Качественные и количественные характеристики жилого дома с землей

          Недвижимая вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

          Существенная характеристика недвижимости — ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель — установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель». 

          Разрешенное использование — это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной власти и управления на основании закона. Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71 Конституции РФ, где перечислены предметы ведения РФ, в ст. 72, где перечислены предметы совместного ведения РФ и ее субъектов, а также в ст. 76, где установлено, что вне пределов ведения РФ, совместного ведения РФ и ее субъектов субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование и в случае противоречия нормативного акта субъекта федеральному акту действует нормативный акт субъекта РФ.

          Гражданское законодательство относится к исключительному ведению РФ. Земельное, жилищное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды относятся к совместному ведению РФ и ее субъектов.

          Отношения по поводу недвижимости регулируются законодательством различных отраслей права — гражданского, земельного и пр. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

          4 Качественные характеристики и количественные показатели 

     Общие положения

     Земля обретает стоимость лишь при её использовании, поэтому все доказательства относительно стоимости основаны на анализе возможного использования. Это вносит элемент  неоднозначности в оценку земли, так как в зависимости от характера  такого использования стоимость  одного и того же земельного участка  может существенно отличатся, что  позволяет говорить о разной стоимости  земли при альтернативном использовании. Однако всегда существует такое использование, которое приводит к наивысшей  стоимости земли и будет для  неё наиболее эффективным. Именно оно  является адекватным с точки зрения участников рынка и должно рассматриваться  как основание для определения  рыночной стоимости земельного участка.

     В сегодняшней практике оценки земельных  участков отсутствует данный анализ. Как правило, в отчетах выбор  и обоснование наиболее эффективного использования сводится к перечислению его критериев и неподтвержденным какими-то либо расчетами утверждению, что использование, под которое  выделяется земельный участок, является наиболее эффективным.

     Процедура выявления и обоснования альтернативного  использования недвижимого имущества  обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом наилучшее и наиболее эффективное использование – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшением, которое физически осуществимо, юридически обоснованно, экономически целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. 
 
 
 

     В основном понятие наилучшего и наиболее эффективного использования применяется  только к земле. Земля, считается, имеет  стоимость, в то время как улучшения  вносят свой вклад в стоимость  самого недвижимого имущества в  целом. Отсюда теоретический акцент анализа наилучшего и наиболее эффективного использования ставится на возможное  использование земли, как если бы она была свободной. Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной  является необходимым условием при  определении стоимости недвижимого  имущества. Только таким способом может  быть определен реальный вклад улучшений  в стоимости недвижимости.

     Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости в оценке недвижимости было разработано  в 1960-е годы.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:

     а) для участка земли как свободного;

     б) для участка земли с существующими  улучшениями.

     Цель  анализа наилучшего и наиболее эффективного использования – обоснованный выбор  максимально продуктивного использования  недвижимости.

     При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования  конкретной собственности руководствуются  следующими положениями:

1. если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями;
2. если стоимость свободного участка превысит стоимость с улучшениями наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

 

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной  выполняется в двух случаях:

1. при необходимости отдельной оценки участка земли;
2. при выборе объектов для сравнительного анализа.

     Оценщик должен проанализировать не только текущее  состояние рынка, но и дать прогноз  его изменения на будущее, так  как стоимость определяется, главным  образом, потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное  использование в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом города может измениться на использование  под строительство жилых индивидуальных домов.

     Могут быть случаи, когда наиболее эффективным  текущим использованием будет временное  или спекулятивное. Временное использование  предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок. Через некоторое  время наиболее эффективным использованием участка может быть строительство  офиса.

     Спекулятивное использование предполагает удерживание  участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет  благоприятна для проведения улучшений.

     Часто застроенный участок анализируется  как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с  ним дальнейшего использования  – реконструкций, модернизаций, ремонта, демонтажа и т.п. Данный свободный  участок рассматривается с точки  зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование  соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых  улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин.

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования – сопоставление  вариантов застройки участка  земли.

     Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая  высокая остаточная стоимость земли  соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

     Наилучшее и наиболее эффективное использование  земли с существующими улучшениями

     Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как  улучшенной, выполняется в следующих  случаях:

1. при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;
2. при выборе объектов для сравнительного анализа.

     Наилучшее и наиболее эффективное использование  собственности как улучшений  – это использование её при  наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.

     Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как  улучшенной, является максимизация стоимости  собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

     На  практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно  друг с другом на основе настоящей  стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов  может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции  каждого варианта.

     Последовательность  выполнения анализа наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка. 
 
 

     Анализ  рынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которые разумно осуществимы, с  учетом рыночных возможностей и ограничений.

     Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка  земли свободного или земельного участка с улучшениями включает в себя проверку соответствия различных  вариантов следующим критериям:

     Наилучшее и наиболее эффективное использование  земельного участка как свободного, так и с улучшениями, должно удовлетворять  четырем критериям:

1. быть физически осуществимым;
2. быть законодательно разрешенным;
3. быть финансово-экономическим целесообразным;
4. иметь максимальную доходность.

     Рассмотрим  особенности применения критериев  наилучшего и наиболее эффективного использования.

     Наилучшее и наиболее эффективное использование  собственности зависит от её физических характеристик.

     При рассмотрении вариантов  использования следует  учитывать:

1. Размеры и форму участка, которые могут соответствовать или не соответствовать оптимальному использованию. Например, участок может быть мал для строительства промышленного объекта, который является наилучшим использованием при существующем зонировании.
2. Доступность транспортных и коммунальных удобств может оказаться решающим фактором при выборе варианта использования, например: если бы застройщик был заинтересован в строительстве

складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку, имеющему выход на сеть скоростных шоссе или на железную дорогу.

Для магазинов, ресторанов быстрого обслуживания, мотелей очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного  движения. Отсутствие возможности подключения  к магистральному канализационному коллектору может исключить рассматриваемый  вариант использования из перечня  физически осуществимых.

3. Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений, за счет, например, низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод.
4. Топографические и географические особенности могут накладывать существенные ограничения на использование. Например, использование участка для сооружения крупного промышленного терминала может стать невозможным из-за рельефа участка.

     При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования собственности следует  определить какие варианты использования  соответствуют действующим в  данной местности законодательным, правительственным, муниципальным  актом. Должны быть проанализированы все  документы регламентирующие нормативно-юридическую  сторону функционального использования. Публичные ограничения включают: правила зонирования; требования по охране окружающей среды; требования на получение разрешения; строительные кодексы; жилищные кодексы; положения  о разбивке земли на участки. Прочие публичные ограничения могут  включать нормативы энергопотребления, ограничения по затенённости, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое. 

     Характер  использования может быть ограничен  долгосрочными договорами аренды. Кроме  того, могут иметь место частичные  или 

временные ограничения определяющие запрет на использование отдельных  

видов материалов, ограничения этажности, временный запрет на строительство  в данном месте.

     В некоторых случаях применительно  к крупным проектам, обязательным требованием является их оценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлять определенный процент квартир или такую  же часть домов в микрорайонах индивидуальной жилой застройки  людям с низким уровнем дохода по ставкам арендной платы или  по ценам ниже рыночных. Эти ограничения  могут значительно повлиять на вариант  наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.