Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: 7-и этажного нежилого здания общей площадью 2483кв.м

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым. 

Экономический (внешний) износ определяет уменьшение полезности объекта в результате действия внешних факторов, к каким относятся  изменение положения по отношению к основным транспортным магистралям, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменениям рыночных условий, изменениями финансовых, законодательных и других условий внешнего характера, в том числе политической и экономической нестабильности.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, отрасли, вида бизнеса, места расположения объекта в районе или общим состоянием экономики.

Как правило, экономический износ является неустранимым, и рассчитывается капитализацией недополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.

Совокупный накопленный износ объекта оценки определяется путём алгебраического суммирования всех трёх видов износа.

6.2 Сравнительный  подход

Сравнительный поход к оценке недвижимости основан на принципе замещения – покупатель не приобретет объект недвижимости, если стоимость этого объекта превышает все издержки по приобретению на рынке подобного объекта, который обладает той же полезностью для покупателя. Данный подход в основном используется там, где существует достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимого имущества.

Сравнительный подход включает в себя следующие этапы:

• выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка, подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту;
• выбор параметров сравнения;
• внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в которой оцениваемый объект отличается от сопоставимых, в цену аналогов должны быть внесены поправки, с тем, чтобы определить за какую цену они были бы проданы, если бы обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый объект;
• согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта по сравнительному подходу.

Основными элементами сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке являются следующие:

• права собственности на недвижимость;
• состояние рынка;
• экономические характеристики;
• условия финансирования;
• местоположение;
• характер использования;
• условия продажи;
• физические характеристики;
• компоненты, не связанные с недвижимостью.

6.3 Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
• фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
• резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: 
-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; 
-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

-  прямой  капитализации доходов;

-  дисконтированных  денежных потоков.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в стоимость с учетом риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод капитализации рекомендуется использовать, если:

• потоки доходов стабильны и представляют собой значительную положительную вели-чину;
• объект оценки не требует реконструкции

 

 

 

 

 

 

 

 

7.ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

7.1 Выявление сопоставимых объектов  на соответствующем сегменте  рынка. Подбор объектов аналогов  оцениваемого объекта недвижимости

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом был использован метод прямого сравнительного анализа продаж.

Таблица 7.1

Описание объектов аналогов

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Тип объекта	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее здание
Назначение	Нежилое	Нежилое	Нежилое	Нежилое
Текущее использование	Нежилое	Нежилое	Нежилое	Нежилое
Краткая характеристика объекта	7-и этажное кирпичное здание общей площадью 2483 кв. м.	6-ти этажное  монолитное ж/б здание общей площадью 2000 кв. м.	5-ти этажное монолитное здание  общей площадью 1800 кв. м.	4-х этажное кирпичное здание общей площадью 2500 кв. м.
Место положения	Иркутск, ул. Дзержинского, 25  Район: Кировский	Иркутск, ул. Литвинова 3, Район: Кировский	Иркутск, ул. Дзержинского,12  Район: Кировский	Иркутск, ул.  Дзержинского, 20 Район: Кировский
Дата предложения / сделки	16.09.2014	18.09.2014	18.09.2014	18.09.2014
Планировка	Раздельная	Раздельная	Раздельная	Раздельная
Материал стен	кирпичные	кирпичные	кирпичные	кирпичные
Уровень отделки	Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет	Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет	Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет	Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет
Коммуникации / техническое оснащение	электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон(все коммуникации	электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации)	электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации)	электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации)
Наличие парковки	Парковка	Парковка	Парковка	Парковка
Категория земельного участка	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Рельеф земельного участка	ровный	ровный	ровный	ровный
Сейсмичность площадки	8 баллов	8 баллов	8 баллов	8 баллов
Год постройки	2007	2012	2013	2006
Год последнего ремонта	2011	Нет данных	Нет данных	Нет данных
Техническое состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Оценка физического износа,%	10%	5%	5%	20%
Общая площадь помещений, кв.м.	2483 кв. м.	2000 кв. м..	1800 кв. м.	2500 кв. м.
Площадь земельного участка, занятого объектом недвижимости, кв.м.	2000 кв. м; право собственности	2180 кв. м.; право собственности	1200 кв. м.; право собственности	1800 кв. м.; право собственности
Этажность здания	7	6	5	4
Тип цены	Условная сделка	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Цена продажи / предложения, руб	-	176 000 000	144 000 000	187 500 000
Источник информации	-	http://www.realtyvision.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/usobjects/42538/ от 18.09.2014 АН “Альтаир”, т. 66-55-49	http://www.realtyvision.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/usobjects/95399/ от 18.09.2014 АН “Альтаир”, т. 66-55-49	http://www.realtyvision.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/usobjects/84500/  от 18.09.2014 АН “Альтаир”, т. 66-55-49

Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, как правило, производится путем введения корректирующих поправок.

 

 

7.2 Внесение поправок  с учетом различий между оцениваемым  и каждым из сопоставимых объектов. Согласование данных по объектам-аналогам  и получение стоимости оцениваемого  объекта недвижимости сравнительным  подходом

1. Поправка на дату продажи

Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В настоящей оценке, учитывая несущественный разрыв во времени между датой предложения всех объектов-аналогов и датой оценки, поправка на дату продажи принимается равной 1,00.

2. Поправка на цену предложения

Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 0 ¸ 10% (0,95).

3. Поправка на местоположение

Поправка на местоположение считается методом «парных продаж», исходя из рыночных данных по продажам (предложениям) объектов недвижимости в районе объекта оценки и районе объекта-аналога.

где:

Соб - средняя стоимость в районе объекта оценки;

      Сан – средняя стоимость в районе объекта аналога.

Таблица 7.2

Расчет поправки на местоположение  для объектов офисного назначения, расположенных в рассматриваемых районах по сравнению с районом местоположения оцениваемого объекта

Описание объекта недвижимости	Местоположение	Продажа / аренда	Арендная ставка, руб./кв.м./мес., в т.ч. НДС	Дата предло-жения	Продавец / Источник информации	Средняя арендная ставка по группе объектов, руб./кв.м./мес., в т.ч. НДС	Поправка на местоположение и окружение
2	3	5	6	7	8	11	12

 

 

 

Продолжение Таблица 7.2

Нежилое помещение под офис (250 кв.м.;  2-й этаж)	г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Дзержинского, д.  7	аренда	800	15.08.2014	http://www.realtyvision.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/usobjects/95399/ АН “Огни Иркутска”, т. 480-488	750	−
Нежилое помещение под офис (200.00 кв.м.; 3-ий этаж, )	г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Дзержинского, д.  16	аренда	700	02.09.2014	http://www.realtyvision.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/usobjects/95399/ АН “Огни Иркутска”, т. 480-488
Нежилое помещение под офис (176 кв.м.; 1-ий этаж)	г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Литвинова, 1	аренда	900	28.08.2014	http://www.realtyvision.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/usobjects/93090/ АН “Огни Иркутска”, т. 480-488	850	0,89
Нежилое помещение под офис (150 кв.м.; 3-й эт.	г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Литвинова, 5	аренда	800	31.07.2014	http://www.realtyvision.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/usobjects/93090/ АН “Огни Иркутска”, т. 480-488

 

 

4.  Поправка на техническое состояние объекта (физический износ)

Данная поправка определяется по формуле:

 где:   Иоо – износ оцениваемого объекта;

Иоа – износ объекта-аналога.

Таблица 7.3

Расчет поправки на техническое состояние

		Оцениваемый объект	Объект-аналог№ 1,2	Объект-аналог№ 3
Техническое состояние объекта		хорошее	хорошее	хорошее
Физический износ объекта	%	10	5	20
Поправка на техническое состояние:			0.94	1,125