Порядок государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним

Отдельно выделяют также следующее недвижимое имущество: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, подлежащие государственной регистрации водные и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных отношений является земельный участок, который представляет собой часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Недра, в соответствии с Федеральным Законом «О недрах» - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью.

Определение обособленных водных объектов содержится в ст. 1 и ст. 40 Водного кодекса Российской Федерации. К таким отнесены небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Именно такие объекты могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Государственная регистрация на объекты недвижимости может быть 2-х видов: регистрация прав и регистрация сделок.

Причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. [8]

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним обязательна с 31.01.1998 г. (дата вступления в силу Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). [4]

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального Закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации. Государственную регистрацию таких прав проводят по желанию их обладателей.

То есть наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения прав на него, в т.ч. сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, в т.ч. земельные участки.

Значимый момент, предшествующий совершению сделок с недвижимым имуществом, - определение оборотоспособности недвижимого имущества.

Согласно ст. 129 ГК РФ под оборотоспособностью земельных участков следует понимать возможность свободного участка отчуждения или перехода его от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридических лиц) либо иным способом, если участок не изъят из оборота или не ограничен в обороте.

Изъятыми из оборота считают такие земельные участки, на которых расположены объекты, обеспечивающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атомной промышленности.

Поскольку размещение перечисленных объектов является основанием для изъятия соответствующих земель из оборота, следует считать, что за прекращением действия (ликвидацией) данных объектов в установленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот этих земельных участков. [8]

1.4 Порядок проведения государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним

Государственная и специальная регистрация позволяет избежать самовольных захватов земли, нецелевого использования, несвоевременного возврата занимаемых участков, дает основу для объективного учета, налогообложения, разрешения земельных споров, пресечения нарушений. [8]

Государственную регистрацию прав проводят в таком порядке:

• прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям федерального законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
• правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
• установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановлении государственной регистрации прав;
• внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановлении государственной регистрации прав;
• совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. [4]

Особенности порядка государственной регистрации прав по отдельным видам имущественных прав и ограничений регулируются рядом инструкций Минюста РФ.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
• свидетельства о праве на наследство;
• судебные акты, вступившие в силу;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• иные акты и документы.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, служат кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представляли, и он был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. [4]

Юридическую силу представленных документов на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проверяют учреждения юстиции по регистрации прав. При этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные документы отвечают требованиям законодательства Российской Федерации.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.

При государственной регистрации прав возможно осуществление процедуры приостановления и отказа в регистрации прав. [8]

Государственную регистрацию прав регистратор прав приостанавливает при возникновении у него сомнений о наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны сделки или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указывают причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок,  необходимый для такого приостановления. Государственная регистрация прав может быть приостановлена регистратором прав на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать сторонам договора в  государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в Книге учета документов.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если:

• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;
• с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; 
  правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации;
• имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более 5 дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляют сообщение о причине отказа и копию указанного сообщения помещают в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде.

При отказе в государственной регистрации права внесенную плату за государственную регистрацию права не возвращают. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращают половину суммы, внесенной в виде платы за государственную регистрацию прав.

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляют в течение 3 дней по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки.

Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена, отчества физических лиц, адреса мест их жительства должны быть написаны полностью.

На государственную регистрацию прав не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Заявление о государственной регистрации права представляют в учреждение юстиции по регистрации прав в единственном экземпляре – подлиннике и после государственной регистрации права подшивают в дело правоустанавливающих документов.

Для регистрации права на земельные участки необходимо представить в учреждение юстиции по регистрации прав по месту нахождения недвижимого имущества следующие документы:

1. Заявление.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
3. Постановление о государственной регистрации организации как юридического лица.
4. Учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями.
5. Информационное письмо налоговой инспекции о присвоении ИНН либо карта (свидетельство) о постановке на учет в государственную налоговую инспекцию.
6. Доверенность (при обращении представителя юридического лица).
7. Правоустанавливающие документы (акты о приватизации жилых помещений, свидетельство о праве на наследство, акты о правах на недвижимое имущество и др.).
8. Документ, подтверждающий плату за государственную регистрацию.
9. Справка Бюро технической инвентаризации с техническим паспортом на объект.
10. Выписка из Государственного земельного кадастра в виде кадастрового плана земельного участка. [4]

2 Анализ государственной регистрации  и учета земель в Кишертском районе

Ведение Государственного кадастра недвижимости в Кишертском районе осуществляет Кишертский филиал ОВКОН Федерального Государственного Учреждения «Земельная кадастровая палата» по Пермскому краю.

Деятельность Филиала осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Пермского края, приказами, указаниями, распоряжениями Федерального Государственного Учреждения «Земельная кадастровая палата» по Пермскому краю и Федерального Агентства кадастра объектов недвижимости, Уставом Федерального Государственного Учреждения «Земельная кадастровая палата» по Пермскому краю, положением об Кишертском филиале (см. Приложение Б).