Банковский кредит и его развитие на примере ипотечного кредита

Существуют  в России и материальные основы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.

Но если все  так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная  законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих  пор не стала реальным рычагом  решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России.

Преимущества  ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки  приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного  и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая  нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

Кроме того, государство  должно оказать зримую государственную  поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя  опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.

Чтобы ипотека развивалась, снижения ставок Центробанка недостаточно. Во-первых, необходимо снять ряд вопросов на рынке труда, где бизнес до сих пор перекладывает свои проблемы на работников, сокращая их зарплаты своей «волевой рукой». Во-вторых, на рынке недвижимости наблюдается острая нехватка недорогого жилья. И без того высокая потребность в квартирах эконом-класса продолжает расти. В-третьих, нужно корректировать законодательную базу: до сих пор банкам трудно добраться до предметов залога, когда заемщики перестают гасить кредиты, и квартиры хотелось бы реализовать.

Программа господдержки ипотеки, на которую правительство в конце 2009 года решило выделить 250 млрд. руб., была запущена в апреле 2010 года. Ипотечные кредиты пойдут исключительно на покупку квартир в новостройках, что позволит стимулировать жилищное строительство. При этом банки, которые будут выдавать ипотеку по программе, должны делать это по ставке не выше 11% годовых и с первым взносом не выше 20%. Максимальная сумма кредита — 3 млн. руб., для Москвы и Петербурга сделано исключение — 8 млн. руб.

Рефинансирование АИЖК позволило мелким и средним банкам удержаться на рынке и/или вернуться на него, что, в свою очередь, обеспечило сохранение инфраструктуры рынка в регионах. Одновременно партнеры АИЖК поддерживали доступность ипотечных кредитов за счет предоставления кредитов, ставки по которым были одними из самых низких на рынке.

Перспективы дальнейшего  развития рынка ипотечного кредитования в РФ во многом зависит от доли участия  Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию. По прогнозу АИЖК, общий  объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составил 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета Банка России (накопленным итогом с начала года), средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12 - 13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте, доля просроченной задолженности не превысит 5%.

30 ноября 2010 года Наблюдательный  совет АИЖК утвердил бизнес-план  деятельности группы компаний  АИЖК на 2011 год. На ближайший  год Агентство ставит перед  собой следующие бизнес-задачи: 

- содействие развитию строительства нового сектора жилья эконом класса через поддержку кредитования приобретения жилья на первичном рынке;  

- повышение доступности ипотечных кредитов для социально значимых категорий населения путем создания и развития специальных кредитных продуктов (для военнослужащих, молодых ученых и др.); 

- стимулирование кредитования  застройщиков, реализующих проекты  строительства жилья эконом класса, и граждан, приобретающих возводимое в рамках проектов жилье (Программа "Стимул"); 

- поддержка заемщиков, испытывающих временные финансовые трудности, через Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК); 

- содействие развитию  рынка ипотечного страхования,  через дочернюю компанию "Страховая компания АИЖК" (СК АИЖК);  

- рефинансирование ипотечных кредитов, а также предоставление участникам рынка, работающим в системе ипотечного жилищного кредитования, займов под залог сформированных ими портфелей закладных по новым (пилотным) кредитным продуктам; 

- развитие рынка ипотечных  ценных бумаг за счет реализации программы покупки ипотечных ценных бумаг третьих лиц и  выдачи поручительств по сделкам секьюритизации.

Получить ипотечный  кредит сейчас намного сложнее, чем  еще пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам, и чтобы смягчить эти требования необходимы три условия. Во-первых, стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда. Во-вторых, ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок. Наконец, третье обязательное условие – строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда. Стремительный рост ипотечного кредитования с начала 2010 года может спровоцировать увеличение цен на квартиры.

Проблему привлечения  кредитных ресурсов для долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной  для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.

К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:

- недостаточно  налаженная государственными финансовыми  и экономическими органами система  ипотечного жилищного кредитования;

- слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

- неразвитость  отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний;

- отсутствие  у населения устойчивых моделей  сберегательного и кредитного  поведения;

- проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

- высокая стоимость  ссуд при низкой платежеспособности  населения;

- высокий уровень  кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.

И все же главная роль в быстром восстановлении рынка  кредитования жилья, безусловно, принадлежит  государству. Именно оно через госбанки и АИЖК контролирует по разным подсчетам от 80 до 90% ипотечных сделок. Дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования будет происходить в условиях активного государственного участия в процессе разработки методов и принятия мер по совершенствованию рынка ипотечного кредитования.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. 

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно  с Министерством экономического развития РФ, Министерством регионального развития РФ,  Министерством финансов РФ, Центральным банком РФ, Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) подготовили проект долгосрочной Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. 19 июля 2010 года правительство РФ одобрило данную стратегию.

Стратегия определяет основные ориентиры развития российского  ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также статус АИЖК как института развития ипотеки в стране. В этом качестве АИЖК будет продолжать проводить мероприятия по повышению доступности ипотеки, вести деятельность по поддержке заемщиков, испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита, развивать рынок рефинансирования и вторичный рынок ипотеки. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту.

Согласно стратегии  ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут доступными для 60% российских семей. Средневзвешенная ставка по кредиту должна снизиться до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4% годовых).

Разработчики стратегии  оговариваются, что ее реализация зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и демографическими рисками, региональными и местными социально-экономическими особенностями.

Согласно стратегии, повышение  доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка.

Достижение плановых показателей, по замыслу разработчиков, в значительной мере зависит от развития системы ипотечного страхования. Ипотечное  страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального  взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки.

По мнению разработчиков  стратегии, достижение запланированных  результатов возможно только при  жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, особенно в условиях растущего рынка. В частности, размер первоначального взноса по ипотеке не должен составлять меньше 20-30% от стоимости заложенного жилья, а при наличии ипотечного страхования - меньше 10%. Обращается внимание, что поддержка заемщиков в виде долгосрочного субсидирования процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые риски как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам.

Заключение

На основе проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

Кредит в условиях перехода России к рынку представляет собой форму движения ссудного капитала, т. е. денежного капитала, предоставляемого в ссуду. Кредит обеспечивает трансформацию денежного капитала в ссудный и выражает отношения между кредиторами и заемщиками. При его помощи свободные денежные капиталы и доходы предприятий, личного сектора и государства аккумулируются, превращаясь в ссудный капитал, который передается за плату во временное пользование.

Банковский кредит является основной формой кредита в рыночной экономике. Это такой кредит, при котором владельцы свободных денежных средств предоставляют их в ссуду заемщикам через посредство банков. В качестве субъектов банковского кредита выступают, с одной стороны, банк как кредитор, с другой – предприятие, организация и население как заемщики.

Банковский кредит всегда выступает в денежной форме, и  объектом кредитования выступает денежный капитал.

Наличие в стране развитой системы ипотечного кредитования говорит  о развитости экономики, о перспективах роста, о высоком уровне развития общества  в целом. Государство обязано создавать благоприятные условия для развития данной системы, так как значимость ее трудно переоценить.

Большая часть населения  недовольна имеющимися жилищными условиями и хотела бы их улучшить, но собственные средства на покупку дорогостоящего жилья мало у кого есть. Ипотека – наиболее оптимальный вариант для решения жилищной проблемы. Причем с каждым годом интерес к ипотеке растет, что свидетельствует о перспективах роста объема рынка ипотечного кредитования в будущем.