Государственный университет-

    Высшая  школа экономики 

    Институт  профессиональной переподготовки специалистов 

    Кафедра экономики и финансов фирмы 
 
 
 
 
 
 
 

    ДИПЛОМНАЯ  РАБОТА

 

                       на тему:   Инвестиции в недвижимость 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                            Слушатель:  Соколова Светлана Ивановна

                                                                                                   

        Научный руководитель:  д.э.н., профессор Горячева Тамара Викторовна 
 
 
 
 
 

                                                   Москва, 2008

 

                                       Содержание                                                        стр. 

Введение                                                     …………………………….        3

Раздел 1.Основные понятия                          ……………………………           5

1.1.Понятие инвестиций                                                                                   5

1.2.Понятие недвижимости. Особенности инвестирования в  недвижимость 

1.3.Инвестиционные характеристики недвижимости                                   6

1.4.Особенности  рынка недвижимости                                                     8

1.5.Принятие инвестиционных  решений. Критерии, правила                      9

1.6.Понятие инвестиционного проекта. Состав проекта строительства     10  

Раздел 2. Оценка эффективности ИП              ………………………………12

2.1. Понятие эффективности  инвестиций, ИП                                                12

2.2. Нормативное  регулирование оценки эффективности                             13

2.3. Принципы  оценки эффективности инвестиционных проектов             13

2.4. Оценка ИП. Виды эффективности ИП                                                     15                                              

2.5. Финансовая реализуемость ИП                                                                 17

2.6 Принятые допущения  оценки ИП                                                              17

2.7. Этапы инвестиционного  анализа                                                              18 

Раздел 3. Методы оценки ИП                      ……………………………….     19 

3.1. Классификация  методов оценки ИП                                                          19

3.2. Срок  окупаемости инвестиций                                                                   20

3.3. Метод  простой нормы прибыли                                                                 21

3.4.Чистая  приведенная стоимость                                                                   22

3.5.Внутренняя норма прибыли                                                                        24

3.6.Модифицированная  внутренняя норма прибыли                                     26

3.7.Дисконтированный  срок окупаемости инвестиций                                  27

3.8.Индексы  доходности                                                                                    27 

Раздел 4. Риски, влияние на оценку проекта   ……………………………… 29

4.1 Понятие рисков                                                                                              29

4.2. Анализ, классификация  рисков                                                                   30

4.3.Особенности  рисков  недвижимости                                                           31

4.4. Методы анализа риска                                                                           33                                                           

Раздел 5. Практическая часть                                                                             37

Приложения   1-11                                           ………………………………..  42

Литература                                                      ………………………………… 59 

Введение

Одно из самых  надежных и привлекательных средств  вложения капитала во всем мире,  и  в России в частности, давно занимает недвижимость. В России активно идет процесс накопления капитала. Финансовые организации, коммерческие фирмы, иностранные инвесторы  готовы вкладывать средства в приобретение и создание российской недвижимости.

Инвестиции в недвижимость – это вложения в долгосрочные материальные и финансовые активы. Принимаемые в этой области решения рассчитаны на длительные периоды времени и, как правило:

• являются частью стратегии развития фирмы в перспективе;

• влекут за собой  значительные оттоки средств;

• с определенного  момента времени могут стать  необратимыми;

• опираются  на прогнозные оценки будущих затрат и доходов.

Поэтому,  вложения денежных средств  в  реализацию инвестиционных проектов, которые будут  обеспечивать получение фирмой выгод в будущем, должны, прежде всего, отвечать на вопрос, оправдают ли будущие выгоды сегодняшние затраты? Инвесторы хотят четко представлять, на что и  для чего они выделяют инвестиционные средства, какой результат будет достигнут, если осуществиться выбранный ИП, какова будет отдача от его реализации.

Ответить на этот вопрос позволяет теория инвестиционного  анализа, предусматривающая использование  критериев оценки эффективности  инвестиционных проектов, что позволяет  прийти к достаточно надежному и  объективному выводу.

Значение экономического анализа для планирования и осуществления  инвестиционной деятельности трудно переоценить, при этом особую важность имеет предварительный  анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и  способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.

Часто решения  принимаются при наличии альтернативных или взаимно независимых проектов. В этом случае необходимо сделать  выбор одного из нескольких проектов, основываясь на каких-то критериях, различных формализованных и неформализованных методов. Поэтому:

Цель данной дипломной работы – рассмотреть  алгоритм анализа ИП, критерии и  методы оценки эффективности инвестиций для обоснования принятия инвестиционных решений на примере инвестиционного проекта  по строительству, запуску и реализации поселка таун-хаусов.

      Для достижения этой цели поставлены  следующие задачи:

• охарактеризовать отличительные черты инвестиций в недвижимость, особенности рынка недвижимости,
• рассмотреть критерии принятия инвестиционных решений,
• дать понятие эффективности, принципов оценки эффективности ИП
• рассмотреть критерии и основные методы оценки эффективности и их роль в принятии инвестиционных решений.
• Дать понятие рисков в инвестиционной деятельности и оценить их влияние на оценку эффективности ИП.

Теоретической базой написания работы послужили  труды таких специалистов в области  инвестирования, как Теплова Т.В., Ковалев В.В., Блохина В.Г., Марголин А.М  и др. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Раздел 1.Основные понятия

1.1. Понятие инвестиций 

  Инвестиции  – это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора, выраженного в денежной форме.

Степень эффективности  инвестиций определяется сопоставлением затраченных ресурсов и результатов  их использования.

При этом процедуру  сопоставления в общеэкономической  практике принято называть анализом инвестиции или анализом эффективности  инвестиции. В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций является обоснование инвестиционного решения, которое должен принять инвестор.

Традиционно инвестиции классифицируются по типу объекта инвестирования на:

• инвестиции в финансовые активы - ценные бумаги
• инвестиции в реальные активы - физические объекты со сроком службы более одного года
• инвестиции в нематериальные активы- патенты, торговые марки

Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы являются инвестиции в недвижимость, особенности  анализа и оценка эффективности  которых  являются основной темой  настоящей работы. 
 

1.2. Понятие недвижимости.   Особенности инвестирования в недвижимость 

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним и над ним, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой или человеком, а так же права на эти объекты.

Инвестирование в недвижимость - это приобретение или создание конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли.

Инвестиции в  недвижимость осуществляются прямым приобретением  или созданием объекта недвижимости или прав на него с целью последующего развития, или с целью их эксплуатации и получения дохода.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители  работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и другие. 
 

1.3.Инвестиционные  характеристики недвижимости 

Недвижимость  как товар выступает в трех формах:

• физический объект с определенными параметрами
• услуга - возможность использования для соответствующих целей.
• право собственности, включающее права владения, пользования и распоряжения

Соответственно, особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций подразделяют на три группы:

1. Фундаментальные особенности отражают физические (технические) характеристики недвижимости:

• Иммобильность (Абсолютная неподвижность, неперемещаемость)
• Уникальность
• Долговечность
• Стабильность
• Конечность предложения
• Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение срока эксплуатации
• Многократное использование, а земли — бесконечное
• Прочная физическая и юридическая связь с землей

 

2. Экономические  концепция недвижимости, как эффективного  материального актива, объекта инвестирования  и инструмента генерирования  дохода:

• Специфика оборота (через оборот прав)
• Уникальность каждого объекта, обусловленная главным образом местоположением
• Длительность использования
• Специфика жизненного цикла
• Многофункциональность объектов недвижимости
• Высокая капиталоемкость объектов
• Ликвидность объектов недвижимости в любой момент инвестиционного цикла 
• Неодинаковый рост стоимости земли и сооружений
• Зависимость стоимости недвижимости от формы ее финансирования
• Незначительная эластичность предложения