Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: 7-и этажного нежилого здания общей площадью 2483кв.м

Функциональный износ

Текущее состояние оцениваемого объекта недвижимости позволяет сделать вывод о том, что у него функциональный износ на дату оценки отсутствовал. Оцениваемый объект недвижимости в целом соответствует современным требованиям, может эксплуатироваться по назначению без каких-либо ограничений и потери в доходности, вызванных его конструктивными особенностями, качественными характеристиками использованных материалов и конструкции, объемно-планировочными или конструктивными решениями.

Экономический (внешний) износ

 Объект  оценки на дату оценки эксплуатировался, отрасль, в которой он используется, в настоящее время позволяет  осуществлять достаточно эффективную  загрузку используемых активов  без каких-либо ограничений и  потери в доходности, вызванных  внешними экономическими факторами.

Совокупный накопленный износ объекта оценки определяется путём алгебраического суммирования всех трёх видов износа. Расчет совокупного накопленного износа оцениваемого объекта недвижимости приведен в Таблице 9.8.

Стоимость замещения зданий определяется вычитанием величины совокупного накопленного износа из полной стоимости их замещения. Расчет стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости приведен в Таблице 6.8.

Таблица 9.8

РАСЧЕТ СОВОКУПНОГО НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА И СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
№ п/п	Наименование показателя	Ед.  изм.	Значение
1	2	3	4
1	Полная стоимость замещения здания на дату оценки (без учета НДС)	руб.	75 867 000
2	Физический износ (округленно)	руб.	-5 083 089
	то же, в процентном отношении к полной стоимости замещения здания	%	6,7%
3	Функциональный износ (округленно)	руб.	0
	то же, в процентном отношении к стоимости замещения здания с учетом физического износа	%	0%
4	Экономический (внешний) износ (округленно)	руб.	0
	то же, в процентном отношении к стоимости замещения здания с учетом физического и функционального износа	%	0%
5	Совокупный накопленный износ здания	руб.	-5 083 089
6	Всего, стоимость замещения оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки (без учета НДС)	руб.	70 783 911

 

9.4 Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом

Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка представлен ниже в Таблице 9.9.

Таблица9.9

ИТОГОВЫЙ РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА И СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1	2	3	5
1	Стоимость замещения оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки (без учета НДС)	руб.	70 783 911
2	Стоимость земельного участка	руб.	74 658000
3	Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная  затратным подходом	руб.	145 441 911

 

Вывод:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: нежилое

7-и этажное кирпичное офисное здание, общая площадь 2483 кв. м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX), расположенноена земельном участке, площадь 2000 кв. м.. Земли населенных пунктов (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX) по адресу:Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 25, принадлежащего ОАО "XXX" на праве собственности, рассчитанная методом затратного подхода, по состоянию на 16 сентября 2014 г. составляет (округленно):

 

145 442 000

(сто  сорок пять миллионов четыреста сорок две  тысячи рублей)

 

10.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

В настоящем отчете нами были определены три стоимостных оценки, исходя из всеобъемлющего анализа данных, полученных при исследовании объекта оценки.

Исходя из анализа преимуществ и недостатков применяемых подходов, а также исходя из назначения оценки. Был применен метод средневзвешенного. С использованием для расчета весов бальной системы, учитывающей, насколько полно каждый из подходов отражает тот или иной аспект, влияющий на рыночную стоимость объекта оценки. Окончательная наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в настоящей работе определяется как средневзвешенная величина результатов их оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.

Расчет удельных весов, присвоенных каждому из использованных подходов, приведен в Таблице 10.1.

Таблица 10.1

Расчет удельных весов. Приписываемых каждому из подходов при согласовании результатов оценки

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1	2	3	4
Достоверностьинформации	0,10	0,70	0,20
Качество и полнота используемой информации	0,20	0,50	0,30
Соответствие подхода цели и задачам оценки	0,00	1,00	0,00
Способность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца	0,10	0,70	0,20
Способностьучитыватьконъюнктурурынка	0,10	0,70	0,20
Способность учитывать размер, местоположение объекта	0,20	0,40	0,40
Допущения, принятые в расчетах	0,10	0,70	0,20
Суммавесов	0,80	4,70	1,50
Весовые показатели достоверности подхода оценки	0,10	0,70	0,20

 

Полученные результаты, удельные веса, присвоенные каждому из использованных подходов к оценке, а также итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости представлены в Таблице 10.2.

 

Таблица 10.2

Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Объект оценки: Нежилое 7-и этажное кирпичное административно-офисное здание, общая площадь 2483 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX)
Подход к оценке	Полученный результат, руб.	Удельный вес
1	2	3
затратный подход	145 442 000	0,10
сравнительный подход	179 347 000	0,70
доходный подход	150 823 000	0,20
Рыночная стоимость объекта оценки, без учета НДС (округленно)	170 252000	---
Рыночная стоимость объекта оценки, с учетом НДС (18%)	200 898 000	---

Учитывая вышеизложенное, итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости можно считать адекватной существующей рыночной ситуации.

 

Вывод:

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: нежилое 7-и этажное офисное здание, общая площадь 2483 кв. м.  ( кадастровый номер: 38:36:000034:ХХХХХХХХХ), расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, 25, принадлежащего ОАО «ХХХ» на праве собственности, по состоянию на 16.09.2014 г. составляет (округленно):

 

170 252 000

(сто семьдесят миллионов двести пятьдесят две тысячи) рублей, без учета НДС,

или

200 898 000

(двести миллионов восемьсот девяносто восемь тысяч) рублей, с учетом НДС.

 

 

СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА

Подписавший данный отчет Оценщик настоящим заявляет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Использованные  факты соответствуют действительности, в пределах

тех сведений, которыми оценщик располагал на момент оценки.

2. Все материалы, выводы и заключения отчета  действительны в пределах допущений и ограничительных условий, приведенных далее в отчете.

3. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми  нами  предположениями,  существующими ограничительными условиями и допущениями, являющимися частью настоящего отчета, и представляют собой личные беспристрастные профессиональные формулировки.

4. Оплата  услуг оценщика никаким образом  не связана с величиной стоимости объекта оценки, с достижением заранее оговоренного результата, или с какими-то ни было другими причинами, кроме как выполнением работ по данному отчету.

5. У Оценщика  нет в настоящий момент, ни  в будущем, личной заинтересованности  относительно  объекта оценки,  являющегося предметом настоящего отчета, или какой бы то ни было предвзятости в отношении вовлеченных сторон.

6. Оценщик  лично произвел визуальный осмотр  оцениваемого объекта.

Никто, кроме оценщика, подписавшего отчет, не участвовал в подготовке отчета и никто не оказывал авторам профессиональной помощи в его написании.

7. Оценка  была проведена, а Отчет составлен  в соответствии с требованиями Федерального Закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, «Методических рекомендаций по определению рыночной  стоимости  земельных  участков»,  утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ И ДРУГИХ ИСТОЧНИКОВ

ИНФОРМАЦИИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ДЛЯ УСТАНОВЛЕНИЯ

КОЛИЧЕСВЕННЫХ И КАЧЕСТВЕННЫХ ХАРАКТЕРИСТИК

ОЦЕНИВАЕМОГО ИМУЩЕСТВА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ

ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1. Копия Технического паспорта на здание, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Дзержинского, 25; Выдан МУП БТИ г. Иркутска; дата составления техпаспорта –21.09.2007 г;

2. Копия Разрешения  на строительство № 3800ХХХХ от 16.06.2005 г;

3. Свидетельство  о государственной регистрации  права 38 АД XXX от

21.08.2007г; субъект права: ОАО «XXX»; объект права: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и дальнейшей эксплуатации офисных и торговых зданий; Вид права: собственность;

4. Проектно-сметная  документация, полученная от заказчика;

5. Данные, полученные  путем замеров технических данных  и личного осмотра объекта оценки;

6. Устная  информация, полученная от ЗАКАЗЧИКА.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ И СПРАВОЧНЫХ МАТЕРИАЛОВ

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;
2. Налоговый кодекс Российской Федерации;
3. Федеральный закон РФ № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
4. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
5. Федеральный стандарт оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256;
6. Федеральный стандарт оценки № 2 "Цель оценки и виды стоимости      (ФСО N 2)"от 20 июля 2007 года N 255;
7. Федеральный стандарт оценки № 3 "Требования к отчету об оценке     (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254;
8. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости      земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства     имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г.

№568-р;

9. Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально­бытового  назначения  для  переоценки  основных  фондов.  М., Стройиздат, 1970;
10. Информационные  бюллетени  «Индексы  цен  в  строительстве», публикуемые Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области (за 2010 г. и за 3 кв. 2014 г.);
11. СНиП П-7-81. Строительство в сейсмических районах. Нормы                 проектирования/Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1982;
12. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р).         Государственный  комитет  по  гражданскому  строительству и  архитектуре при Госстрое СССр. Москва, 1990;
13. Данные Сибирского информационного агентства, г. Иркутск (адрес в сети Интернет: http://www.sia.ru);
14. Данные  подрядных,  ремонтных  и  инвестиционно-строительных организаций, агентств недвижимости, периодических изданий г. Иркутска;
15. Собственная информация Оценщика, полученная в ходе исследования рынка  недвижимости  и  фактических  условий  аренды  в рассматриваемом районе.