Инвестиции в недвижимость

Если руководство  предприятия в большей степени  озабочено проблемой ликвидности, а не прибыльности

Инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект (чем больший срок нужен хотя бы для возврата инвестированных сумм, тем больше шансов на неблагоприятное развитие ситуации, способное опрокинуть все предварительные аналитические расчеты).

      Достоинства метода:

• позволяет судить о ликвидности  и рискованности проекта,  т.к. длительная окупаемость означает длительную иммобилизацию средств (пониженную ликвидность проекта) и его повышенную рискованность
• позволяет сразу отсекать наиболее сомнительные и рискованные проекты,  в которых основные денежные притоки приходятся на конец горизонта планирования.

       Недостатки метода:

• выбор нормативного периода окупаемости может быть субъективен
• не учитывает доходность проекта за пределами периода окупаемости
• не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам.
• точность расчетов по критерию зависит от величины интервала планирования;

При оценке эффективности  срок окупаемости  выступает, как правило, только в виде ограничения. Метод РР успешно используется для быстрой отбраковки проектов, а также в условиях сильной инфляции, политической нестабильности или при дефиците ликвидных средств, когда обстоятельства ориентируют предприятие на получение максимальных доходов в кратчайшие сроки. 
 

3.3. Метод простой нормы прибыли  (Accounting Rate of Return - ARR)

     Синоним: средняя норма рентабельности   

Он не предполагает дисконтирования показателей. Доход характеризуется показателем чистой прибыли PN (балансовая прибыль за вычетом отчислений в бюджет).

Простая норма  прибыли  ARR – отношение среднегодовой  прибыли PN к средней величие инвестиций.

    Формула расчета:         

    ARR =  (1)    где:   P_бух   - чистая бухгалтерская прибыль от проекта

                                  IC    - инвестиции

Средняя за период жизни проекта чистая бухгалтерская  прибыль сопоставляется со средними инвестициями (затратами основных и  оборотных средств) в проект.

Средняя величина инвестиции определяется делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации проекта все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной стоимости (RV), то ее оценка должна быть исключена.

                                    (2)

    Данный  показатель сравнивается с коэффициентом  рентабельности вложенного капитала, рассчитываемого делением общей  чистой прибыли предприятия на общую сумму средств, авансированных в его деятельность (итог среднего баланса нетто).

Достоинства метода:

• простота и очевидность при расчете;
• ориентирует менеджеров на те варианты инвестирования, которые непосредственно связаны с уровнем бухгалтерской прибыли, интересующей акционеров в первую очередь.

Недостатками  метода является игнорирование:

• неденежного (скрытого) характера некоторых  затрат и связанной с этим налоговой экономии;
• доходов от ликвидации старых активов, заменяемых новыми;
• возможности реинвестирования получаемых доходов
• временной стоимости денег
• А так же невозможно определить предпочтительность одного из проектов, имеющих одинаковую простую бухгалтерскую норму прибыли, но разные величины средних инвестиций.

 
 
 

3.4.Чистая приведенная стоимость (Net Present Value - NPV) 

Синонимы: чистая текущая стоимость / чистая современная  стоимость / чистый дисконтированный доход  (ЧДД) / интегральный эффект инвестиций / чистый приведенный эффект

Накопленный дисконтированный эффект (дисконтированное накопленное сальдо) за расчетный период или превышение интегральных  дисконтированных денежных поступлений над интегральными дисконтированными денежными выплатами проекта.

Метод основан  на сопоставлении величины инвестиционных затрат (Invested Сapital, IC)  и общей суммы скорректированных во времени будущих денежных поступлений, генерируемых ими  в течение прогнозируемого срока. Показатель NPV представляет собой оценку сегодняшней стоимости потока будущего дохода, характеризует современную величину эффекта от будущей реализации инвестиционного проекта, отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала предприятия в случае принятия рассматриваемого проекта.

Он определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная  к начальному шагу

                                 NPV = PV - Iо              (3)

                            (4)        

    Очевидно, что если:

    NPV > 0, то проект следует принять;

    NPV < 0, то проект следует отвергнуть;

    NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни  убыточный.

Для нескольких альтернативных проектов: принимается  тот проект, который имеет большее  значение NPV (при условии его положительности).

Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение m лет, то формула для расчета NPV модифицируется:

                              (5)

    К сожалению, значение NPV существенно зависит от выбранной ставки дисконтирования и рассчитанного на ее основании коэффициента дисконтирования. Поэтому при интерпретации сути NPV корректнее говорить не о результате от реализации проекта, а об оценке данного результата. Абсолютный результат от реализации проекта (Net Value, NV) не будет зависеть от ставки дисконтирования и будет выражаться в величине накопленных недисконтированных чистых потоков денежных средств.

    Достоинства метода:

• Являясь абсолютным показателем, NPV обладает свойством аддитивности, т.е. NPV различных проектов можно суммировать.
• NPV  является наиболее реалистическим предположением о ставке реинвестирования поступающих средств. В методе NPV неявно предполагается, что средства, поступающие от реализации проекта,  реинвестируются по заданной норме дисконта r.

    Недостатки метода:

• Метод NPV не позволяет судить о пороге рентабельности и запасе финансовой прочности проекта
• Если в ходе расчетов применяются различные ставки дисконтирования, то формулы неприменимы и проект, приемлемый при постоянной  ставке дисконтирования, может стать неприемлемым.
• Его использование осложняется трудностью прогнозирования ставки дисконтирования.
• Это абсолютный показатель эффективности, он не оценивает относительную меру роста. А она всегда имеет большое значение для любого инвестора.

Таким образом,  использование критерия NPV теоретически обоснованно, и в целом он считается наиболее корректным измерителем эффективности инвестиций, но применение абсолютных показателей при анализе проектов с различными исходными условиями может приводить к затруднениям при принятии управленческих решений.  
 
 

    3.5. Внутренняя норма рентабельности (прибыли, доходности, окупаемости) проекта (internal rate of return, IRR) 

Это такая ставка дисконта проекта, при которой значение чистой приведенной стоимости равно нулю, т.е. ставка, при которой дисконтированное текущее значение инвестиционных оттоков равно дисконтированному текущему значению притоков от инвестиционного проекта.

    IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Т.е,  IRR находится из уравнения:

                                                  (6)

Это верхняя  граница ставки привлечения капитала для реализации проекта, представляет собой уровень окупаемости средств, направленных на цели инвестирования, показывает максимально допустимый относительный уровень расходов по проекту.

    Экономический смысл этого показателя: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущей стоимости источника средств для данного проекта. Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта.

    Общая схема принятия решения на основе критерия  IRR:

если значение IRR выше ставки дисконтирования, то проект принимается;

если значение IRR меньше ставки дисконтирования, то проект отклоняется;

если значение IRR равно ставке дисконтирования, то проект ни прибыльный.

В общем случае, чем выше величина IRR, тем больше эффективность инвестиций. Т.о., IRR является как бы «барьерным» показателем: если стоимость капитала выше значения IRR, то «мощности» проекта недостаточно, чтобы обеспечить необходимый возврат и отдачу денег, и, следовательно, проект следует отклонить. IRR позволяет найти граничное значение коэффициента дисконтирования, разделяющее инвестиции на приемлемые и невыгодные.

Рассчитывается  этот показатель путем использования  специальных функций.

    Использование  IRR целесообразно:

• для учета альтернативного вложения финансовых средств, поскольку он показывает не абсолютную эффективность проекта как таковую, а относительную - по сравнению с операциями на финансовом рынке.
• для сравнения эффективности альтернативных проектов между собой.
• для оценки степени устойчивости проекта, отражает приблизительную величину его предела безопасности
• для установления участниками проекта нормы дисконта Е по данным о внутренней норме доходности альтернативных направлений вложения ими собственных средств.

 
 

Для IRR-метода действительны все ограничения NPV-метода, а так же:

• Сфера применения IRR-метода ограничена только областью чистых инвестиций (т.к. в случае чередования притоков денежных средств с оттоками, для одного проекта могут существовать несколько значений IRR)
• Нереалистичное предположение о ставке реинвестирования, т.к. критерий  IRR неявно предполагает реинвестирование получаемых доходов по ставке IRR, что маловероятно в реальной практике.
• Чувствителен к структуре потока платежей и не всегда позволяет однозначно оценить взаимоисключающие проекты.

 

Т.о., показатель IRR, рассчитываемый в процентах, более удобен для применения в анализе, чем показатель NPV, инвестору не приходится принимать решение о пороговом значении критерия – оно как раз и рассчитывается. Показатель служит индикатором уровня риска по проекту: чем в большей степени IRR превышает принятый фирмой барьерный коэффициент (стандартный уровень окупаемости), тем больше запас прочности проекта и тем менее опасны возможные ошибки при оценке величин будущих денежных поступлений. 
 
 

     3.6. Модифицированная внутренняя норма доходности

              (Modified Internal Rate of Return – MIRR) 

Для устранения основного недостатка, присущего  IRR в отношении оценки проектов с неординарными денежными потоками используется аналог IRR – MIRR, более совершенная модификацию метода внутренней ставки рентабельности,  расширяющая возможности ее применения.

MIRR – это ставка коэффициента дисконтирования, уравновешивающая притоки и оттоки средств по проекту.

Для расчета, все  денежные потоки доходов приводятся к будущей (конечной) стоимости по средневзвешенной цене капитала, складываются, сумма приводится к настоящей стоимости по ставке внутренней рентабельности;  из настоящей стоимости доходов вычитается настоящая стоимость денежных затрат и исчисляется чистая настоящая стоимости проекта, которая сопоставляется с настоящей стоимостью затрат.

                       (7)

Метод дает более  правильную оценку ставки реинвестирования и снимает проблему множественности  ставки рентабельности. Критерий MIRR в полной мере согласуется с критерием NPV и потому может быть использован для оценки независимых проектов.