Качественные и количественные характеристики жилого дома с землей

     Могут иметь место частичные или  временные ограничения, определяющие запрет, связанный со статусом объекта, как памятника культурно-исторического  наследия. Частичные ограничения  в большинстве случаев накладывают  дополнительные расходы при проведении улучшений, особенно в районах исторически-городской  застройки.

     Кроме законодательных ограничений могут  иметь место негативные настроения местного населения, что может сделать  невозможным определенный вариант  использования.

     Частные правовые ограничения включают ограничения  на использование объекта, сервитуты  и конкретные соглашения. Соседний землевладелец, может владеть зданием, вторгающимся в данный объект. На участке  могут находиться захоронения или  исторические здания не подлежащие сносу.

     После исключения из рассмотрения физически  не осуществимых и законодательно не разрешенных вариантов использования, следует выполнить анализ финансовой целесообразности оставшихся вариантов.

     Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть, возврат равный или  больший расходов на компенсацию  затрат на содержание, финансовые обязательства  и начальные инвестиции. 
 

     Направленность  исследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком  рынке представлены физически возможные  и юридически разрешенные виды использования.

     Если  эти виды использования представлены на рынке аренды, то анализ финансовой осуществимости будет сводиться  к тому, какие из них обеспечат  чистый операционный доход, достаточный  для удовлетворения требуемой рыночной нормы отдачи инвестиций: 

       

     где:

       – чистый операционный доход  от сдачи в аренду улучшенной  недвижимости;

     ГПОД – годовой платеж по обслуживанию долга.

     Если  физически возможные и разрешенные  виды использования представлены на рынке купли-продажи, то анализ финансовой осуществимости будет направлен  на определение величины дохода, который  будет получен от реализации улучшенной недвижимости при альтернативном использовании. Финансово осуществимыми в этом случае будут считаться те виды использования, при которых доход будет превышать  сумму затрат, необходимую для  создания и продажи улучшенной недвижимости: 

     РС > Cc + Cф + Пр  

     где:

     РС  – рыночная стоимость улучшенной недвижимости;

     Сс  – стоимость строительства

         Сф – стоимость финансирования;

         Пр – прибыль застройщика

     Очевидно, что данные превышение будет определять сумму, которую застройщик может  потратить на приобретение земли. Однако, с учетом допущения о том, что  на рынке все стороны, включая  собственника земельного участка, стремятся  максимизировать свои выгоды, можно  сформулировать следующие дополнительные условия осуществимости освоения и  застройки земельного участка. Сумма, которую застройщик может предложить за земельный подлежащий развитию, должна быть больше или равной его  стоимости с улучшениями: 

     С >C  

          Исследование финансовой осуществимости должно строиться на надежных доказательствах, собранных и проанализированных на конкурентоспособном рынке рассматриваемого недвижимого имущества.

     Финансовая  осуществимость во многом зависит от соотношения спроса и предложения, местоположения.

     Проверка  на максимальную доходность применяется  к тем видам использования, которые  соответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрение стоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимально  продуктивном ею использования, но и  затрат, связанных с достижением  этой стоимости, включая затраты  по сносу и переносу строений, затраты  по восстановлению окружающей среды, затраты  по изменению зонирования и другие.

     Из  финансово осуществимых видов использования  наиболее эффективным использованием является то использование, которое  обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли.

     Остаточная  стоимость земли может быть найдена  путем определения стоимости  предполагаемого использования  и вычета затрат на создание улучшений. По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах.    

       Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход.

       Определяются коэффициенты капитализации  для зданий, сооружений и земельного  участка. Оценщик может использовать  коэффициенты капитализации, определенные  исходя из имеющийся рыночной  информации или основанные на  ожиданиях инвестора.

       Производится распределение чистого  операционного дохода между зданиями, сооружениями и участком земли.

     Самая высокая остаточная стоимость земли  соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

     Анализ  участка земли с имеющейся  застройки производится в следующей  последовательности.

1. Производится отбор вариантов использования, которое разумно осуществимы с учетом рыночных возможностей и организаций;
2. Определяется стоимость застройки по каждому предлагаемому варианту;
3. Определяется чистый операционный доход;
4. Определяется общий коэффициент капитализации;
5. Определяется настоящая стоимость будущих доходов;
6. Определяются расходы на реконструкцию или ремонт;
7. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимого имущества.

 
 
 
 
 
 
 
 

          5 Оценка земельных ресурсов

          5.1 Особенности земли как товара 

          По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром — объектом хозяйственного оборота, т. е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке. Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Также как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цепы на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается.

          Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом — уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

          Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772-1823) сделал весьма важные выводы.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, — ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне. 

          Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

          При использовании земельных участков для предпринимательской цели,

строительства и т. п., в первую очередь учитываются  такие характеристики, как

местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути,

способы использования  примыкающих территорий и др.

          Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя,

разновидность почвы, содержание гумуса, водный и  тепловой режим, наличие

пашни, сенокосов, пастбищ и др. — являются решающими для

сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

          Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.  В соответствии с законом "О земле" состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов).
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения
4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

 
 
 
 
 
 
 

     5.2 Формирование рынка  земельных ресурсов  в России 

          До 1917г. при наличии различных форм частной собственности на землю, а также государственной и общинной купля-продажа земли, ее ипотека и аренда были широко распространенным явлением и существовал рынок земельных ресурсов.

          Одним из декретов Октябрьской революции 1917 г. была проведена национализация земли, и земля стала объектом общественной собственности и была передана в бесплатное и вечное пользование крестьянам. Городские земли, а также природные и водные ресурсы стали объектом государственной собственности и также перестали быть объектом свободной купли-продажи. Ликвидация частной собственности на землю привела к тому, что из цены продукции и услуг, производимых с использованием земельных ресурсов, исчезла абсолютная рента, сократился размер и дифференциальной ренты и такие жизненно важные продукты для населения как продовольствие, строительство, оплата жилья, проезд на транспорте, оплата электроэнергии, воды и многие другие стали предлагаться по низким, общедоступным для населения ценам или бесплатно.

          При пользовании земельными ресурсами создавались экономические отношения и в процессе их функционирования возникала необходимость осуществления оценки земельных и природных ресурсов и на этой основе применялись такие виды цен, как поденная плата, возмещение затрат: на геологоразведочные работы, проведение природоохранных мероприятий, восстановление и рекультивацию земель для сельскохозяйственного производства, строительство различных промышленных и жилищных объектов, создание садово-огородных участков и т. д.

          Хотя здесь еще не было прямых актов купли-продажи земельных участков, но элементы товарно-денежных отношений присутствовали, и они положили начало возникновению новых рыночных отношений. Рентные доходы и затраты на воспроизводство земельных ресурсов стали включаться в цены на продукцию, получаемую с их использованием.

          Новый толчок к развитию рыночных отношений дала Конституция 1993 г., утвердившая право частной собственности на землю и ее куплю-продажу собственниками. 
 
 

          В Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной думой 22 декабря 1995 г., в статье 552 устанавливалось, что по договору купли-продажи зданий, сооружений или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на покупаемую им недвижимость передавались права и на ту часть земельного участка, которая была занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Наряду с передачей прав собственности стали возникать и арендные отношения по поводу использования объектов недвижимости и земельных участков, на которых они были расположены.