Государственная регистрация объектов недвижимости

    Специфика правового  режима недвижимого имущества  обусловлена прежде всего тем,  что права на это имущество,  а также совершаемые с ним  сделки в установленных законом случаях подлежат государственной регистрации. Однако, этим не исчерпываются правовые особенности недвижимости. Кроме указанного, существуют особенности возникноваения, перехода и прекращения прав на это имущество, совершения с ним сделок. В ряде случаев, оборотоспособность недвижимых вещей ограничена , чем использование в гражданском обороте движимых вещей. В некоторых случаях, законодатель устанавливает полный запрет на оборот недвижимых вещей ( например,  в соответствии с п.2 ст. 12 КТМ РФ суда с ядерными энергитическими установками могут находиться исключительно в собственности государства).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Правовая природа государственной  регистрации права собственности  на недвижимое имущество

 

    Правовой режим  недвижимости существенно отличается  от правового режима движимых  вещей. Хотя недвижимые вещи  нельзя считать ограниченными  в обороте, ибо их оборот  разрешен, в то же время оборотоспособность  недвижимости "осложнена" требованием  государственной регистрации прав  на нее. 

   Вопрос о государственной регистрации как элементе правового режима недвижимой вещи решен в законодательстве посредством учреждения государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременений этих прав (за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты - ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Установлена также государственная регистрация воздушных судов (ст. 33 Воздушного кодекса РФ), морских судов и прав на них (гл. III Кодекса торгового мореплавания РФ), судов внутреннего плавания и прав на них (ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ), космических объектов (ст. 17 Закона РФ от 20.08.1993 N 5663-1 "О космической деятельности").

   Между тем процедура  регистрации прав на недвижимость  в любом случае включает в  себя проверку действительности  всех поданных заявителем документов, а также внесение в Единый  государственный реестр прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним наименования  и реквизитов правоустанавливающих  документов. При этом, сами правоустанавливающие документы являются неотъемлимой частью реестра ( п.3 ст.9, пункты 2, 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

   Государственная  регистрация является единственным  доказательством существования  зарегистрированного права, которое  может быть оспорено в судебном  порядке ( ст.2 Закона о государственной  регистрации недвижимого имущества  и сделок с ним). Это означает  законодательное закрепление принципа  достоверности государственной  регистрации.

    В своей исполнительной  деятельности регистрирующие органы  выражают публично-правовой интерес,  для чего наделяются специальными  юридическими властными полномочиями. Одновременно они являются той  официальной государственной инстанцией, от действий которой зависит  реализация законных интересов  и притязаний иных субъектов,  не наделенных властными полномочиями  в этих отношениях. Так, споры,  связанные с осуществлением государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним,  рассматриваются как возникающие  из административных правоотношений. В законодательстве предусмотрена  административная ответственность  за несоблюдение порядка государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  (ст. 19.21 КоАП РФ).

    ГК РФ не  упоминает государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни в качестве общего основания возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8), ни в качестве основания приобретения права собственности (ст. 218), ни в качестве основания возникновения обязательства (ст. 307). Более того, ни в одной норме ГК РФ не указывается на то, что регистрация является основанием возникновения каких-либо гражданских прав и обязанностей. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также не называет регистрацию основанием возникновения прав на недвижимость. Следовательно, можно сделать вывод о том, что законодатель не придает акту государственной регистрации прав на недвижимое имущество значение правообразующего юридического факта.

Между тем ГК РФ в ряде случаев с такой регистрацией связывает момент возникновения  прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 234). Однако в этих и других нормах (например, в п. 1 ст. 131, пунктах 1, 2 ст. 564) речь идет о регистрации  соответствующих прав, значит, объектом регистрации являются все-таки сами права, но для этого они должны возникнуть до начала процедуры их государственной регистрации. На это  несоответствие обращают внимание многие цивилисты, рассматривающие данную проблему.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Порядок государственной  регистрации прав на недвижимость

2.1. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

 

   Вопрос о принципах  государственной регистрации чрезвычайно  важен, поскольку решение вопроса  о принципах этой системы позволяет  сделать институт государственной  регистрации устойчивым и непротиворечивым.

   Выделяют формально-правовые  и материально-правовые принципы  государственной регистрации прав  на недвижимость. Если материально-правовые  принципы лежат в основе системы  государственной регистрации возникновения,изменения,  обременения и прекращения прав  на недвижимость, то формально-правовые  принципы определяют структуру  органов, осуществляющих государственную  регистрацию прав на недвижимость.

   Совокупность формально-правовых  принципов, пределяющих правила организации оборота недвижимости, дают основание для вывода о существовании так называемого «формального права». Будучи напрвленным на установление порядка деятельности органов , осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, формальное право выполняет вторичную функцию: оно является своего рода придатком материального ( вещного ) права на недвижимость.

  Систему материально-правовых  принципов государственной регистрации  на недвижимое имущество и  сделок с ним составляют следующие  принципы:

    - принцип публичной  достоверности (материальной гласности)  или бесповоротности;

   - принцип исправления  регистрационной записи;

   - принцип изъятия  из-под действия давности;

   - принцип возражения (протестации);

   - принцип отметки  (предварительной регистрации);

   -  принцип старшинства  прав.

    Принцип публичной  достоверности подразумевает, что  лица, которые добросовестно полагаются  на сведения, содержащиеся в государственном  реестре прав на недвижимое  имущество (поземельная книга,  вотчинная книга), становятся обладателями  прав на недвижимость даже  в том случае, если государственная  регистрация основана на юридически  порочных фактах. Смысл принципа  публичной достоверности заключается  в необходимости обеспечения  устойчивости гражданского оборота  вообще и оборота недвижимости  в частности.

   Принцип исправления  регистрационной записи заключается  в том, что лица, обладающие  публичными правами на недвижимую вещь, имеют юридически обеспеченную возможность потребовать исправления неправильной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Этот принцип обеспечивает защиту прав собственника, утратившего недвижимое имущество.

   В силу принципа  изъятия из-под действия давности  зарегистрированные на недвижимое  имущество права не подлежат  действию правил об исковой  и приобретательской давности. Это обусловлено тем обстоятельством, что государственная регистрация прав на недвижимость влечет состояние полной правовой определенности прав, и сведения о таком правовом состоянии недвижимой вещи доступны всем заинтересованным лицам. Правовая неопределенность в режиме спорного объекта недвижимости исключается, что, в свою очередь, упраздняет необходимость во включении механизмов исковой и приобретательской давности, как механизмов "плавного" перехода прав на недвижимое имущество от одного лица к другому.

   Принцип возражения (протестации) предполагает, что  лицо, оспаривающее зарегистрированное  право на недвижимость, вправе  требовать внесения в государственный  реестр прав (поземельную, вотчинную  книгу) записи, фиксирующей наличие  спора. Цель этого действия  имеет обеспечительный характер, ибо до разрешения спора по  существу запись о возражении  блокирует дальнейшее отчуждение  недвижимости.

   На основании принципа  отметки (предварительной регистрации)  должник и кредитор по взаимной  договоренности вносят в государственный  реестор прав информацию об  обязательстве, которым обременен  объект недвижимости. Реализация  данного принципа ограничивает  должника в возможности распоряжаться  объектом недвижимости до тех  пор, пока недвижимая вещь выполняет  обеспечительную функцию по отношению к иному обязательству.

    Принцип старшинства прав формирует такой способ разрешения споров о конкурирующих правах на недвижимость, который основывается на приоритете права, возникшего раньше. Так, при проведении государственной регистрации регистрирующий орган обязан проверить наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), а также установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

      Формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Систему формально-правовых принципов государственной регистрации прав на недвижимость составляют следующие:

- принцип публичности  (формальной гласности) или принцип  внесения прав на недвижимость;

- принцип специалитета (специальности);

- принцип частной инициативы;

- принцип легалитета;

- принцип ответственности  публичной власти за ненадлежащую  регистрацию прав на недвижимость.

Принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на недвижимость означает открытость сведений о правах на недвижимость, внесенных надлежащим порядком в государственный реестр прав на недвижимость, для всех заинтересованных лиц. При соблюдении определенных условий  любой участник гражданского оборота  имеет юридически обеспеченную возможность  получить информацию о правах на интересующий его объект недвижимости. Так, в соответствии со ст. 7 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация  носит открытый характер. При этом на орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, возложена обязанность  предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

      Принцип частной инициативы суть проявления диспозитивности в сфере оборота недвижимости. Только правообладатель может начать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью правообладателя перед государством. Таким образом, принцип частной инициативы проявляется в заявительном характере государственной регистрации. Вместе с тем принцип частной инициативы не исключает того, что если покупатель отказывается или не проводит государственную регистрацию прав на приобретенную недвижимость, продавец вправе потребовать принудительного исполнения покупателем обязательства по приему проданной недвижимой вещи и предъявить иск о регистрации перехода прав на нее. Это право и соответствующее ему обязательство вытекают из договора, заключенного продавцом и покупателем.

    Принцип специалитета (специальности) заключается в том, что регистрация прав осуществляется в виде записи по каждому объекту недвижимости.

    Принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость предполагает, что государство, будучи организатором оборота недвижимого имущества, принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные при проведении процедуры государственной регистрации. Главным образом такая ответственность может наступать в виде возмещения убытков, которые потерпели правообладатели вследствие ненадлежащей регистрации прав на недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. . Порядок государственной регистрации и отказа в регистрации