площадью, и кредит необходим в размере 280 тыс. руб.

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека – это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлторы.49

Разработанные агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.

Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его агентству.

Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

Говоря о перспективах развития агентства, то можно сказать, что во II квартале текущего года агентство ожидает, что количество субъектов Российской Федерации, с которыми оно заключило соглашения, возрастет с 44 до 56. При этом конвейер рефинансирования ипотечных кредитов заработает уже в 24 регионах, включая такие регионы, как Москва и Ямало-Ненецкий Автономный округ.50

Таким образом, ожидая увеличения объемов ипотечного кредитования в России, для того, чтобы быть в состоянии рефинансировать эти закладные, агентство планирует во II квартале разместить свои корпоративные облигации на сумму 1 млрд. руб. в дополнение к собственным средствам (690 млн. руб. составляет уставный капитал агентства). Полученные средства будут направлены на выкуп закладных.51

Проспект эмиссии внесен на регистрацию в Федеральную комиссию по ценным бумагам (ФКЦБ) и, соответственно, в зависимости от конъюнктуры рынка в течение II квартала агентство выйдет на рынок с размещением.

В II квартале агентство планирует сформировать ипотечное покрытие и при наличии федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» осуществить дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг с использованием государственных гарантий. Всего федеральным бюджетом текущего года предусмотрены госгарантии на сумму 4.5 млрд. руб.

Также, необходимо отметить, что совокупный капитал Региональных ипотечных агентств из тех 44 регионов, которые включатся во II квартале, сегодня составляет 1.8 млрд. руб. И в соответствии с требованиями агентства, то есть, прежде всего, эти требования аналогичны требованиям Банка России по достаточности собственного капитала, они позволяют рефинансировать до 18 млрд. руб. ипотечных кредитов. Данный уровень будет достигнут, если в нынешнем 2010 году в каждом из указанных 44 субъектов с помощью ипотеки введут дополнительно 14 100 квартирных домов. При этом простые расчеты показывают, что совокупная комиссия первичных кредиторов за выдачу ипотечных кредитов составит около 300 млн. руб., а премии, которые будут уплачены страховым компаниям только за первый год, составят порядка 270 млн. руб.52

Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового рынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание.

При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны.

 

 

3.4 Основные показатели ипотечного кредитования в России

 

Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам достаточно долгое время сохраняет жесткие рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

Интеграция рынка была заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном сотрудничестве с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлторов с потенциальными ипотечными заемщиками способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. По данным Аналитического Центра Русипотеки десятка лидеров рынка ипотечного кредитования представлена в таблице 3.1.

Так же выделим отдельно долю Сбербанка, ВТБ24, АИЖК на рынке ипотечного кредитования, а также долю государства в целом (в годовом объеме выдачи) (таблица 3.2)

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Частные банки ведут неравную борьбу за клиента с госсектором - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой.

 

Таблица 3.1 – Десятка лидеров рынка ипотечного кредитования в России53

 

Итоги 2011 года		Первое полугодие 2011 года		Итоги 2010 года
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
1.Сбербанк	320 712	1.Сбербанк	129 000	1.Сбербанк	184 500
2.ВТБ24	80 382	2.ВТБ 24	27 043	2.ВТБ24	31 732
3.Газпромбанк	45 690	3.Газпромбанк	16 386	3.Газпромбанк	16 677
4.Дельтакредит	18 144	4.ДельтаКредит	7 157	4.Дельтакредит	10 679
5.Росбанк	13 084	5.Абсолют Банк	4 292	5. Запсибкомбанк	7 428
6.Уралсиб	9 619	6.Запсибкомбанк	4 092	6.Транскредитбанк	7 190
7.Райффайзенбанк	9 612	7.Райффайзенбанк	3 933	7.Возрождение	4 981
8.Возрождение	9 150	8.Возрождение	3 850	8.ЮниКредитБанк	4 939
9.Запсибкомбанк	8 792	9.BSGV	3 679	9.BSGV	4 518
10.Абсолют Банк	8 581	10.Ханты-Мансийский Банк	3 375	10.Банк Жилфинанс	3 481