Банковский кредит и его развитие на примере ипотечного кредита

По прогнозу АИЖК, средневзвешенные ставки по кредитам в рублях, выдаваемым в четвертом квартале 2010 года, составят порядка 12,4 – 12,7%. По итогам 2010 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях составят 13 – 13,2%, по кредитам в иностранной валюте – 10,8 – 11%.

Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями  рублевых ИЖК не изменился, а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной  валюте, увеличился на 39 месяцев (со 126 до 165 месяцев).

В первом полугодии 2010 года отмечалась устойчивая тенденция увеличения объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ИЖК. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. на 91,4%, в иностранной валюте – на 65,4% и по состоянию на 1 июля 2010 г. составила 22,3 и 16,3 млрд. руб. соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,1 и 4 процентных пункта, достигнув 2,6 и 8,5% соответственно (рис.10)[20].

 

Рис.10 Динамика просроченной задолженности по ИЖК

 

Однако в третьем квартале 2010 года отмечена стабилизация доли задолженности  по ипотечным кредитам, имеющей просроченные платежи, на уровне 14,3% от всей задолженности по ипотечным кредитам. По состоянию на 01.10.2010 совокупная доля «дефолтной» задолженности по ипотечным кредитам – с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет 7,1%, доля задолженности с технической просрочкой платежка (до одного месяца) – 5,2%, а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) – 2%. Увеличение объема «дефолтной» задолженности происходило, судя по динамике, преимущественно за счет нарастания просрочки по «старым» кредитам, уже имевшим просрочки более 31 дня.

Доля просроченной задолженности  в общем объеме ипотечной задолженности  по итогам трех кварталов 2010 года составила 4% от общего объема накопленной ипотечной  задолженности. С начала года доля просроченной задолженности выросла менее чем на 1 п.п. (по итогам 2009 года рост составлял 3,1%). Значительный вклад в увеличение объема просроченной задолженности внесли кредиты в иностранной валюте. Несмотря на то, что доля задолженности по таким кредитам в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам составляет 17,3%, доля просроченной задолженности по кредитам в иностранной валюте в общем объеме просроченной задолженности составляет более 41%. С учетом вышеуказанной динамики просроченной задолженности и крайне низкого объема выдачи кредитов в иностранной валюте в 2009 и 2010 годах, можно предположить, что основная масса кредитов в иностранной валюте, по которым допущена просрочка, была выдана еще до кризиса. Очевидно, что после начала колебаний курса рубля в конце 2008 года заемщики не справились с обслуживанием кредитов в иностранной валюте и до настоящего времени не смогли восстановить свою платежеспособность.

В третьем квартале 2010 года, на фоне роста общего объема накопленной  задолженности на балансах банков, темпы прироста доли просроченной задолженности  замедлились. Так, если в течение  первого полугодия 2010 года средний  месячный темп прироста составлял 3,3%, то в третьем квартале доля просроченной задолженности увеличивалась ежемесячно на 2,2%. АИЖК прогнозирует, что по итогам 2010 года общая доля просроченной задолженности составит от 4,1% до 4,3%.

В первом полугодии 2010 г. 130 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования) на сумму 29,3 млрд. руб. (в сопоставимый период 2009 г. – 139 кредитных организаций на сумму 33,2 млрд. руб.) При этом если в первом полугодии 2009 г. рефинансирование было одной из основных составляющих привлечения денежным средств в ипотечное жилищное кредитование – его доля в предоставленных ИЖК составляла 59,3%, то в первом полугодии 2010 г. доля рефинансированных ИЖК уменьшилась до 22% от общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями (рис.11).

 

Рис. 11 Динамика объемов выдачи и рефинансирования ИЖК

             (прав требования по ИЖК)

Основным способом привлечения  денежных средств кредитных организаций  по-прежнему являлось рефинансирование ИЖК (требования прав) путем продажи  их другим организациям. В первом полугодии 2010 г. кредитные организации практически не использовали такой вид рефинансирования, как   продажа пула с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг.

 Среди основных  источников рефинансирования ИЖК  выделяются специализированные  организации – 86,4% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В первом полугодии 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. доля специализированных организаций – резидентов увеличилась с 47,5 до 53,8%, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) не изменился и составил 15,7 млрд. руб., а доля специализированных организаций – нерезидентов возросла с 21 до 32,6% (с 7 до 9,5 млрд. руб.), Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования уменьшилась на 20,2% (с 9,9 до 2,8 млрд. руб.). Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в первом полугодии 2010 г. не участвовали в рефинансировании ИЖК (рис.12).

 

Рис.12 Источники рефинансирования ИЖК 

            (прав требования по ИЖК) (%)

Несмотря на увеличение доли рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) на внешнем финансовом рынке, основной объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке – 67,4%. Во многом этому способствовали принятые Баком России меры, направленные на предоставление ликвидности операторам первичного рынка кредитования. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), там облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АЖИК.

Тем не менее, зафиксированные  во втором полугодии темпы роста  ипотечного кредитования не оправдали  надежд участников московского рынка  недвижимости. Надеяться на полное восстановление докризисного спроса в 2010 году не стоит, предупреждала в сентябре директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян. Банки будут либерализовать ипотеку, но до разумных пределов, без рисков для себя.

В новом году развитие ипотеки будет зависеть от степени  и характера участия государства в лице АИЖК. Эксперты ожидают формированного развития таких госпрограмм, как военная ипотека, материнский капитал, а также выравнивания баланса интересов всех участников ипотечных отношений (заемщик, кредитор, инвестор, застройщик). «Если на валютном фондовом рынке не будет никаких катаклизмов, то уже в 2011 году ипотечные ставки опустятся ниже докризисных», - полагает г-жа Мелконян. Это должно способствовать снижению стоимости жилья, резюмируют эксперты.

 

2.3. Состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в первом полугодии 2011 года

В первом полугодии 2011 г. рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался:— увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. По состоянию на 1 июля 2011 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. увеличилось на 46 кредитных организаций и составило 634 участника, из них 496 кредитных организаций предоставляли в первом полугодии 2011 г. ипотечные жилищные кредиты (далее — ИЖК), остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляла 181 кредитная организация (на 46% больше по сравнению с аналогичным периодом 2010 г.), в иностранной валюте — 8 кредитных организаций; — дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объёмы предоставляемых ИЖК. В первом полугодии 2011 г. кредитными организациями было предоставлено 195 576 ИЖК на общую сумму 268,9 млрд. рублей, или 11,8% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов увеличился и составил 1,37 млн. рублей против 1,24 млн. рублей в первом полугодии 2010 года. Количество предоставленных ИЖК в первом полугодии 2011 г. увеличилось в 1,8 раза по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Объем предоставленных ИЖК в рассматриваемом периоде продемонстрировал аналогичную динамику (рисунок 1);

— продолжающимся ростом доли ИЖК, предоставленных в рублях.

В первом полугодии 2011 г. было выдано 194 277 рублевых кредитов на общую сумму 261,6 млрд. рублей против 1299 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 7,3 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 2,9 процентного пункта и достигла 97,3% (рисунок 2);

— дальнейшим снижением ставок и сокращением сроков по кредитам, а

также либерализацией условий их предоставления. По сравнению с первым полугодием 2010 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,3 процентного пункта, в иностранной валюте — на 1,5 процентного пункта и по состоянию на 1 июля 2011 г. Составила 12,2 и 9,6% соответственно (рисунок 3).

Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями рублевых ИЖК сократился на 9 месяцев — до 189 месяцев, а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, сократился на 6 месяцев — до 159 месяцев.

Просроченная  задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. на 12,1%, в иностранной валюте — на 5,9% и по состоянию на 1 июля 2011 г. составила 25,0 и 17,3 млрд. рублей соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в объеме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,3 процентного пункта — до 2,3%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, возрос на 3 процентных пункта, достигнув 11,5% (рисунок 4).

В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес по-прежнему приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая по состоянию на 1 июля

2011 г. составила  20,5 млрд. рублей, или 48,6% просроченной задолженности по ИЖК по Российской Федерации в целом. При этом следует отметить, что тенденция сокращения указанной доли, наметившаяся в 2009 г., продолжает сохраняться и в первом полугодии 2011 года. Доля просроченной задолженности по ИЖК заемщиков остальных федеральных округов существенно не изменилась (рисунок 5).

В первом полугодии 2011 г. Досрочно погашено 100,3 млрд. рублей, или 37,3% от объема предоставленных ИЖК (в сопоставимом периоде 2010 г. — 67,6 млрд. рублей, или 50,7%), из них кредитов, предоставленных в рублях, на сумму 87,9 млрд. рублей (рисунок 6).

Доля досрочно погашенных ИЖК собственными средствами заемщиков составила 80%.

В первом полугодии 2011 г. 145 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 25,9 млрд. рублей (в сопоставимый период 2010 г. — 131 кредитная организация на сумму 29,3 млрд. рублей). При этом с первого полугодия 2009 г. наблюдается сокращение доли рефинансируемых ИЖК в объеме предоставленных ИЖК. В первом полугодии 2011 г. доля рефинансированных ИЖК составила 9,6% от общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями (рисунок 7).

В первом полугодии 2011 г., так же как и в 2010 г., кредитные организации не использовали такой вид рефинансирования, как продажа пула с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг.

Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем продажи их другим организациям выделяются специализированные организации — резиденты — 86,4% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав     требования по ИЖК). В первом полугодии 2011 г. по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. доля операций, совершенных специализированными организациями — резидентами, увеличилась на 32,6 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав

требования по ИЖК) увеличился на 42,3% — до22,4 млрд. рублей. При этом если в первом полугодии 2010 г. на долю специализированных организаций — нерезидентов приходилось 32,6% от общего объема рефинансируемых ИЖК (прав требования по ИЖК), то в первом полугодии 2011 г. операции по рефинансированию ими не осуществлялись. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования не изменилась и составила 9,7%.

Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления с 2010 г. не участвуют в рефинансировании ИЖК (рисунок 8).

Таким образом, в первом полугодии 2011 г. весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность

использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее — АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые

в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.

В настоящее время в Ломбардный список Банка России включены ипотечные облигации на сумму 63,8 млрд. рублей (по номиналу) следующих эмитентов:

Коммерческого Банка “Московское ипотечное агентство” (Открытое Акционерное Общество); Закрытого акционерного общества “Первый ипотечный агент АИЖК”; Закрытого акционерного общества “Второй ипотечный агент АИЖК”; Открытого акционерного общества “Ипотечная специализированная организация ГПБ Ипотека”; Закрытого акционерного общества “Национальный ипотечный агент ВТБ 001”; Закрытого акционерного общества “Ипотечный агент АИЖК 2008_1”; Закрытого акционерного общества “Ипотечный агент МБРР”; Закрытого акционерного общества Банк ВТБ 24; Закрытого акционерного общества “Ипотечный агент АИЖК 2010_1”; Открытого акционерного общества “Ипотечная специализированная организация ГПБ — Ипотека Два”.

 

2.4 Проблемы ипотечного  кредитования и перспективы его

дальнейшего развития

 

На сегодняшний  день в России заложены законодательные  основы для развития ипотечного кредитования.